Недвижимость на торгах в январе — стоит ли соглашаться на торг и как торговаться с жильцами
Январь в недвижимости всегда немного как после праздников: люди ходят, смотрят, но делают это с паузой. Кто-то держит деньги на счёте и не понимает, входить ли в сделку сейчас, кто-то уже устал «мониторить» и хочет просто купить и забыть. А на фоне этого всплывают торги: кажется, что там можно взять квартиру дешевле и ещё успеть в «тихий сезон».
При этом тревога понятная. Недвижимость на торгах звучит одновременно заманчиво и опасно: долги, банкротство, жильцы, неизвестные сюрпризы в документах. И ещё этот вечный вопрос, который обычно задают шёпотом: а торг на недвижимость сколько вообще считается нормальным, чтобы не выглядеть наивным и не переплатить?
Мне нравится, когда у человека есть опора не на слухи, а на понятный порядок действий. Хорошо, что по торгам есть внятные ориентиры и здравые правила, и их вполне реально держать в голове, даже если вы впервые заходите в покупку недвижимости на торгах. Если хочется заранее разложить по полкам, как устроены торги на объекты недвижимости и где именно прячутся риски покупки недвижимости на торгах, удобно начать отсюда: https://tymenrieltor.ru.
Почему торги в январе кажутся «возможностью», но часто превращаются в аукцион
С торгами есть парадокс. Люди идут туда за скидкой, а в итоге получается торги на недвижимость аукцион в чистом виде: несколько участников, азарт, ставка за ставкой, и вот цена уже не про выгоду, а про «я не уступлю». Это особенно заметно в январе, когда часть покупателей после праздников активируется резко и эмоционально, а часть продавцов на торгах мотивирована быстрой продажей и формально начинается реализация недвижимости на торгах по понятной процедуре.
По данным ЦИАН, квартиры, проданные с торгов за долги в России за январь-август 2025 года, в среднем уходили примерно на 19% дороже стартовой цены. Это не цифра «про каждый объект», но хороший холодный душ. То есть недвижимость на торгах не гарантирует скидку, а торги в январе тем более могут подкинуть конкуренцию: кто-то думает, что сейчас «самое дно», и начинает активно ставить.
При этом общий фон в начале 2025 был спокойный: вторичка в массовом сегменте слегка просела примерно на 0,3% до 202,5 тыс. руб./кв.м (BN.ru). Это важно не ради статистики. Это про то, что вне торгов рынок не взбесился, и иногда обычная сделка с торгом даёт больше контроля, чем покупка недвижимости на торгах.
Стоит ли соглашаться на торг на торгах, если и так кажется «дёшево»
На самих торгах слово «торг» звучит странно, потому что торгуются там ставками, а не разговорами. Но вопрос остаётся: соглашаться ли на рост цены и где остановиться. Я обычно предлагаю мыслить не «хочу победить», а «хочу купить правильно». Берём старт, закладываем, что объект часто уходит выше (те самые +19% в среднем), добавляем резерв на проверку и возможные расходы, и только потом ставим личный потолок.
Резерв лучше считать честно. На объектах с торгов почти всегда есть расходы, которые не лежат на поверхности: юрист, выписки, справки, иногда коммунальные долги, иногда банально замки поменять и привести квартиру в чувство. Я бы закладывал 15-20% от предполагаемого бюджета как подушку, особенно если это недвижимость на торгах по банкротству или продажа недвижимости на торгах по долгам. Не потому что «страшно», а потому что так спокойнее жить.
И ещё момент: торги на объекты недвижимости бывают очень разными по причине. Одно дело реализация недвижимости на торгах, когда это прозрачная история с долгом и понятным пакетом, и другое, когда хвосты тянутся от семейного конфликта или сложного банкротства. Риски покупки недвижимости на торгах почти всегда начинаются не с квартиры, а с причин, почему она там оказалась.
Как торговаться, если главный «переговорщик» — не продавец, а жильцы
Самая тонкая часть начинается, когда в квартире есть люди. И да, вопрос «как торговаться с жителями» звучит грубовато, но по факту людей интересует одно: как договориться, чтобы не получить войну на ровном месте. В таких ситуациях важно помнить простое: вы не покупаете «проблему», вы покупаете объект, а люди внутри часто сами в стрессе. И если с ними разговаривать по-человечески, шанс на нормальный исход выше.
Как торговаться с жильцами, если вы даже не уверены, кто они по статусу? Начинаем с выяснения, кто проживает и на каком основании, и делаем это корректно. Спрашиваем не «почему не съезжаете», а «какой у вас план, если объект будет продан». Удивительно, но спокойный тон часто экономит деньги лучше любого юриста. Как торговаться с людьми в таких историях означает в первую очередь слышать их интерес: время, переезд, деньги на аренду, иногда просто возможность «не потерять лицо» перед семьёй и соседями.
