В Москве ИП оспаривал иск УО о взыскании задолженности за ЖКУ по нежилым помещениям, требуя применять при расчётах установленные в столице льготные ставки. Читайте обзор затянувшегося дела, в котором суды разбирались в праве компании на это взыскание, а предпринимателя – на возмещение убытков.
В доме, где собственники не утвердили размер платы, УО использует муниципальный тариф на СиТР
Индивидуальный предприниматель владел четырьмя нежилыми помещениями в столичном МКД, которым управляла УО – бюджетное предприятие. Поскольку собственники на ОСС не утвердили размер платы, компания применяла ставки, установленные Правительством Москвы (постановление от 13.12.2016 № 848-ПП).
При этом ИП не заключил прямые договоры с РСО, как того требуют Правила № 354, и не платил за ЖКУ по квитанциям от управляющей организации в течение трёх лет. Компания направляла претензии, то тот не реагировал, и тогда УО подала иск в суд с требованием взыскать с собственника 1,4 млн рублей задолженности за содержание и коммунальные услуги (дело № А45-33736/2022).
Должна ли УО оплатить ресурсы, поставленные в нежилое помещение МКД
В городе могут быть установлены льготные ставки на СиТР для отдельных категорий потребителей услуг
Предприниматель посчитал, что исполнитель услуг неверно делает расчёты и он ничего не должен. По его мнению, учреждение обязано:
- применять к тарифу льготную ставку, установленную постановлением № 848-ПП для домов с износом 60% и более;
- не использовать при этом коэффициент 1,394 для МКД, построенных до 1953 года.
Также ИП предъявил встречный иск – он потребовал взыскать с компании 2,5 млн рублей неосновательного обогащения и 44 млн упущенной выгоды, поскольку она без разрешения и арендной платы использовала его помещения – в них жили мигранты-работники УО. Они портили имущество предпринимателя, и он не мог сдавать площади в аренду.
К тому же в спорный период ему не предоставлялись коммунальные услуги: не было света, отопления и воды. Электроэнергия была отключена за долги, что подтверждал акт обследования.
Если коммунальные и жилищные услуги предоставлялись, собственник обязан их оплатить
Суды всех инстанций выразили единое мнение по встречному иску – отказать. Они не нашли в деле доказательств причинения убытков или упущенной выгоды. Не подтвердились факты, что УО использовала спорные помещения, что зафиксировано в акте проверки прокуратуры. Наоборот, показания соседей подтверждали, что там незаконно проживал сам предприниматель.
Никаких упущенных доходов также не выявили: истец никак не пытался реализовать права на сдачу собственности в аренду. Суды не нашли подтверждения, что он рекламировал такие услуги, чтобы получить доход.
При этом ИП подписал с УО акт о бездоговорном потреблении коммунальных ресурсов – ХВС, ГВС, водоотведение, отопление – и услуг СиТР, что установлено в рамках дела № А40-154060/2022. Следовательно, эти ЖКУ ему предоставлялись в полном объёме. Составленные самим собственником акты, без участия УО и её уведомления об осмотре систем, и неизвестно где и когда сделанные видеозаписи инстанции не признали достоверным доказательством.
После отказа трёх судов по встречному иску предприниматель подал жалобу в ВС РФ, но тот не стал её рассматривать, на чём спор по данному вопросу завершился.
Когда владелец нежилого помещения в МКД должен оплачивать допуслуги
При неоплате исполнитель услуг вправе взыскать долг через суд с учётом срока исковой давности
В то же время рассмотрение иска о взыскании с собственника задолженности в рамках дела № А45-33736/2022 затянулось:
- Первая инстанция удовлетворила требование УО в полном объёме, опираясь на общие обязанности по оплате ЖКУ в многоквартирном доме независимо от факта использования помещения (ст. 210 ГК РФ, ст. ст. 39, 154, ч. 11 ст. 155 ЖК РФ). Суд посчитал заявленную сумму документально подтверждённой.
Предприниматель в жалобе на это решение отметил отсутствие договора с управляющей организацией. Также он указал, что бездоговорное потребление коммунальных услуг установлено только по одному из четырёх помещений, и во всех были приборы учёта, которые доказывали нулевой расход ресурсов.
- Апелляция согласилась с коллегами, что собственник обязан оплатить ЖКУ: отсутствие письменного договора не освобождает потребителя от этого. Причём не было никаких доказательств, что ИП заключил прямые договоры с РСО и вносил платежи напрямую поставщику ресурсов. К тому же соседи подтверждали, что предприниматель после ограничения услуг за долги в обход ИПУ незаконно подключился к сетям.
При этом инстанция указала на пропуск исковой давности в полтора месяца, о которой собственник заявил при первом рассмотрении, – и снизил сумму взыскания на 50,4 тысячи рублей.
