Длительный перерыв между арендаторами — частая проблема для владельцев квартир. Это касается как опытных, так и новичков. Рассмотрим, как снизить простой и не нести убытков. Чтобы минимизировать простой между сменами арендаторов, аренду стоит рассматривать как управляемый процесс, который можно планировать заранее. Главные задержки чаще происходят из-за организационных ошибок владельца, а не из-за спроса. При заключении договора с арендатором нужно учитывать, что он не будет жить в квартире вечно.
В документе целесообразно указать, что об окончании проживания арендатор уведомляет владельца за две недели, хотя встречаются и сроки в месяц. Также стоит договориться о возможности показов в этот период, и если все будет зафиксировано в договоре, в будущем можно избежать спорных и конфликтных ситуаций. Если известно, что жильцы съезжают через месяц, поиск нового арендатора можно начать заблаговременно, до освобождения квартиры. Показ в этот период возможен, если отношения с жильцами настроены без конфликтов. Такой подход часто помогает сократить простой до минимума или устранить его полностью.
Важно учитывать условия, прописанные в договоре найма. Часто встречается пункт, что депозит, который арендатор внёс, не возвращается при досрочном освобождении жилья. Такая мера служит защитой от «гастролёров» — арендаторов, кто проживает недолго и меняет жильё каждый месяц или два. Также это помогает финансово подготовиться к окончанию срока аренды.
Рекомендуется предусмотреть небольшое “техническое окно” между сменами жильцов. Даже если возможно заселение нового арендатора на следующий день, на практике лучше иметь несколько суток на уборку, проветривание, мелкий ремонт и проверку техники. Готовая квартира сдается быстрее и без торга, тогда как спешка часто затягивает поиск.
При принятии решения о расторжении договора аренды стоит оценить необходимость и экономическую целесообразность косметического ремонта, замены мебели или техники. Важно иметь качественные «дежурные» фотографии квартиры, чтобы сразу можно было запустить просмотры.
Чаще всего достаточно убрать лишние вещи, обновить стены светлыми оттенками, заменить изношенную фурнитуру и создать нейтральное пространство. Чем универсальнее выглядит квартира, тем быстрее на неё найдётся арендатор.
Если ремонты не проводились, обязательно нужно сделать тщательную уборку после выселения. Чистый и подготовленный объект выгоднее продаётся/сдаётся.
Обязательно стоит проверить соответствие цены текущему рынку. Ставка, которая была актуальна полгода или год назад, сегодня может быть завышенной. Переоценка объекта — одна из самых частых причин простоя. Гораздо эффективнее сразу выйти с рыночной ценой, чем терять недели в ожидании «того самого» арендатора.
Не стоит фокусироваться на упущенной выгоде или прошлой цене, по которой сдавалась квартира. Следует адекватно оценивать текущий рынок, не ориентируясь на предыдущую доходность, если изменились условия — конъюнктура, уровень предложения и ликвидность объекта. Подход, при котором владелец настаивает на прежней цене, несмотря на снижение рыночных ставок, является нереалистичным. Только оценка актуальной ситуации здесь и сейчас позволит избежать длительного простоя объекта.
Завышенные ожидания арендодателей, особенно в низкий сезон спроса, чаще всего приводят к простоям арендного жилья. Определитесь с целевой аудиторией квартиры, которую сдаёте, и создайте максимально комфортные условия под конкретный тип арендаторов. Если собственник хочет найти новых арендаторов максимально быстро, он должен быть готовым к небольшому торгу.
Заходите на официальный сайт Эволюция недвижимости! Будем рады помочь с вопросами любой сложности!