Не спешите подписывать акт. По статистике, в 78% новых квартир находят скрытые дефекты. Вместе с ключами вам могут передать проблемы на сотни тысяч рублей. Расскажем, на чём вас могут обманут и как проверить 9 ключевых пунктов, чтобы заставить застройщика всё исправить или получить компенсацию.
3 уловки на которые ведётся 70% новосёлов
- Требование принять квартиру быстро. Вам могут сказать «у нас по графику 25 минут на квартиру». Это незаконно. Вы имеете право осматривать объект столько, сколько нужно, с любыми специалистами. Ваши права защищены законами: ФЗ‑214, закон РФ «О защите прав потребителей» №2300‑1, постановлением правительства РФ №2380.
- Психологическая атака. На приёмку часто приходят прорабы подрядчиков, которые будут снисходительно объяснять, что кривые стены и щели в окнах это нормально: «в новостройке так и должно быть». Не верьте. Есть чёткие строительные нормы (ГОСТы и СНиПы), которым должна соответствовать квартира.
- Требование подписать акт. Акт можно не подписывать, если в квартире обнаружены существенные недостатки, которые делают переезд и жизнь в ней невозможной. Важно, чтобы недостатки зафиксировал специалист по приёмке. Если недостатки несущественные, придётся подписать акт приёма-передачи с указанием полного перечня дефектов и требованием их устранить. Застройщик должен устранить недостатки безвозмездно в течение 60 календарных дней или выплатить вам компенсацию. Чтобы напомнить застройщику о ваших правах, стоит отправить досудебную претензию заказным письмом с перечнем всех дефектов и требованием их устранить.
Что берём с собой - минимум для проверки
- Лазерный уровень — главный аргумент против кривых стен. Можно купить недорогой, взять в аренду или у знакомых.
- Длинный пузырьковый уровень— для проверки радиаторов и подоконников.
- Тестер розеток (индикаторная отвёртка) — проверите безопасность.
- Мощный фонарик — в боковом свете проявятся все царапины на стеклах и неровности на стенах.
- Рулетка и лист бумаги А4 — для первичных замеров и проверки вентиляции.
- Телефон с камерой. Возьмите телефон с памятью под 80-90 фото и несколько видео. Снимайте каждый дефект крупно и в общем плане, чтобы была понятна его локация. Не забывайте записывать каждый дефект на бумаге, чтобы ничего не забыть.
- Помощники. Возьмите свидетеля. Он не только поможет справиться с психологическим давлением, но и в дальнейшем подтвердит факты. Ещё лучше профессиональный приёмщик. У него уже есть весь этот инструмент (плюс тепловизор, влагомер), огромный опыт и навык общения с представителями застройщика. Услуги приёмщика стоят 5-10 тысяч рублей. Например вот: приёмка квартир от застройщика в Туле
9 пунктов для проверки в новостройки
1. Окна
Не зацикливайтесь на мелких сколах. Снимите защитную плёнку с рамы и стеклопакета, под ней часто маскируют глубокие царапины. Важнее проверить установку. Приложите лазерный уровень к раме. Перекосы по вертикали и горизонтали недопустимы. Затем загляните на улицу (с балкона) или изнутри в места примыкания рамы к стене. Часто монтажный шов не запенен или не закрыт, что гарантирует сквозняки и промерзание.
2. Радиаторы отопления
Во время отопительного сезона тщательно проверьте все соединения труб с радиатором и места ввода в стену/пол на предмет подтёков. Холодная батарея может означать воздушную пробку, что не является дефектом. Пузырьковым уровнем проверьте, не завален ли радиатор.
3. Стены и штукатурка
В 99% случаев штукатурка от застройщика «обычного качества». Но лучше уточнить в вашем договоре. Допустимое отклонение не более 3 мм на 1 метр высоты (и не больше 10 мм на всю стену). Используйте лазерный уровень. Если завал стены превышает 1.5-2 см, требуйте исправления. Но помните: часто «исправленная» застройщиком штукатурка потом отслаивается. Поэтому многие требуют компенсации.
4. Электрика
На приёмке проверьте базу. Во-первых, в щитке нажмите все кнопки «Тест» на УЗО — они должны моментально срабатывать. Во-вторых, пройдитесь с тестером по каждой розетке. Он покажет, правильно ли подключены фаза, ноль и, что критично, заземление. Включайте и выключайте автоматы по отдельности, проверяйте как срабатывают. Часто контакт «земли» в новых розетках просто замазан шпаклёвкой.
