Перед прочтением рекомендую ознакомиться с предыдущими постами:
Критерии выбора акцим для долгосрочного инвестирования.
Какой бизнес выгоднее для инвестиций: люкс или масс-маркет?
О консультантах и аудиторах.
Как инвестировать в недвижимость?
Существует 4 типа объектов коммерческой недвижимости: Core, Core Plus, Value-added и opportunistic.
Core - премиальный сегмент. Находятся в лучших локациях класса Prime, помещения пользуются спросом у крупнейших международных организаций, а уровень закредитованности владельца не превышает 40%.
Core plus - второй сорт. Объект хороший, но по одному или нескольким критериям не соответствует уровню Core. Здание может быть не первой свежести, уровень закредитованности в пределах 40-60%, арендаторы с именем, но не федеральные сети и т.д.
Value-added - третий сорт. По одному или нескольким критериям объект сильно не попадает в Core. Находится в Тамбове, помещение не ремонтировалсь с дореволюционных времен, уровень закредитованности выше 60%, а арендаторы - малый или средний бизнес.
Opportunistic - объекты, которые покупаются под флипинг, реновацию, стройку и т.д.
Всего в России в настоящий момент доступно 372 ПИФа на недвижимость из них только 137 без статуса квалифицированного инвестора. Главная проблема в процессе отбора таких фондов в портфель - это ограниченность информации. Инструмент мало кому интересен и мало кто пишет о новых фондах или объектах.
Для долгосрочных инвестиций объекты типа Value-added и Opportunistic не подходят - слишком высокие риски, слишком мало информации. Склады придется отбросить по той же причине. А вот среди бизнес центров и торговых центров выбор уже намного меньше.
Мне удалось найти только 3 фонда на московские БЦ (причем 2 из них делят 1 объект) и 3 фонда на московские ТЦ. И информацией об одном их них я хотел бы сегодня поделиться.
БЦ "Белая площадь" один из самых узнаваемых бизнес-центров Москвы, который дал название целому кварталу. Находится в пешей доступности от Кремля в районе метро Белорусская. Бизнес Центр построен в 2009, но ещё в 2006 году договоры на аренду с ним заключили Deloitte, PWC и McKinsey.
В 2010 году БЦ получил премию Commercial Real Estate Moscow Awards, как лучший объект в номинации "Бизнес-центр класса А", а в 2013 премию The Moscow Times Awards, как "Лучший бизнес-центр". В 2024 году консультанты по недвижимости разработали новую систему для оценки локаций и отнесли местоположение БЦ к наивысшему классу (Prime), которых в Москве всего 9 штук.
Однако с 2024 года ситуация резко изменилась. В 2024 году аудиторы (ex. Deloitte и PWC) покинули БЦ в рамках программы по сокращению издержек. А в 2025 году компания "O1 Properties", которая являлась владельцем БЦ, обанкротилась.
В августе "Белую Площадь" приобрела управляющая компания "Современные фонды недвижимости", которая является крупнейшей УК в сфере коммерческой недвижимости России. В январе УК заключила сделку об аренде 20 000 кв.м. с Яндексом. Я даже публиковал эту новость в тг-канале, но не понял, что речь идет про этот БЦ xD. Другими арендаторами остаются "Яков и партнеры" (ex. McKinsey) и "Черкизово" (а по данным Яндекс.карт ещё НКО "ПэйПал Ру", "Deutsche Bank" и др.).
БЦ является единственным объектом в ЗПИФ "Современная коллекция", цифры которого тоже звучат заманчиво: стоимость чистых активов фонда 50,9 млрд руб., площадь БЦ 96,7 тыс. кв. м., стоимость аренды кв.м. 100 тыс. руб. в год, а цена пая - 100,7 тыс. руб. Выходит, что доход от аренды в год составляет 19%, что уже выше доходности банковских вкладов и ОФЗ. При этом на фоне снижения ключевой ставки и возвращения в РФ иностранных компаний, цена пая и аренды имеют все шансы на рост.
Вся информация о ЗПИФ есть на сайте УК. Напоследок хочу обратить внимание, что дата погашения ЗПИФ - 2037 год и вряд ли его можно будет продать на вторичном рынке. Можно считать, что это настоящие пенсионные сбережения, а не какие-то там ПДС и накопительные пенсии, поэтому если соберетесь войти в эту историю, то только с холодной головой. Это не инвестиционная рекомендация, а пример как искать интересные инвестиционные кейсы вне биржи.