Снимать или покупать квартиру в Москве в 2026 году — что выгоднее?

Подробные расчёты и реальные сценарии от портала Всеостройке.рф.

Вопрос «покупать или снимать» в 2026 году снова оказался в центре внимания. Рынок недвижимости в Москве переживает период высокой турбулентности: ипотечные ставки остаются двузначными, цены на готовое жильё внутри МКАД не спешат снижаться, а аренда, несмотря на рост последних лет, всё ещё выглядит более гибким и предсказуемым вариантом. Чтобы сравнение было честным, разберём ситуацию на конкретных и сопоставимых примерах, а также приведем мнения экспертов консалтинговых агентств и агентств недвижимости.

Юлия Дымова, возглавляющая департамент вторичного жилья в Est-a-Tet, отмечает, что к 2026 году, с учётом итогов 2025 года, на рынке сформировался устойчивый покупательский сценарий. Потенциальные владельцы всё чаще заранее определяются с районом проживания и нужным числом комнат. Это связано с тем, что сегмент аренды испытывает дефицит просторных квартир. Семьи с детьми, как правило, привязаны к конкретным школам и детским учреждениям, поэтому стремятся зафиксировать место проживания. Чтобы не зависеть от требований собственников и нестабильных арендных ставок, многие принимают решение в пользу покупки жилья. В большинстве случаев сделка сопровождается ипотекой, размер которой чаще всего не превышает 5 млн рублей, что позволяет сохранить предсказуемую и управляемую нагрузку на бюджет. Ещё один распространённый сценарий — оформление кредита под залог другой недвижимости: её планируют реализовать позднее либо сдавать в аренду, направляя доход на обслуживание долга. По расчётам, ипотека примерно на 3 млн рублей при сроке около 20 лет предполагает ежемесячный платёж на уровне 50 тыс. рублей. Такой горизонт выплат во многом обусловлен тем, что основную долю покупателей сегодня составляют миллениалы.

Если рассматривать заём в размере 5 млн рублей, платёж увеличивается примерно до 81 тыс. рублей в месяц. Для сравнения: аренда сопоставимой по параметрам однокомнатной квартиры в хорошем состоянии и в среднем районе обойдётся минимум в 55 тыс. рублей ежемесячно. Таким образом, выбор между покупкой и съёмом жилья определяется индивидуальными условиями и стратегией на перспективу. Для краткосрочных задач — например, проживания студента на время учёбы — аренда остаётся более гибким и рациональным вариантом. В то же время при долгосрочном семейном планировании собственная недвижимость традиционно воспринимается как способ сохранения и приумножения капитала. Цены на жильё в рублёвом выражении исторически имеют тенденцию к росту в Москве, где значительная доля нового предложения относится к бизнес-классу, что дополнительно стимулирует обновление устаревшего фонда. Несмотря на то что разрыв в стоимости между эконом- и бизнес-сегментом может достигать двукратных значений, основной спрос по-прежнему сосредоточен в более доступной категории. При ограниченном количестве ликвидных объектов это формирует стабильный интерес покупателей и поддерживает рост цен на рынке недвижимости.

Далее рассмотрим сравнение студии и евродвушки. Для чистоты эксперимента из анализа исключены крайние варианты: старый фонд, апартаменты сомнительного статуса, новостройки на котловане и жильё без отделки. В расчётах участвуют только квартиры, соответствующие следующим условиям:

• дома построены после 2018 года;
• расположение — внутри МКАД;
• пешая доступность до метро — не более 15 минут;
• квартиры полностью готовы к проживанию: есть чистовая отделка, мебель и техника;
• рассматриваются исключительно готовые дома, а не объекты на стадии строительства, поскольку рынок первички сегодня перегрет;
• все ценовые ориентиры взяты на основе открытых объявлений и медианных значений по площадке Циан.

Такой подход позволяет сравнивать не «идеальную ипотеку в вакууме», а реальный выбор, который стоит перед городским жителем здесь и сейчас.

Сценарий №1: студия площадью около 20 м²

Сколько стоит аренда

Компактные студии в современных домах у метро — один из самых ликвидных форматов в Москве. По состоянию на начало 2026 года медианная ставка аренды для такого жилья составляет около 60 000 рублей в месяц. Это значение получено не по самым дешёвым и не по самым дорогим объявлениям: примерно половина предложений на рынке находится выше этой планки, половина — ниже.

