ЦЕНЫ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ: ЭФФЕКТ АРМАНИ

ЦЕНЫ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ: ЭФФЕКТ АРМАНИ

#итоги25

#вторичныйрынок

Если посмотреть на «голые» цифры по замоскворецкой выборке (25 домов А-класса), то увидим следующие значения

роста индекса цен за 2025 год:

▪️по всей выборке (лоты с ремонтом и в бетоне) - 7,4% (1,587 млн руб./м2)

▪️по лотам в бетоне - 1,9% (1,426 млн руб./м2)

▪️по лотам с ремонтам - 21,4% (1,905 млн руб./м2)

Уточняю, откуда такой рост по лотам «с ремонтом».

В анализируемой выборке на 1.01.25 было всего 3 лота в Armani Casa, а на 1.01.26 - уже 12. Если «убрать» из расчетов «новые» 9 лотов, прирост составит чуть менее 3%.

Показательный пример, иллюстрирующий ситуацию, когда 10-20 лотов в ценовом диапазоне от 2,5 млн руб./м2 могут «подложить топор под компАс» (с) анализа небольшой выборки (две -три сотни лотов).

К «эффекту Армани» (на месте Armani Casa может быть любой комплекс или несколько) еще вернемся, оценивая динамику цен не только в других локациях «вторички», но и на первичном рынке.

По поводу ценового индекса в бетоне. В четвертом квартале он заметно снизился по причине включения в выборку 81 лота в A-Residence (вайт-бокс тоже отношу к «бетону»). Без A-Residence годовой рост индекса «в бетоне» для Замоскворечья составляет около 14%, что совсем не мало.

Тем не менее посчитал корректным в итоговом показателе пока учитывать A-Residence, несмотря на целый набор нюансов - это тоже вторичный рынок. Однако если динамика продаж в комплексе будет такая же вялая, как в 2025-м, возможно придется его исключить из выборки.

Тоже хорошая иллюстрация - «эффект Армани» с обратным знаком.

По факту, весь элитный рынок состоит из «эффектов» и нюансов, поэтому к цифрам нужно относиться очень аккуратно.

@zamoskvorechnik