С 2025 года для доходов от продажи недвижимости действует обновлённый порядок налогообложения — применяется прогрессивная шкала НДФЛ. В этом материале разберём, как рассчитывается налог при продаже квартиры, в каких случаях его можно не платить и какими законными способами допускается снизить сумму налога.
Когда НДФЛ платить не требуется
Если квартира продаётся раньше установленного минимального срока владения, налог с дохода взимается в обязательном порядке. Такой подход направлен на снижение спекулятивных сделок на рынке недвижимости. Минимальный срок владения может составлять 3 или 5 лет — в зависимости от оснований приобретения объекта.
В каких случаях применяется срок 3 года
Трёхлетний период владения действует, если квартира была получена:
- по наследству;
- в дар от близких родственников (родителей, супругов, детей, братьев, сестёр, бабушек, дедушек, внуков);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в регионе, где законодательно установлен трёхлетний срок владения (Астраханская, Амурская, Магаданская области, Республика Алтай, Карачаево-Черкесия, Ставропольский край, ХМАО, Якутия), при условии регистрации собственника в этом регионе.
Также трёхлетний срок применяется, если продаваемая квартира является единственным жильём.
Важно учитывать нюанс: если у собственника было жильё, затем он приобрёл новое и продал прежнее в течение 90 дней, правило трёх лет сохраняется, даже если формально на дату сделки объект уже не считается единственным.
С какого момента считается срок владения
Срок владения отсчитывается:
- с даты регистрации права собственности;
- с даты смерти наследодателя — при наследовании;
- с момента зачисления средств на эскроу-счёт — при покупке по договору долевого участия.
Льготы для семей с детьми
Семьи с двумя и более детьми, включая многодетные, могут быть освобождены от уплаты НДФЛ даже при продаже квартиры до истечения минимального срока владения, если одновременно выполняются следующие условия:
- продажа старого и покупка нового жилья произошли до 30 апреля года, следующего за годом сделки;
- кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн ₽;
- возраст детей — до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении);
- новое жильё имеет большую площадь либо более высокую кадастровую стоимость;
- при наличии другого жилья доля собственника в нём не превышает 50%.
Если квартира продана без прибыли
Когда объект продаётся по цене покупки либо дешевле, налогооблагаемого дохода не возникает, и НДФЛ не начисляется.
Однако действует правило минимальной налоговой базы: если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости, доход для расчёта налога определяется исходя из 70% кадастра.
В отдельных регионах установлено более жёсткое требование — доход не может быть ниже полной кадастровой стоимости. Это правило действует в Санкт-Петербурге, Татарстане, Крыму, Архангельской, Калининградской и Астраханской областях, Краснодарском крае.
Прогрессивная шкала НДФЛ в 2026 году
С 2026 года доход от продажи жилья облагается по следующей схеме:
- 13% — с прибыли до 2,4 млн ₽;
- 15% — с суммы превышения 2,4 млн ₽.
Под прибылью понимается разница между ценой продажи и стоимостью приобретения квартиры.
Пример:
Квартира куплена за 12 млн ₽ и продана за 16 млн ₽.
Прибыль — 4 млн ₽.
Расчёт налога:
- 13% от 2,4 млн ₽ — 312 000 ₽
- 15% от 1,6 млн ₽ — 240 000 ₽
Итого НДФЛ: 552 000 ₽.
Если документы, подтверждающие расходы на покупку, отсутствуют, налог рассчитывается со всей суммы продажи.
Для сделок, совершённых до 2026 года, продолжает применяться прежняя ставка НДФЛ — 13%.
Как законно уменьшить сумму налога
Существует несколько способов снизить налоговую нагрузку.
1. Имущественный вычет при продаже
Доход от продажи можно уменьшить на сумму до 1 млн ₽. Этот вариант часто используется, если нет документов, подтверждающих стоимость покупки (например, при наследовании).
Если цена продажи не превышает 1 млн ₽, налог к уплате не возникает.
2. Учёт расходов
В состав расходов можно включить:
- проценты по ипотечному кредиту;
- затраты на ремонт в новостройке без отделки при наличии подтверждающих документов (договоры, чеки).
Эти расходы увеличивают цену приобретения и уменьшают налогооблагаемую прибыль.
3. Имущественный вычет при покупке жилья
Если собственник ранее не использовал вычет при покупке недвижимости, он вправе заявить его при продаже объекта.
Как подать декларацию 3-НДФЛ
Декларацию о доходах можно подать:
- через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
- лично в налоговой инспекции.
При онлайн-подаче необходимо:
- Авторизоваться в личном кабинете.
- Создать электронную подпись (если ранее не оформлялась).
- В разделе «Заявить доход» выбрать пункт «Продажа имущества», заполнить анкету и загрузить документы.
Срок камеральной проверки декларации — до трёх месяцев.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
Для сделок, совершённых в 2026 году:
- декларация подаётся до 30 апреля 2027 года;
- НДФЛ уплачивается не позднее 15 июля 2027 года.
Способы оплаты налога
Оплатить начисленный налог можно:
- в личном кабинете налогоплательщика;
- через приложение «Налоги ФЛ»;
- по QR-коду из бумажного уведомления.
После входа в систему сумма к оплате отображается автоматически.
Что важно учитывать продавцу перед сделкой
В 2026 году правила налогообложения при продаже недвижимости требуют от собственников более внимательного подхода. Необходимо заранее оценить срок владения, возможную прибыль, применимость льгот и вычетов, а также корректно подготовить документы.
Задача продавца — ещё до сделки понять, возникает ли налоговая обязанность, и выбрать оптимальный способ её законного уменьшения.
Если вы планируете покупку квартиры в новостройке и хотите подобрать проект с выгодной ценой, сильной локацией и потенциалом роста стоимости — скачивайте наш каталог лучших новостроек Москвы с актуальными условиями.