В недавнем эфире телеканала РБК была приведена статистика по средней годовой доходности аренды в различных секторах недвижимости за 2023-2025 годы. К удивлению многих сограждан, доходность жилой недвижимости оказалась ниже других секторов. Чтобы понять с чем это связано, достаточно рассмотреть жилую недвижимость также, как мы привыкли рассматривать акции на бирже.
Жилая недвижимость - это масс-маркет бизнес, который товары, которого продаются по всей стране, а также предоставляют возможность для сохранения средств. Ближайшей аналогией можно назвать Сбер: его продукты также продаются по всей стране (кредиты), он также предоставляет возможность для сохранения средств (вклады), бизнес на рынке давно, он такой же простой и понятный. С одним отличием - вера у россиян в жилую недвижимость колоссально выше. Попробуйте поговорить с кем-нибудь из окружения об инвестициях. 3 из 4 скажут примерно следующее:
Вклады? Сбер украл в 91-м. Акции? Олигархи кинули всех с приватизацией в 91-м. Фонды? МММ рухнул в 94-м. Валюта? Рубли обесценились в 98-м. Одни квартиры после развала СССР никто не отобрал.
Людей можно понять, но тем не менее сектор перекуплен. Прибыль бизнеса на уровне 5% в год говорит о том, что срок окупаемости (или P/E) этого бизнеса составляет 20 лет. В то же время на рынке есть акции Башнефти (нефтяная компания стоимостью свыше триллиона рублей) со сроком окупаемости к текущей цене в 2,5 года.
Ещё один момент, который не учитывают инвесторы в жилую недвижимость заключается в том, что все кризисы уникальны и предыдущий опыт не гарантирует повторения событий в будущем. А с нынешними интеллектуалами от КПРФ и СР в Госдуме на рынке недвижимости можно ожидать чего угодно. Вспомним хотя бы недавнее предложение подселять бедные семьи в квартиры к богатым. Его, слава Богу, не приняли, но раз в год и палка стреляет.
При этом инструментов для инвестиций в коммерческую недвижимость не так уж много: можно самостоятельно приобрести объект и управлять им или приобрести ЗПИФ на недвижимость. Однако и там, и там есть свои проблемы.
Купить коммерческую недвижимость на собственные средства может далеко не каждый. Это требует огромных денежных ресурсов, времени и опыта в управлении недвижимостью. Если у вас нет основного места занятости, но есть свободная сотня миллионов и желание, то (кто вы такой?) дерзайте. Для остальных же остаются только ЗПИФы.
О ЗПИФах писал в предыдущем посте. Проблем у них много, вот только некоторые из них:
- Мало качественных объектов.
- Большинство требуют статус квалифицированного инвестора.
- Большинство фондов не представлены на бирже.
- У некоторых брокеров нельзя приобрести ЗПИФ, которые есть на бирже (этим грешит желтый банк, попробуйте найти, например, RU000A102N77 у него и у других брокеров).
- Низкая ликвидность паев.
- Сложно определить навыки управляющей компании.
- Не все управляющие компании раскрывают информацию об объектах, входящих в ЗПИФ.
- Не все управляющие компании раскрывают информацию об условиях аренды и ключевых арендаторов.
- Сложно определить качество объекта.
В общем, чтобы выбрать качественный инвестиционный инструмент нужно постараться, однако, перспективы того стоят. Во-первых, доходность арендных платежей по некоторым объектам может сравниться с доходностью лучших дивидендных бумаг на Мосбирже. Во-вторых, арендодатель, зачастую, может переложить инфляцию в стоимость аренды. В-третьих, на фоне снижения ключевой ставки и повышения доступности кредитов цена на дорогостоящие объекты будет расти ещё выше. И наконец, только представьте, что случится с ценой на коммерческую недвижимость, если иностранные компании вернутся в Россию.
В следующий раз разберем один такой объект.
Больше постов в тг-канале: t.me/klochcoffee