Покупка жилья на вторичном рынке — это событие, которое часто сопровождают сильные эмоции. Ключевая тревога покупателей не столько переплата, сколько риск допустить ошибку и столкнуться с долгим урегулированием последствий. Большая часть страхов имеет под собой реальное основание: истории оспариваний сделок, возникших задолженностях или неожиданных претензиях встречаются довольно часто. Мы выделяем наиболее распространённые опасения покупателей готового жилья и способы минимизировать риски.
Покупатель должен быть уверен, что квартиру продаёт именно владелец, а не человек, который убедительно держит ключи и красиво говорит. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке или дать нотариальное согласие. Иначе любой из них может позже заявить о нарушении своих прав и попытаться оспорить сделку. Это один из самых чувствительных рисков, потому что даже добросовестные участники могут оказаться втянутыми в длительный судебный процесс.
Важное действие для покупателя — запросить актуальную выписку из ЕГРН, которую можно получить через портал госуслуг, чтобы подтвердить нынешнего владельца на данный момент. Однако в выписке из ЕГРН не отражаются права супругов: если объект не оформлен в общую совместную собственность и супруг является нетитульным, его права в выписке не фигурируют. Этот нюанс нуждается в дополнительной проверке.
На практике люди редко опасаются откровенного мошенничества, но очень боятся человеческого фактора.
Неправильно оформленные документы на право собственности, старые договоры с неточностями, отсутствие необходимых согласий супругов или других участников сделки — всё это может служить основанием для признания сделки недействительной. Поэтому проверки должны быть вдумчивыми и не носить формальный характер: важно не только наличие бумаг, но и то, как именно они составлены.
Первичные документы на квартиру и паспорта всех указанных собственников — именно те бумаги, которые проверяют и сверяют на начальном этапе подготовки к сделке купли-продажи. Надо сверять каждую цифру в документах, включая адрес и кадастровый номер, чтобы избежать покупки не той недвижимости. В любой сделке нет неважных цифр и пунктов в договоре купли-продажи и в акте приёма-передачи квартиры. Поэтому стоит уделить достаточное время детальному изучению документов и сверке данных с документами на квартиру и на самих собственников.
Особенно актуальна эта проблема, когда сделка касается несовершеннолетних участников. Если в квартире есть детские доли, продавец обязан получить одобрение органов опеки и подтвердить, что права ребенка после продажи не будут ущемлены. Покупатели справедливо опасаются ситуаций, когда такие разрешения отсутствуют или оформлены формально, ведь именно сделки с нарушениями прав детей чаще попадают в судебные разбирательства.
Следует обязательно выяснить, на каком основании возникло право собственности у продавца. Например, если квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, то доли детям должна быть выделены обязательно. Если доли не выделены и квартира продаётся с нарушением прав детей, такая сделка легко может быть оспорена в будущем.
Квартиры с перепланировкой сегодня также попадают под риск: был период, когда в этом вопросе царила полная неразбериха, и собственники делали любые перепланировки без соблюдения норм и правил. Поэтому покупателю стоит внимательно сверить план квартиры в выписке из ЕГРН с тем, что реально видно на просмотре объекта.
Многие продавцы считают: если они просто снесли стену или перенесли дверной проём, это незначительная деталь, на которую никто не обратит внимания. Для покупателя это не мелочь, а возможная проблема. Любые изменения в планировке должны быть отражены в технической документации. Если этого нет, новый собственник рискует столкнуться с требованиями вернуть всё в исходное состояние или узаконить внесённые изменения за свой счёт.
Покупатель может не заметить проблемы с электрикой, вентиляцией, трубами или газовым оборудованием во время первого осмотра, особенно если продавец сделал косметический ремонт. Когда после сделки обнаруживаются протечки, проблемы с проводкой или другие серьёзные недочёты, это приводит к дополнительным расходам и разочарованию. Именно поэтому всё больше покупателей обращаются к технической экспертизе перед сделкой.
Осматривая вторичную квартиру, следует придерживаться тех же принципов, что применяются к новостройкам. Необходимо проверить всё: состояние сантехники, электропроводки и прочих коммуникаций, состояние окон и дверей, вентиляцию, ровность стен и пола. Это позволит оценить реальные затраты на доведение объекта до требуемого состояния и избежать лишних расходов, а также усилит Ваши позиции при торге.
Если человек признан недееспособным или ограниченно дееспособным, сделка может быть признана недействительной независимо от того, насколько добросовестным был покупатель. Чтобы минимизировать этот риск, запрашивают справки из психоневрологического диспансера или проводят сделку через нотариуса. Для покупателя это не проявление недоверия, а способ защитить себя от серьезных последствий.
К этому вопросу необходимо подходить особенно внимательно — не только запрашивать документы и справки, но также тщательно анализировать всю информацию и сведения, которые предоставляются.
Если в течение трёх лет после сделки продавец будет признан банкротом, квартира может попасть в конкурсную массу, а сделку могут оспорить. Покупатели сейчас стали чаще проверять финансовое состояние продавца именно из-за этого риска. Особенно это актуально при покупке недвижимости у предпринимателей или людей с крупными долгами.
Информация о банкротстве на сегодняшний день поддается проверке: запрашиваются данные с официальных порталов. Кроме того, необходимо обязательно проверять сведения о задолженностях самого продавца на сайте ФССП.
Долги по коммунальным платежам и взносам на капремонт формально не переходят к новому собственнику, но на практике управляющие компании часто пытаются переложить их на покупателя. Людей пугает не столько сам долг, сколько необходимость потом доказывать свою правоту, писать заявления и тратить время на споры с коммунальными службами. Желательно запрашивать справки об отсутствии задолженности.
Заходите на официальный сайт Эволюция недвижимости! Будем рады помочь с вопросами любой сложности!