Поговорил с риелторами Москвы и вот, что они мне рассказали
2025 год стал для рынка недвижимости Москвы неоднозначным и во многом показательным. Формально статистика зафиксировала рост цен, однако внутренняя динамика рынка говорит скорее о структурных сдвигах, чем о полноценном росте. Вторичный и первичный рынки развивались по разным траекториям, а ключевыми факторами стали процентные ставки, поведение вкладчиков, снижение объёма предложения и психологический фон.
Вторичный рынок: рост на бумаге и реальность сделок
В течение большей части 2025 года вторичный рынок находился в состоянии затишья. Цены предложения до осени практически не менялись и колебались в пределах 3–4% год к году. При этом реальная активность была низкой: покупатели активно смотрели объекты, но не переходили к сделкам, предпочитая держать средства на депозитах.
Ситуация начала меняться с сентября, когда стартовал постепенный цикл снижения ключевой ставки. На рынок стали возвращаться покупатели, у которых заканчивались сроки вкладов. Это привело к оживлению сделок и вымыванию наиболее ликвидных и дешёвых объектов.
К декабрю объём предложения на вторичном рынке Москвы сократился с примерно 50 тыс. до менее чем 40 тыс. объектов. Именно этот фактор стал ключевым драйвером резкого скачка средней цены предложения — около 5% за один месяц. В итоге по итогам года средняя цена предложения выросла на 13,5%.
При этом важно отметить:
- рост средней цены во многом связан не с подорожанием всех объектов, а с уходом с рынка дешёвых квартир;
- реальные цены сделок росли существенно скромнее — в среднем на 6–8%;
- средний торг по адекватно выставленным объектам составил 2–3%, в редких случаях до 5%.
Наибольший рост показали ликвидные форматы — современные квартиры рядом с метро, особенно с качественным ремонтом. В отдельных сегментах рост цен предложения доходил до 15–20%. Старый жилой фонд и удалённые локации в ряде случаев практически не изменились в цене.
Психологический фактор и «эффект информационного шума»
Осенью рынок столкнулся с мощным психологическим давлением, вызванным активным обсуждением рисков сделок на вторичном рынке. В октябре–ноябре многие покупатели временно отказались от приобретения готового жилья, что привело к локальному снижению активности.
Однако статистика регистраций показала, что в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года падение сделок не носило критического характера. Влияние оказалось в большей степени эмоциональным: рынок вошёл в состояние неопределённости, а часть покупателей переключилась на новостройки.
Первичный рынок: рост продаж и цен
На фоне нестабильности вторички первичный рынок выглядел заметно увереннее. В четвёртом квартале 2025 года продажи новостроек в Московском регионе выросли, особенно в Московской области и Новой Москве.
Ключевыми драйверами стали:
- ожидания изменения условий семейной ипотеки;
- переток покупателей со вторичного рынка;
- активное использование рассрочек от застройщиков.
По итогам года средние цены на новостройки выросли:
- в сегменте эконом- и комфорт-класса — на 20–21%;
- в бизнес-классе — около 15%.
По отдельным проектам в удачных локациях рост цен достигал 25% за год.
Рассрочки: рабочий инструмент с повышенными рисками
Рассрочки стали одним из ключевых механизмов продаж на первичном рынке, однако их использование требует точного финансового расчёта. В ряде проектов разница между ценой при 100% оплате и покупкой в рассрочку достигает 17–25%.
Часть покупателей, рассчитывавших на снижение ставок или быстрый рост цен, столкнулась с обратной ситуацией:
- ставки не снизились;
- цены на перепродажу выросли слабее ожиданий;
- необходимость погашения остатка привела к вынужденным продажам с убытком.
Такие случаи особенно характерны для непрофессиональных инвесторов, ориентировавшихся на маркетинговые обещания, а не на расчёт доходности.
Рынок аренды: коррекция без обвала
После пиковых значений 2024 года рынок аренды в 2025 году перешёл в фазу стабилизации. В среднем снижение ставок составило около 10–15% по сравнению с максимумами.
Коррекция в первую очередь затронула:
- устаревшие квартиры без ремонта;
- объекты с завышенными ожиданиями собственников.
Качественные квартиры в хороших локациях сохранили высокий спрос и сдаются стабильно. Массового давления со стороны инвестиционных квартир рынок аренды не испытывает — поглощаемость в Москве остаётся высокой.
Загородная недвижимость: нисходящий тренд
Рынок загородной недвижимости в Подмосковье в 2025 году показал отрицательную динамику. После бурного роста в постковидный период спрос заметно снизился.
Наиболее ликвидный сегмент сегодня — дома стоимостью до 20–25 млн рублей. Объекты в более высоком бюджете продаются долго и, как правило, требуют значительного дисконта. В среднем снижение цен оценивается на уровне 10–15%, в отдельных локациях — существенно выше.
Прогноз на 2026 год
Вторичный рынок
- В негативном сценарии: рост в пределах 3–5% — ниже инфляции.
- В базовом сценарии: рост на 8–10% за счёт накопленного отложенного спроса и дефицита предложения.
- Существенный рост возможен только при снижении ипотечных ставок до 12–15%.
Первичный рынок
- Резких падений цен не ожидается.
- Возможны точечные скидки и акции от застройщиков.
- В базовом сценарии рост цен может составить 10–15% к концу года.
Итог
Рынок недвижимости Москвы в 2025 году не продемонстрировал классического роста, а прошёл этап перераспределения спроса и предложения. Средние показатели во многом искажены сокращением объёма доступных объектов и изменением структуры сделок.
2026 год, вероятнее всего, станет годом аккуратного восстановления активности без резких движений. Ключевыми факторами останутся процентные ставки, условия ипотечных программ и поведение частных инвесторов.
Если вы несогласны с вышеизложенным обязательно пишите комментарий с обоснованием- почему?