Сколько стоит покупка

Средняя цена продажи аналогичной студии в готовом доме — примерно 12,8 млн рублей. При стандартных условиях ипотеки:

• первоначальный взнос — 20% (2,56 млн рублей);
• сумма кредита — 10,24 млн рублей;
• срок — 30 лет;
• процентная ставка — 22% годовых.

При таких параметрах ежемесячный платёж по ипотеке составляет около 188 004 рубля. Это более чем втрое превышает стоимость аренды той же квартиры.

Даже если предположить заметное смягчение кредитно-денежной политики и снижение ипотечной ставки до 15% годовых, при неизменной цене объекта платёж всё равно будет на уровне 129–130 тысяч рублей в месяц. Иными словами, даже в оптимистичном сценарии он более чем в два раза выше арендного платежа.

[смотреть таблицу]

Сценарий №2: евродвушка площадью 32–36 м²

Арендные ставки

Евродвушки — формат, который часто выбирают пары или одиночки, работающие из дома.

Стоимость покупки и ипотечная нагрузка

Цена продажи аналогичной евродвушки в готовом доме внутри МКАД составляет примерно 20 млн рублей. При тех же условиях кредитования:

• первоначальный взнос — 4 млн рублей;
• сумма ипотеки — 16 млн рублей;
• срок — 30 лет;
• ставка — 22%.

Ежемесячный платёж по такому кредиту достигает 293–294 тысяч рублей. Это более чем в 3 выше стоимости аренды.

Если же ставка снизится до 15%, платёж уменьшится, но всё равно останется на уровне около 202 тысяч рублей в месяц, что более чем вдвое превышает арендную ставку.

Почему разрыв настолько большой

На первый взгляд может показаться, что аренда «аномально дёшева», а ипотека — «временно слишком дорога». Но на самом деле мы видим следствие сразу нескольких факторов:

1. Высокая ключевая ставка, которая напрямую влияет на стоимость ипотечных кредитов.
2. Инерционность цен на готовое жильё: собственники не готовы резко снижать стоимость, особенно в ликвидных районах.
3. Арендный рынок более гибок: он быстрее адаптируется к реальным доходам населения.
4. Длинный срок ипотеки при высокой ставке приводит к колоссальной переплате, даже если цена квартиры кажется «нормальной».

В результате покупка жилья в ипотеку сегодня — это не просто решение о собственности,

а серьёзное финансовое обязательство, сопоставимое с содержанием бизнеса или несколькими арендными квартирами одновременно.

Что будет, если ставки действительно снизятся

Многие потенциальные покупатели рассуждают так: «Надо подождать, когда ипотека станет дешевле». Однако здесь есть важный нюанс. История рынка показывает, что при заметном снижении ставок спрос на покупку резко возрастает, а за ним — и цены. Это значит, что:

• снижение ставки не гарантирует пропорционального снижения ежемесячного платежа;
• выгоду от дешёвой ипотеки рынок часто «съедает» ростом стоимости квадратного метра;
• итоговая финансовая нагрузка может оказаться лишь немного ниже текущей, но всё равно существенно выше аренды.

Говоря про льготную ипотеку, Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора недвижимости RedCat, отмечает, что если у покупателя есть возможность воспользоваться льготной ипотекой и сумма, необходимая для первоначального взноса, то однозначно стоит рассмотреть именно этот вариант.

При средней цене однокомнатной квартиры в новостройке комфорт-класса в 16 млн. руб. платеж по кредиту составит около 60–70 тыс. руб., что соответствует средней стоимости аренды на однокомнатные квартиры. Но платеж по ипотеке не будет расти со временем — он, наоборот, будет «съедаться» за счет инфляции, а стоимость аренды обязательно вырастет, особенно на длительном горизонте.

Если речь идет о покупке крупной квартиры при помощи семейной ипотеки, то это тоже может быть выгодно. Первое время платеж будет довольно высоким за счет той части кредита, которая выдается на сумму свыше 12 млн. руб., но по мере снижения учетной ставки покупатель сможет получить рефинансирование на часть кредита по рыночным условиям, и платеж станет более доступным. А вот если льготные программы покупателю недоступны, то платеж по рыночной ипотеке будет существенно выше, чем стоимость аренды — в 2,5–3 раза.

