Коммерческая недвижимость — это рынок, где ошибки стоят дорого. И речь чаще идёт не о прямом обмане, а о деталях, которые не проговариваются заранее или подаются так, что их легко недооценить. Именно из таких нюансов и складываются переплаты, конфликтные ситуации и вынужденные переезды через несколько месяцев после въезда.
Эксперты ТОР Групп ежедневно работают с арендаторами и собственниками и видят повторяющиеся сценарии, в которые попадают даже опытные компании. Ниже — ключевые ловушки, о которых важно знать до подписания договора.
1. Манипуляции с площадью
Одна из самых распространённых ситуаций — расхождение между заявленной и фактической площадью.
На практике это выглядит так: вы едете смотреть офис 100 м², берёте электронную рулетку и получаете 91–92 м² полезной площади. Остальное — стены, колонны или вовсе зоны, которыми вы пользоваться не будете.
Отдельного внимания заслуживает Международный стандарт BOMA (Building Owners and Managers Association), модель расчёта, при которой:
- в площадь включается толщина стен;
- учитываются коэффициенты общих зон;
- часть МОПов (коридоры, холлы, санузлы) распределяется между арендаторами.
В результате арендатор платит за метры, которые не работают на его бизнес.
Комментарий брокера ТОР Групп:
«Бывают такие ситуации, когда клиент уверен, что арендует 100 м², а по факту получает значительно меньшую полезную площадь. Без пересчёта и пояснений это становится неприятным сюрпризом уже после въезда» - Анастасия Ожгибесова.
2. «Ставка ниже рынка», но не вся
Низкая арендная ставка в объявлении часто оказывается лишь частью картины. Остальные расходы появляются позже:
- коммунальные услуги;
- эксплуатация здания;
- охрана и доступ 24/7;
- парковка.
Отдельный риск — распределение КУ между всеми арендаторами бизнес-центра. Если БЦ работает круглосуточно, а ваша компания — с 9:00 до 18:00, вы всё равно можете платить за электроэнергию и системы жизнеобеспечения в ночные часы.
Итог — фактическая стоимость аренды оказывается на 15–30% выше, чем ожидалось при просмотре.
3. Юридические ловушки в договоре
Даже в «типовых» договорах бизнес-центров могут скрываться условия, которые существенно влияют на экономику аренды:
- индексация ставки «по усмотрению собственника», стандартно это 5-7% в год;
- право одностороннего расторжения;
- штрафы и компенсации при досрочном выезде;
- обязанности арендатора по ремонту и инженерии, неочевидные при первом чтении.
Без профессионального анализа такие пункты часто остаются незамеченными — до первого конфликта.
4. Обещания, которых нет в договоре
Фразы, которые звучат на показах:
- «парковка будет», мы внесем вас в список ожидания;
- «соседи тихие» — пока вы не узнаёте, что за стеной студия танцев;
- «можно изменить планировку», но с обязательством вернуть всё в первоначальный вид за свой счёт;
- «разрешение дадут», хотя юридически это не зафиксировано.
Если договорённость не отражена в договоре — её не существует и зависит от честности.
Почему арендаторы чаще всего попадают в ловушки
Анализируя сделки, брокеры ТОР Групп выделяют одни и те же причины:
- ориентация на цену, а не на задачу бизнеса;
- спешка из-за сроков переезда;
- отсутствие сценариев «что если»;
- доверие устным обещаниям;
- поверхностный обзор рынка (2–3 варианта вместо системного анализа).
ТОР Групп сопровождает сделки аренды и покупки коммерческой недвижимости более 10 лет. Наша задача — не просто подобрать помещение, а:
- оценить реальную стоимость владения объектом;
- выявить риски в договоре до подписания;
- предложить альтернативы, которые клиент часто не видит на открытом рынке.
Комментарий брокера ТОР Групп:
«Большинство проблем можно предотвратить на этапе подбора и переговоров. Когда клиент понимает рынок и условия заранее, сделка становится прогнозируемой и управляемой» - Виктория Демидас
Вывод
В коммерческой недвижимости редко обманывают напрямую.
Чаще — недоговаривают, смещают акценты и пользуются нехваткой времени или опыта у арендатора.
Чем сложнее задача бизнеса, тем выше цена ошибки.
Если вы планируете аренду или переезд, специалисты ТОР Групп помогут оценить риски, сравнить варианты и принять взвешенное решение.
Обратитесь за консультацией — иногда один разговор экономит месяцы времени и существенный бюджет.
+7(900)623-73-29