5. Сантехнические стояки
Не нужно быть сантехником. Внимательно осмотрите глазами все видимые соединения на стояках холодной и горячей воды. Осмотрите трубы канализации. Ищите даже намёк на сырость или подтёк. Не пугайтесь петли-компенсатора на трубах — это норма. На канализационном стояке под потолком должна быть установлена противопожарная муфта.
6. Вентиляция
Откройте любое окно для притока воздуха и поднесите лист бумаги А4 к решётке в ванной и на кухне. Если лист не прижимается к решётке или не держится на ней тяги нет. Это критический дефект, требующий прочистки вентканалов.
7. Стяжка пола
Трещины, даже замазанные, частое явление в новостройках. Хуже другое — пустоты. Возьмите обычный молоток и простучите всю площадь. Глухой, «барабанный» звук говорит об отслоении. Такая стяжка со временем разрушится. Также проверьте, есть ли по периметру стен демпферная лента (мягкая полоса) и зазор.
8. Входная дверь
В 99% случаев это самая дешёвая модель. Проверьте лишь базовую функциональность: открывание-закрывание, работу замков, геометрию. Если дверь планируете оставить, снимите плёнку, проверьте коробку на деформацию и установку по уровню.
9. Площадь и холод.
Возьмите рулетку и сделайте примерный замер. Если расхождение с проектными метрами кажется значительным (больше 1 кв.м), для официальной претензии позже потребуется лицензированный замерщик. Если приёмка проходит зимой, идеально заказать тепловизионное обследование (стоит от 2-3 тыс. руб.). Оно выявит скрытые мостики холода, промерзающие откосы и покажет реальную схему труб отопления в стяжке.
Что делать, если нашли дефекты?
1) Сбор доказательств. Мало просто найти проблему: её нужно грамотно зафиксировать. Составьте подробный акт осмотра. Для этого сфотографируйте каждый дефект так, чтобы на фото были видны дата (например, в кадре со смартфоном), масштаб (положите рядом рулетку или линейку) и точное место в квартире (например, «северная стена в спальне»). В описании прямо укажите, какая норма нарушена: сослаться можно на Свод правил (СП), ГОСТ или пункт вашего договора долевого участия (ДДУ). Например: «Отклонение стены на 15 мм при норме 3 мм на метр по СП 71.13330.2017».
2) Подпись акта. Акт можно не подписывать, если в квартире невозможно жить. Если недостатки несущественные, акт приёма-передачи подписывают с указанием полного перечня дефектов и требованием их устранить. Застройщик обязан устранить недостатки бесплатно за 60 дней или выплатить вам компенсацию.
3) Досудебная претензия. Направьте застройщику досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. В тексте претензии обязательно укажите реквизиты вашего ДДУ, приложите составленный акт с полным перечнем дефектов и ссылками на нормы, а также чётко сформулируйте требование — либо устранить все недостатки, либо соразмерно уменьшить цену квартиры. Установите разумный срок для ответа, обычно это 20 календарных дней.
4) Досудебная компенсация или суд. Если застройщик отказывается выполнять требования или игнорирует претензию, следующим этапом будет обращение в суд. Ваш правильно оформленный акт с фотоматериалами и копия отправленной претензии станут ключевыми доказательствами. Судебная практика показывает, что суммы компенсаций за существенные недостатки могут достигать миллиона рублей и более. Понимая эти риски, во многих случаях застройщики предпочитают урегулировать спор до суда, предлагая досудебную компенсацию, которая часто составляет 300–400 тысяч рублей.
Когда нужен профессионал для приёмки квартиры?
По-хорошему, всегда. Услуги по приёмке квартир стоят 5-10 тысяч рублей. При этом вы получаете профессиональную проверку по 70+ пунктам, поддержку в переговорах с застройщиком, официальный акт и мнение независимого эксперта. В результате обнаружения 4-5 дефектов можно получить компенсацию от застройщика в 100-200 тысяч рублей. А в некоторых случаях люди отсуживают у нерадивых застройщиков больше миллиона рублей.
-------------
Теперь вы знаете, где искать подвох. Пока другие подписывают акты под давлением, вы превратите приёмку в переговоры. Ваши главные козыри этот список, инструменты и неопровержимые факты в акте. Именно они могут превратить найденные дефекты в компенсацию.
С какими самыми наглыми отговорками застройщика вы сталкивались? Напишите в комментах, обсудим, как на них отвечать.