Тогда при необходимости срочной покупки имеет смысл рассмотреть программы субсидирования от застройщиков, которые предлагают снижение ставки на несколько лет, и в дальнейшем, при корректировке ставок, получить рефинансирование кредита — это позволит оптимизировать платеж на начальном этапе и зафиксировать текущую цену на квартиру.

Возможные альтернативы классической ипотеки

Несмотря на неутешительные расчёты, полностью списывать покупку жилья со счетов нельзя. Однако в 2026 году она имеет смысл лишь в отдельных сценариях.

Льготные программы

Самый очевидный вариант — семейная ипотека со ставкой около 6%. Но она подходит далеко не всем и часто предполагает покупку жилья большего метража, чем студия или компактная евродвушка. Кроме того, жизненные обстоятельства (дети, смена района, школы) снижают гибкость такого решения.

Траншевая ипотека и сложные схемы

Некоторые застройщики предлагают программы с пониженной ставкой на первые годы — условные 10–12%. Это снижает нагрузку в начале, но несёт риски на горизонте 3–5 лет: дальнейшие платежи будут зависеть от ситуации на рынке и возможности перекредитоваться.

Стратегия «снимать и инвестировать»

Часть арендаторов предпочитает не замораживать крупный первоначальный взнос в недвижимости, а размещать капитал в других инструментах — от вкладов до облигаций и бизнеса. В условиях высокой стоимости кредита такая стратегия часто оказывается финансово более рациональной.

Вячеслав Исламов и Станислав Манин, владельцы Агентства недвижимости «Квартиропоиск» в Москве и одноименного агрегатора поиска новостроек, отмечают, что, как показывает статистика, с 2020 по 2025 год Москва сделала в среднем х2 по стоимости недвижимости:

«Но в среднем это не значит, что все сделали х2. Хрущевка подорожала на 30%, например, а некоторые ликвидные новостройки сделали и трехкратный рост. Рассчитывать на снижение цен не стоит. Январь-февраль будет корректировка по ценам, но корректировка — это не падение, а за ней снова будет рост. Да, льготные программы сворачивают на Москву: IT, господдержка 2020 уже ушли в небытие, а семейную ипотеку с 1 февраля можно взять только одну и в одну семью. Не каждому из супругов, как это было ранее, а всего одну, и супруги должны быть созаемщиками. В 2025 году ипотечных сделок пришлось до 80% на семейную ипотеку. И вроде бы рынок пытаются охладить, но застройщикам ведь тоже нужно продавать, поэтому они придумывают субсидированные ипотечные программы в виде 5% на 5 лет или 8% на 7 лет. Когда ключевая ставка в 2024 году стала запредельной, появились на рынке рассрочки с первоначальным взносом 5% и платежом 50 000 рублей на 2,5 года. Хотя застройщикам и невыгодно пополнять эскроу-счет такими малыми суммами, но что делать — выкручиваются. Им выгоднее, когда все 100% от стоимости поступают на эскроу, тогда они выполняют план продаж перед банком, и проектное финансирование становится дешевле. К тому же, за период высокой ключевой ставки застройщики не выводили новые проекты в таком объеме, в котором нуждается государство. Получается, на 2027–2028 годы у нас образуется дефицит новостроек в Москве. Даже если ключевую ставку резко снизят и они выведут проекты в стройку, то просто физически не успеют построить. Из этого вывод, что в 2027–2028 годах у нас будет высокий спрос (когда ставку снизят до значений 8–10%), а купить будет нечего. А когда большой спрос и мало предложения, что происходит? Верно: поднимают цены. А что мешает застройщику субсидировать ставку, допустим, 3% на 5 лет, когда ключевая ставка будет 8%? Верно: ничего не мешает. Сейчас вторичное жилье можно купить, только имея всю сумму на руках, или брать стандартную ипотеку под 20% годовых, а это кабала. Посчитайте сами. Например, 300 000 платеж, из которых 299 000 — это проценты банку. Когда снизится ключевая ставка и стандартную ипотеку можно будет взять по разумной ставке в виде 10–12%, то резко появится на рынке отложенный спрос из тех, кто этого ждал и не мог позволить себе ранее ставку 20%. Но тут проблема другая: вы посмотрите на объекты, которые сейчас продаются, например, на Циан. Ликвидных квартир нет, а то, что нравится, стоит выше рынка — и даже это покупают. Потому что людям нужно решение: купил и заехал. И судя по формуле выше, когда большой спрос а предложений мало — цены растут. Поэтому мы ждем неизбежный рост и вторичного рынка, когда снизят ключевую ставку. А если не снизят? Хороший вопрос, тут нужно полагаться на статистику Росстата, у которой за последние 2 месяца была почти околонулевая понедельная инфляция, а именно — 0,04%. ЦБ ориентируется именно на эти показатели. Кстати, а помните о 60 триллионах рублей на депозитах? Этих денег достаточно, чтоб купить все новостройки в России, и еще останется 30–40 триллионов на карманные расходы. ЦБ аккуратно снижает ставку, боясь, что эти деньги выйдут на рынки и инфляция снова разгонится. Аренда в Москве за 2025 год подорожала в среднем на 8%. Санкт-Петербург прибавил в среднем 17,5% за 2025 год. Пока вы копите, условно, 10 млн на ту квартиру, которая вам понравилась, за год она делает еще +20%. То есть вы накопили, а купить уже не можете».

