Я - юрист по недвижимости и уже много лет работаю с земельными спорами в Краснодаре.
И если есть одна тема, которая стабильно «взрывается» в судах, - это согласование границ при межевании.
На первый взгляд всё выглядит формально и даже безобидно: участок отмежевали, координаты уточнили, сведения внесли в ЕГРН.
Но через год, а иногда и через месяц, появляется сосед - и вся конструкция начинает рушиться.
Подпись соседа как причина больших проблем
Акт согласования границ - документ, к которому многие относятся как к технической формальности.
Особенно если граница «и так всегда здесь была», забор стоит десятилетиями, а фактическое пользование никем не оспаривается.
В Краснодаре это самая распространённая ошибка.
На практике я регулярно сталкиваюсь с ситуацией, когда:
- кадастровый инженер уточнил границы;
- смежного собственника не уведомили;
- подпись в акте согласования отсутствует;
- участок спокойно стоит на кадастровом учёте.
А потом начинается суд.
Новый формальный подход Верховного суда
В 2025 году Верховный суд в Определении № 19-КГ25-2-К5 от 18.03.2025 г.: занял жёсткую позицию:
если согласование границ со смежными собственниками не проведено, местоположение границ может быть признано недействительным, а сведения - исключены из ЕГРН.
И здесь уже неважно, был ли забор на месте, уменьшился ли участок соседа, пользовался ли он землёй иначе.
Сам факт отсутствия согласования становится достаточным основанием для "отмены" межевания.
Для собственников это особенно болезненно в момент продажи участка или подготовки сделки: объект вроде бы есть, но юридически он «неустойчив».
Но так было не всегда
Раньше логика была иной - и, на мой взгляд, более здравой.
В обзоре судебной практики по садоводческим спорам за 2010 - 2013 г. от 2 июля 2014 г . Верховный суд указывал:
отсутствие подписи в акте согласования само по себе не означает нарушение прав.
Ключевой вопрос звучал иначе:
нарушены ли реально права смежного собственника?
Если граница определена корректно, участок соседа не «залез», конфигурация не изменилась - суды нередко отказывали в исках, несмотря на формальные нарушения процедуры.
Как это выглядит на практике Краснодара
Типичная картина:
- участок отмежёван по фактическому пользованию;
- сосед годами не проявлял интереса;
- никаких конфликтов не было.
Но как только появляется повод - продажа или строительство - сосед обращается в суд. И единственный аргумент: «Меня не согласовали».
При формальном подходе этого сегодня часто оказывается достаточно.
Акт согласования - это не сделка
Отдельная проблема - неправильное понимание сути акта согласования.
Иногда в судах и на уровне органов власти его фактически воспринимают как соглашение между собственниками. Это ошибка.
Акт согласования:
- не передаёт землю;
- не устанавливает права;
- не является договором.
Это всего лишь элемент кадастровой процедуры, цель которого - предупредить конфликт, а не создать его.
Мой практический вывод
Если говорить честно, без «идеальных» формулировок, вывод такой:
- если межевание действительно нарушает права соседа, отсутствие согласования лишь усиливает его позицию в суде;
- если же границы определены корректно, формальный подход превращает процедуру межевания в юридическую ловушку для добросовестного собственника.
В Краснодаре вопросы границ - это не техническая история, а полноценный юридический риск. И относиться к нему как к «подписи для галочки» - самая дорогая ошибка, которую потом приходится исправлять через суд.