Рынок жилья вошел в конец января с признаками охлаждения спроса: доля россиян, планирующих улучшить жилищные условия в ближайшие три года, в декабре опустилась до четырехлетнего минимума — 16%. На ожидания домохозяйств повлияли и перспективы налоговых изменений, и высокая стоимость заемных средств; при этом большинство опрошенных продолжает закладывать рост цен на жилье. Эти настроения формируют более осторожное поведение покупателей и удлиняют цикл принятия решений.
Региональная статистика по итогам 2025 года показывает разнонаправленную динамику, но с признаками адаптации. В Петербурге введено 2,687 млн кв. м жилья (+1% год к году), реализовано около 2,7 млн кв. м (65,5 тыс. сделок), что на 15% ниже 2024-го. Цены в новостройках выросли по всем классам: массовый сегмент — на 11% (в среднем 276 тыс. руб. за кв. м), бизнес — на 23% (≈490 тыс.), элита — на 18% (≈735 тыс.). На 2026 год ожидается сохранение нынешних объемов продаж при умеренном подорожании: в массовом сегменте на 6–8%, в элитном — на 10–15%. Дополнительное давление на себестоимость окажут рост НДС и высокие стройматериалы, тогда как смягчение ДКП способно поддержать рыночные ипотечные программы.
Ипотечный фронт демонстрирует типичную для периода смены правил «зубчатую» динамику. В 2025 году в Петербурге выдано 43,8 тыс. ипотек на 251,1 млрд руб., что на 18% меньше по количеству и на 5% — по сумме к 2024-му. При этом декабрьский всплеск (8,3 тыс. кредитов на 50 млрд руб.) отражает перенос спроса накануне ужесточения условий семейной ипотеки с 1 февраля. Учитывая доминирующую роль льготных программ в первичке, новый принцип «одна семья — одна льготная ипотека» и обязательное включение супруга в созаемщики могут охладить сделки в новостройках в I квартале, частично перераспределив спрос в пользу альтернативных схем (рассрочки, комбинированные модели).
Коммерческий сегмент на севере страны входит в 2026-й с коррекцией: ввод складских площадей в Петербурге и Ленобласти за 2025 год снизился примерно на 37%, часть проектов перенесена на текущий год. Спрос остыл из‑за дорогого заемного финансирования и осторожности арендаторов: объем сделок за год упал примерно на две трети, до ≈11 млрд руб. При этом совокупный «качественный» сток достиг 7 млн кв. м (+8%), вакансия стабилизировалась на 4–5%, а ценовая реакция умеренная: аренда класса А просела на 2% (до ≈10 тыс. руб./кв. м в год без НДС и OPEX), класс B удержал ставки (≈8,5 тыс.). Наиболее востребованы блоки 1–2,5 тыс. кв. м, что отражает запрос МСБ и e‑commerce на гибкость и контролируемые операционные издержки.
Изменения в регуляторике адресно затрагивают инфраструктуру рынка. С февраля Росреестр синхронизирует присвоение адресов при постановке объектов на кадастровый учет с их внесением в ФИАС — это должно снизить риски «несовпадений» адресов в документах и отказов при регистрации юрлиц по «несуществующим» адресам. Одновременно уточняются требования к семейной ипотеке: второй супруг обязателен как созаемщик (кроме случая с иностранным гражданством), что улучшает профиль риска для банков, но может усложнить доступ к субсидируемому кредиту отдельным домохозяйствам. В краткосрочном горизонте связка этих норм с уже объявленными параметрами льготных программ усиливает факторы осторожности со стороны покупателей и застройщиков.
В сумме картина на конец января выглядит как «умеренная стабилизация под высоким трением»: первичный рынок в крупнейших агломерациях удерживает цены и объемы за счет адаптации продукта и совместных банковско‑девелоперских решений; ипотечная активность чувствительна к точечной настройке льгот и ключевой ставки; складская недвижимость переживает паузу в инвестициях при сохранении базовой операционной устойчивости. Ближайшие месяцы, вероятно, пройдут под знаком балансировки: снижение стоимости денег и нормализация регуляторики будут сталкиваться с сдержанными потребительскими ожиданиями и ростом издержек девелопмента.
По материалам: Коммерсантъ, РИА Недвижимость, Право.ру.