И тут появляется нормальный предмет для торга. Не обязательно давить ценой, можно торговаться условиями: срок выезда, помощь с переездом, компенсация аренды на месяц, оплата грузчиков. Это звучит бытово, но именно в бытовых деталях обычно и развязывается узел. И да, это тоже про то, как правильно торговаться: не спорить лбом, а предлагать решение.
Как покупать недвижимость на торгах и не перепутать холодный расчёт с азартом
В январе многие пытаются поймать «окно»: вроде торги в январе идут, конкуренция ниже, все отдыхают. На деле торги в январе часто собирают самых мотивированных. Поэтому техника простая: заранее определяем потолок, не двигаем его в процессе, не «догоняем» участника, который явно играет в победителя. Так вы реально снижаете риски покупки недвижимости на торгах, а не только успокаиваете себя словами.
Если вы планируете ипотеку на недвижимость с торгов, добавьте к плану время. Банки любят предсказуемость, а торги и регистрационные сроки иногда живут своей жизнью. Ипотека на недвижимость с торгов возможна, но там особенно важно, чтобы документы и процедура были чистыми, а вы понимали календарь: когда задаток, когда оплата, когда регистрация. Сроки в январе ещё и «прыгают» из-за праздников, и это нормально, просто учитывайте заранее.
Иногда люди спрашивают: «А как торгуется доллар и как торгуется рубль, можно ли так же мыслить ставками?» Механика похожа только внешне. На бирже торгуются инструменты, а здесь торгуются эмоции и ограничения: сроки, документы, права проживания. Кстати, если вам попадались запросы вроде «как торгуются акции» или «как торгуются на бирже», то логика там про ликвидность, а тут про юридическую чистоту и человеческий фактор. Торги на бирже в январе, торги на мосбирже в январе и график торгов на московской бирже в январе живут по расписанию, а торги в январе по недвижимости зависят ещё и от людей, которые могут передумать, затянуть, начать конфликт.
Отдельно скажу про странные вопросы из интернета вроде «как торговаться в майнкрафте», «как торговаться с пиглинами» или «как торговаться с пиглином в майнкрафте». Забавно, но в реальности принцип похож: не лезть в чужую территорию без правил и ресурсов. Если не понимаете регламент и последствия, лучше остановиться и спросить, чем потом героически разгребать.
Торг как корректировка, а не попытка «урвать»
На обычном рынке торг часто воспринимают как игру. На торгах он ближе к математике. Есть корректировка на торг для жилой недвижимости: состояние, этаж, видовые, ремонт, юридическая история, сроки освобождения. Если на вторичке в январе есть пространство 5-10% по переговорам (и рынок в целом это позволяет), то на торгах вы скорее торгуетесь с форматом, а не с человеком. Поэтому «торг на недвижимость сколько» у каждого свой, но адекватность обычно лежит там, где вы не выходите за собственный лимит и не забываете про резерв.
И ещё: торги на аренду недвижимости тоже бывают, но это другая логика и другие риски. Не путайте их с покупкой. В аренде вы боретесь за ставку и условия, в покупке вы берёте на себя историю объекта. В этом смысле покупка недвижимости на торгах и торги на аренду недвижимости похожи только названием.
Если хочется свериться по ситуации, не обязательно устраивать из этого отдельный «проект на месяц». Хотите получить бесплатную консультацию или хотите быть в курсе новостей недвижимости? Подпишитесь на мой Telegram-канал. Иногда достаточно пары уточнений по документам и по шагам, чтобы стало спокойнее. Помогу вам с вашей недвижимостью , а Здесь вы можете больше узнать обо мне.
Январь не про подвиг. Он про аккуратность
Если коротко по ощущениям, торги в январе часто становятся проверкой на дисциплину. Побеждает не самый смелый, а самый трезвый: тот, кто понял причину продажи, оценил риски покупки недвижимости на торгах, посчитал потолок и не вышел за него. Недвижимость на торгах по банкротству может дать интересную цену, но только если вы знаете, что именно покупаете и какие обязательства тянутся следом.
И ещё одно наблюдение. Люди, которые умеют как торговаться спокойно, обычно выигрывают и на торгах, и на обычном рынке. Потому что они не унижают продавца, не спорят с жильцами, не пытаются «дожать». Они предлагают понятный сценарий: сроки, деньги, действия. В январе это особенно работает: всем хочется меньше шума и больше ясности.
Так что если вы смотрите недвижимость на торгах, держите в голове простую вещь. Цена важна, но не единственная. Важнее понять, почему объект на торгах, кто в нём живёт, и сколько вам будет стоить спокойствие после сделки. Когда это посчитано, торг перестаёт быть нервной игрой и становится обычным инструментом.