Представьте себе такую ситуацию. Вы собственник замечательной квартиры. Нашли хороших, на первый взгляд, жильцов. Составляете договор найма. В спешке или по невнимательности указываете срок: с 1 января по 31 декабря 2025 года. Казалось бы, всё логично – ровно на год. Но именно эта, казалось бы, незначительная деталь – «по 31 декабря» – превращает вашу жизнь из спокойной в полную юридических неожиданностей на целый год. Разница всего в один день кардинально меняет правила игры.
Почему? Потому что закон видит этот договор не как обычный, а как долгосрочный. А к долгосрочной аренде применяется целый набор особых, часто невыгодных для собственника, правил. Вы можете неожиданно для себя столкнуться с невозможностью выселить жильцов, штрафами и появлением в вашей квартире непонятных людей. Давайте разберем по полочкам, чем краткосрочная аренда отличается от долгосрочной, и как одной строчкой в договоре обезопасить себя от года головной боли.
Часть 1. Краткосрочный vs. Долгосрочный: в чём принципиальная разница?
Всё решает срок. Статья 683 Гражданского кодекса РФ делит договоры найма жилого помещения на два принципиально разных типа:
- Краткосрочный найм – заключённый на срок до одного года (включительно 11 месяцев и 30 декабря в году окончания).
- Долгосрочный (договор найма жилого помещения) – заключённый на срок один год и более.
Эта граница — 365/366 дней — является магической. Переступив через неё, вы автоматически активируете для себя и для нанимателя жёсткий режим регулирования, установленный главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ.
Таблица: Сравнение краткосрочного и долгосрочного найма
Часть 2. Три главные опасности долгосрочного договора (из-за одного дня!)
Давайте подробнее рассмотрим те самые «особые правила», которые включаются, если вы написали в договоре лишний день.
Опасность №1: Обязательная государственная регистрация и штрафы.
Договор найма жилого помещения, заключённый на год и более, согласно закону, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре и вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это не просто формальность.
- Что будет, если не зарегистрировать? Во-первых, такой договор в случае спора будет считаться незаключённым в части, требующей регистрации. Во-вторых, за уклонение от регистрации предусмотрен административный штраф по статье 19.21 КоАП РФ. Штраф для граждан составляет 1 500 – 2 000 рублей, для должностных лиц — 3 000 – 4 000 рублей, для юридических лиц — 30 000 – 40 000 рублей.
- Зачем это нужно? Регистрация защищает в первую очередь нанимателя. После регистрации его право проживания становится обременением вашей собственности. Это значит, что даже если вы продадите квартиру, новый собственник будет обязан соблюдать условия зарегистрированного договора до его окончания.
Опасность №2: Автоматическое продление и невозможность выселить.
Это, пожалуй, самый неприятный сюрприз для неготового собственника. Согласно части 2 статьи 684 ГК РФ, если по истечении срока долгосрочного договора вы не предложили нанимателю заключить новый договор на других условиях, И наниматель продолжает пользоваться квартирой, то договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.
Ключевой момент: Чтобы этого не произошло, вы как наймодатель обязаны предупредить нанимателя о прекращении договора не позднее чем за три месяца до его окончания. Не за месяц, не за две недели, а именно за 90 дней!
Пример на пальцах: Договор с 1 января по 31 декабря 2025 года. Чтобы гарантированно освободить квартиру к 1 января 2026 года, вы должны вручить нанимателю письменное уведомление до 1 октября 2025 года. Если вы этого не сделали и 1 января 2026 года наниматель ещё в квартире — готовьтесь к тому, что он сможет законно проживать там ещё целый год, до 31 декабря 2026 года. Выселить его будет практически невозможно.
Опасность №3: Право нанимателя вселять жильцов без вашего ведома.
Статья 680 ГК РФ (для жилых помещений) и статья 685 ГК РФ дают нанимателю по долгосрочному договору право без согласия наймодателя вселять в жилое помещение своих временных жильцов (пользователей). Срок их проживания — до шести месяцев подряд.
- Кто это может быть? Друзья, родственники, знакомые нанимателя.
- Чем это грозит вам? Увеличивается износ имущества, коммунальные платежи (если они не включены в плату за найм), возникают потенциальные конфликты. И главное — выселить таких временных жильцов сложно. Они пользуются квартирой на законном основании — с разрешения нанимателя, которое ему дал закон.
В краткосрочном найме (до года) такие нормы не действуют. Вселение любых лиц почти всегда происходит только с вашего письменного согласия, которое вы можете прописать в договоре.
Часть 3. Как правильно оформить срок: советы и безопасные формулировки
Чтобы спать спокойно и контролировать ситуацию, нужно оформить отношения как краткосрочный найм. Вот несколько безошибочных способов:
- Указание срока в месяцах (самый безопасный способ):
Правильно: «Договор заключён на срок 11 (одиннадцать) месяцев с «01» января 2025 года по «31» ноября 2025 года».
Почему безопасно: 11 месяцев — это явно меньше года. Никакой регистрации, автопродления и прав на вселение без согласия. - Указание срока по конкретные даты (в пределах одного года):
Правильно: «Договор заключён на срок с «01» января 2025 года по «30» декабря 2025 года».
Каверзный момент: Многие думают, что «с 1 января по 31 декабря» — это 365 дней, то есть ровно год. Но юридически срок договора считается включительно с даты начала и по дату окончания. Период с 1 января по 30 декабря — это ровно 364/365 дня (зависит от года), что всё равно меньше календарного года. А период с 1 января по 31 декабря — это уже 365/366 дней, то есть полный год или более. - Чёткое указание на краткосрочность в тексте:
В предмете договора можно прямо написать: «Договор является договором краткосрочного найма жилого помещения, заключённым на срок менее одного года, и не подлежит государственной регистрации». Это дополнительно страхует от претензий.
Что НИКОГДА не нужно делать:
- ❌ «Договор заключён на 1 год».
- ❌ «…по 31 декабря» (при начале с 1 января того же года).
- ❌ «…на срок 365 дней».
Бесплатная консультация юриста
Заключение и итоги
Один день в датах — это не мелочь. Это юридически значимый факт, который переводит ваши отношения с нанимателем в совершенно другую плоскость, полную рисков и ограничений для вас как собственника.
Краткие итоги:
- Живите по-короткому. Старайтесь оформлять краткосрочный найм на 11 месяцев — это самый безопасный и гибкий вариант.
- Считайте дни. Период с 1 января по 30 декабря — это меньше года. Период с 1 января по 31 декабря — это уже год или более со всеми вытекающими.
- Три главных риска долгосрочного договора: штраф за отсутствие регистрации, автопродление на год, если не предупредить за 3 месяца, и появление в квартире непрошеных временных жильцов.
- Действуйте на опережение. Если у вас уже заключён долгосрочный договор, отметьте в календаре «красную дату» за 90 дней до его окончания для отправки уведомления.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Потратьте пять минут на проверку дат в договоре сегодня — и вы сэкономите себе нервы, время и деньги в будущем. Ваша квартира, ваши правила. Главное — правильно их оформить.