Начало 2026 года рынок недвижимости в России встречает в состоянии структурной перестройки. После активного и во многом турбулентных 2024–2025 годов формируются новые правила игры — как для покупателей, так и для продавцов, инвесторов и застройщиков. Ниже мы собрали ключевые изменения и тенденции, которые уже оказывают влияние на рынок и будут определять его развитие в ближайшей перспективе.
Ценовая динамика: переход от роста к стагнации
Одной из главных особенностей начала 2026 года стало замедление ценовой динамики. После краткосрочного всплеска спроса, вызванного корректировкой программ льготной ипотеки, рынок вошёл в фазу охлаждения.
На первичном рынке в ряде регионов фиксируется стагнация цен, а по отдельным проектам — точечные снижения и расширение программ скидок от застройщиков. Вторичный рынок демонстрирует большую устойчивость, однако рост цен здесь также практически остановился.
Для покупателей это означает расширение возможностей для торга, а для продавцов — необходимость более реалистичной оценки объектов и корректировки ожиданий.
Ипотека: сдержанный оптимизм на фоне высоких ставок
Ипотечный рынок в начале 2026 года остаётся ключевым фактором спроса, но работает в более жёстких условиях. Банки усилили требования к заёмщикам, а высокие процентные ставки по-прежнему ограничивают доступность жилья для части покупателей.
При этом аналитики ожидают постепенного оживления ипотечного кредитования во второй половине года — при условии снижения ключевой ставки. Это создаёт предпосылки для отложенного спроса, особенно со стороны семей с детьми и покупателей, планирующих улучшение жилищных условий.
Законодательные и налоговые изменения
С 1 января 2026 года вступили в силу изменения, затрагивающие как физических лиц, так и участников рынка:
- скорректированы условия имущественных налоговых вычетов, в том числе для семей с детьми;
- увеличена налоговая нагрузка на девелоперов и коммерческий сегмент, что частично закладывается в стоимость новых проектов;
- продолжается курс на повышение прозрачности сделок и финансовых потоков в сфере недвижимости.
Эти меры усиливают давление на себестоимость строительства и формируют долгосрочный тренд на пересмотр ценовой политики застройщиков.
Новостройки: сокращение доступного сегмента
Одним из заметных структурных сдвигов стало сокращение предложения в сегменте доступного жилья. Девелоперы всё чаще делают ставку на проекты комфорт-класса «плюс» и выше, что снижает долю массового жилья на рынке.
Для покупателей это означает более высокий порог входа, а для инвесторов — рост значимости локации, концепции проекта и этапа входа в сделку.
Коммерческая недвижимость: неоднородный рынок
Коммерческий сегмент развивается неравномерно:
- устойчивый спрос сохраняется на складскую недвижимость и небольшие офисные форматы;
- торговая недвижимость сталкивается с давлением со стороны онлайн-торговли и снижения покупательской активности;
- инвесторы всё чаще выбирают объекты с понятной экономикой и долгосрочными арендаторами.
В результате возрастает роль профессионального анализа и оценки рисков перед покупкой коммерческих объектов.
Региональные различия усиливаются
В 2026 году различия между регионами становятся ещё более заметными. В крупнейших агломерациях рынок быстрее адаптируется к новым условиям, тогда как в ряде регионов спрос остаётся сдержанным и во многом зависит от локальных программ поддержки и экономической ситуации.
Это делает универсальные стратегии менее эффективными и повышает ценность локальной экспертизы.
Начало 2026 года — это не период резких обвалов или бурного роста, а время взвешенных решений и профессионального подхода.
Рынок становится более сложным, а сделки — более индивидуальными.
Для покупателей это подходящий момент для аккуратного входа в рынок и поиска выгодных условий. Для продавцов — время гибкости и работы с профессионалами. Для инвесторов — период, когда ошибки в расчётах могут стоить особенно дорого.
Наша команда внимательно отслеживает изменения рынка и помогает клиентам принимать решения, основанные не на эмоциях, а на реальной аналитике и практическом опыте.
