Российский рынок жилья входит в 2026 год с заметным перераспределением спроса. В сегменте индивидуального жилищного строительства после рекордного 2024 года ипотечные выдачи в январе—ноябре 2025-го сократились более чем вдвое до 86,6 тыс. кредитов: закрытие массовых льгот и длительный период ключевой ставки на уровне 21% сместили покупки в сторону собственных средств. Это усилило роль ценовой дисциплины и сегментации: массовая ИЖС держится за счет покупателей с накоплениями, тогда как премиальная — из-за дефицита качественных лотов — сохраняет ценовую устойчивость. На 2026 год рынок ожидает ограниченный ипотечный спрос и распространение эскроу, что будет сдерживать темпы запуска новых проектов.
В Москве дорогой первичный сегмент пережил разворот: в 2025 году продажи в элитных новостройках снизились на 5% год к году после резкого рывка годом ранее. Причины — высокая стоимость заемных средств, сокращение разрешений на строительство и конкуренция с депозитами. При этом цены поддерживает структурный дефицит площадок: индекс стоимости высокобюджетной недвижимости к концу года прибавил двузначные значения, а оценочные ориентиры на 2026-й предполагают продолжение умеренного роста при сохранении ограниченного предложения.
Региональная картина неоднородна, но сигнал декабря показателен: в Татарстане число зарегистрированных сделок купли-продажи выросло на 44% к ноябрю и на 15,5% к прошлому году — на вторичке активизировались и квартиры, и дома, и нежилые помещения. В Ставропольском крае эксперты ждут в 2026-м умеренный рост цен и доминирование вторичного рынка, тогда как первичный останется чувствителен к ипотеке; миграционная привлекательность региона поддерживает спрос, но решения покупателей становятся рациональнее — торг и анализ ликвидности выходят на первый план. Итог — вторичка выигрывает гибкостью, а ценовая динамика будет фрагментированной по локациям и качеству продукта.
На стороне предложения нарастает «поворот к инфраструктуре». Крупный производитель цемента «Цемрос» формирует дорожные подразделения в Приволжском и Центральном округах и планирует построить в 2026 году 45 цементобетонных объектов, инвестировав свыше 1,1 млрд руб. Для строительного комплекса это индикатор переориентации части мощностей в капиталоемкие инфраструктурные контракты на фоне волатильности жилищного ввода и замедления запуска новых жилых проектов.
Внешний фон задает высокий «темперамент» отдельных мировых рынков. Дубай завершил 2025 год рекордом: 202 тыс. сделок и объем продаж жилья на 546,8 млрд дирхамов ($148,8 млрд). Квартиры обеспечили 83% транзакций, а почти две трети покупок пришлись на стадию строительства — дефицит качественной «вторички» поддерживает off-plan, одновременно подталкивая девелоперов к более избирательным стратегиям в 2026-м. Для российских инвесторов это по-прежнему ликвидное направление, но с растущим порогом качества локаций и девелоперов.
Таиландский рынок кондоминиумов, напротив, входит в год «бережного роста»: после более чем 50%-го сокращения ввода в Бангкоке в IV квартале 2025-го девелоперы переносят акцент с масштабных стартов на распаковку остатков и точечные премиальные проекты. Ожидается ограниченное число новых запусков, поляризация спроса в пользу верхнего ценового сегмента и усиление роли иностранных покупателей как источника ликвидности. Вывод — 2026-й пройдет под знаком финансовой дисциплины и тщательного выбора локаций, без гонки предложений.
В сумме для России это означает: вторичный рынок станет основным передаточным звеном восстановления оборота, первичка — более селективной по продукту и финансированию, а девелоперские стратегии — консервативнее в стартах и активнее в управлении себестоимостью. На горизонте года ценовая динамика будет зависеть не столько от номинального спроса, сколько от доступности ипотеки и скорости нормализации ставок, а также от способности застройщиков удерживать качество и сроки при ограниченном потоке новых разрешений.
По материалам: Коммерсантъ, РИА Недвижимость, Prian.ru.