- Кассация, куда переместился спор, отменила решения нижестоящих судов и отправила иск УО на пересмотр. Она заострила внимание на требовании п. 6 Правил № 354 – по нежилым помещениям должны быть заключены прямые договоры с РСО.
При этом обязанность управляющей организации – проинформировать поставщика коммунальных услуг о собственниках таких площадей, передать данные о них и о самих помещениях.
Суд указал на то, что вразрез с этими требованиями расчёт проводила УО – по правилам, установленным для РСО. Нижестоящие инстанции не исследовали вопросы исполнения компанией обязанностей, прописанных в абз. 4 п. 6, абз. 14 пп. «п» п. 31 Правил № 354 и об оплате ею коммунальных ресурсов, поставленных в спорные нежилые помещения, в адрес РСО. При новом рассмотрении дела суд предложил привлечь к участию поставщиков КУ.
О расчёте платы за КУ в нежилом помещении в отсутствие показаний ИПУ
По нежилым помещениям исполнителем КУ всегда является РСО – долг вправе взыскать только она
Первая инстанция при новом рассмотрении дела опиралась на п. 6 Правил № 354 и указала:
- Эта норма обязывает владельца нежилого помещения и ресурсоснабжающую организацию перейти на прямые расчёты.
- В такой ситуации управляющие МКД лишены права на получение денег за поставленные в нежилые помещения коммунальные ресурсы.
- Обязательства по внесению платы в РСО возлагаются на собственника, а не на УО, даже в отсутствие заключённого письменного договора.
На этих основаниях суд отказал компании во взыскании с ИП задолженности за коммунальные услуги. При этом он удовлетворил требование об уплате 342,8 тысячи рублей за содержание и ремонт общего имущества, проверив расчёты управляющей организации с учётом срока исковой давности.
Инстанция отметила, что в данной ситуации компания правомерно не применяла льготный тариф, установленный в Москве: он предполагает компенсацию затрат за счёт бюджета города – в виде субсидий, которые не выделяются по нежилым помещениям (ПП Москвы от 24.04.2007 № 299 ПП).
К нежилым помещениям не применяются льготные ставки и тарифы, установленные для граждан в квартирах МКД
При дальнейшем рассмотрении дела предприниматель настаивал на снижении суммы долга в два раза – до 128 тысяч, поскольку утверждённый льготный муниципальный тариф един для всех собственников и не должен зависеть от предоставления субсидий властями Москвы.
Но апелляция и кассация с решением первого суда согласились полностью:
- Использование льготных тарифов, указанных в приложении № 5 к постановлению № 848-ПП, при расчётах с ИП-ответчиком необоснованно, поскольку они применяются в отношении граждан – нанимателей или собственников жилых помещений.
- Наличие для отдельных категорий потребителей льгот не свидетельствует о неравенстве: разница между экономически подтверждённой ставкой и специальной компенсируется управляющим организациям за счёт бюджета Москвы.
Предприниматель обратился с жалобой Верховный Суд России, и тот, внимательно рассмотрев дело, отказался менять решение нижестоящих инстанций. Он указал, что применение льготного тарифа к нежилым помещениям приведёт к появлению у УО убытков, которые город не компенсирует. А это повлияет на качество обслуживания МКД.
Оплата потребителем КУ по нежилому помещению в УО не свидетельствует о бездоговорном потреблении
Решения судов по делу № А45-33736/2022, подкреплённые определением ВС РФ от 04.12.2025 № 304-ЭС24-10137, подтверждают правило в отношении нежилых помещений в многоквартирных домах:
- Требование о прямых договорах на коммунальные услуги императивно. Даже в отсутствие письменного документа собственник должен платить за них в РСО, и управляющая организация не вправе рассчитывать и взыскивать задолженность собственника.
- УО является исполнителем услуг по содержанию и ремонт общего имущества, а также взимает плату за ресурсы, поставленные на эти цели, в том числе в отношении владельцев нежилых помещений.
При этом ранее Верховный Суд России разбирал ситуацию с точки зрения потребителя. В деле № А40-35701/2021 он указал, что управляющая и ресурсоснабжающая организации играют главную роль в реализации схемы оказания коммунальных услуг в нежилом помещении МКД в соответствии с п. 6 Правил № 354. Их действия не должны вводить собственника в заблуждение.
Если владелец помещения вовремя и в полном объёме оплачивал потребляемые ресурсы в рамках договора с УО, а не РСО, то такую ситуацию нельзя квалифицировать как бездоговорное потребление. Поставщик услуг не вправе требовать повторной оплаты или в большем размере, чем установлено законодательством.
РосКвартал 👉 в мессенджере MAX и в Телеграме
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
✔️ поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
✔️ подпишитесь на канал в Телеграме и ВК-сообщество,
✔️ читайте наши обзоры, статьи-инструкции на портале