Ангелина Самадова, основатель и руководитель HCB Hotels Consultancy Brokerage:

«В 2026 году рынок аренды жилья продолжит движение в сторону системного регулирования, особенно в сегменте краткосрочной (посуточной) аренды в туристических и курортных зонах. Уже сегодня действуют положения, запрещающие посуточную аренду в многоквартирных домах в ряде регионов (например, Краснодарский край и Сочи), и этот подход может быть распространён на другие территории, где высокая концентрация туристов создает нагрузку на жилую инфраструктуру. Дополнительно развивается законодательство об арендных домах — согласно постановлению Правительства РФ № 1541 от 30.08.2023, вводится модель цивилизованной долгосрочной аренды с участием девелоперов, где жильё изначально строится под сдачу, с централизованным управлением, едиными стандартами качества, безопасности и юридической чистоты сделок. Такая модель будет усиливаться, в том числе за счёт субсидий и налоговых преференций, что повысит прозрачность рынка. Цель государства — не вытеснение частных арендодателей, а создание устойчивой, понятной и безопасной модели аренды — как для путешественников, так и для агрегаторов, гостиничного бизнеса и надзорных органов. И там, где рынок частной аренды по сути замещает отельную инфраструктуру, государство не заинтересовано в жёстком давлении, но стремится минимизировать репутационные риски городов и регионов. Возиться с массовыми негативными или критически неприемлемыми кейсами — будь то обман туристов, отсутствие элементарной безопасности или недопуск контролирующих служб — уже никто не хочет. Таким образом, аренда в 2026 году всё меньше будет “серым” и неформальным инструментом. А вопрос “снимать или покупать” всё чаще будет зависеть не только от стоимости квадратного метра, но и от качества управления, гарантий для арендатора и прозрачности условий. Особенно это касается семейного и долгосрочного проживания».

При текущих вводных данных покупка жилья в ипотеку в 2026 году:

• обходится в 2–3,5 раза дороже аренды при сопоставимых условиях проживания;
• требует значительного первоначального капитала;
• снижает финансовую гибкость на десятилетия вперёд.

Аренда, напротив, позволяет жить в качественном современном жилье без долговой нагрузки, сохранять мобильность и адаптироваться к изменениям доходов и жизненных планов.

Именно поэтому мнение о том, что снимать жильё сегодня выгоднее, чем покупать, остаётся актуальным не первый год и в 2026 году выглядит даже более обоснованным, чем раньше. Старые расчёты, сделанные несколько лет назад, неожиданно подтверждаются новой реальностью: цифры изменились, а логика рынка осталась прежней.

Ранее мы также разбирались вместе со специалистами ГК ТОЧНО, что выгоднее: ипотека vs аренда, и писали о том, какая инвестиция выгоднее: крохотная однушка или роскошные хоромы.