Обмен без выгоды, но с налогом — больше нельзя

Обмен без выгоды, но с налогом — больше нельзя

Конституционный Суд РФ признал неконституционным налогообложение мены по кадастровой стоимости.

Речь о важном и показателъном деле — Постановление КС РФ от 15.01.2026 № 1-П.

Суть дела

Гражданка Селюкова обменяла:

• сельхозучасток с кадастровой стоимостью 3 млн ₽

на

• сельхозучасток с кадастровой стоимостью 421 тыс. ₽.

В договоре мены стороны указали стоимость по 500 тыс. ₽ для каждого участка.

Налоговая посчитала, что цена ниже кадастровой, и доначислила НДФЛ исходя из 70% кадастровой стоимости переданного участка.

Фактически:

• дохода не было,

• а налог начислили как при продаже.

Позиция Конституционного суда

КС РФ указал принципиально важное:

🔹 Мена — это не продажа.

Да, ГК РФ допускает применение правил купли-продажи к мене,

но это не означает автоматического применения налоговых правил продажи.

🔹 При продаже человек получает деньги.

🔹 При мене — другой объект, а не доход.

➡️ В этой ситуации налог платился не с дохода, а с потерь,

что противоречит Конституции РФ.

Что признано неконституционным

Пункт 2 статьи 214.10 НК РФ — в части, позволяющей считать НДФЛ по кадастровой стоимости при мене.

Что будет дальше

Законодателю поручено внести изменения в Налоговый кодекс РФ.

До этого момента действует временный порядок, установленный КС РФ.

Временный порядок (очень важно)

🔹 НДФЛ возникает только если одновременно доказано:

• неравноценность обмена;

• отсутствие разумных экономических мотивов для мены.

🔹 Налоговая база:

• разница между кадастровой стоимостью полученного имущества

и стоимостью переданного (с учётом доплат);

• если кадастровой стоимости нет — применяется рыночная.

Что с этим делом дальше

✔️ Судебные акты по делу Селюковой подлежат пересмотру

с учётом позиции КС РФ.

❌ Другим налогоплательщикам, которые:

• не оспаривали доначисления;

• либо проиграли суд и решения вступили в силу —

к сожалению, это постановление не поможет

(прямое указание КС РФ).

Вывод

Это очень сильное решение для:

• сделок мены земельных участков;

• сельхозземель;

• сложных имущественных обменов.

КС РФ чётко дал сигнал:

налоги — с дохода, а не с формального расчёта по кадастру.

Если вы работаете с землёй, обменами, перераспределениями —

это постановление нужно знать и учитывать при планировании сделок.