Рынок недвижимости в России переживает период фундаментальных структурных изменений, которые выходят далеко за рамки ипотечных ставок и объемов строительства. Главным драйвером спроса и ликвидности становится внутренняя миграция. По сути, мы наблюдаем два мощных, взаимосвязанных процесса, которые концентрируют население и капитал в ограниченном числе «точек роста».
Тренд 1: Межрегиональное перераспределение — В поисках лучшего климата и экономики
Межрегиональная миграция — это не просто переезд, это стратегическое голосование рублем за регионы с лучшим качеством жизни и экономическими перспективами. По данным аналитики за 2024–2025 годы, доля сделок по покупке недвижимости, совершенных покупателями из других субъектов, достигла 15% в общероссийском масштабе. Это критически важный показатель, демонстрирующий, что каждый шестой покупатель жилья — внешний.
Регионы-доноры(отток):
Основной отток населения и, соответственно, капитала, наблюдается из регионов с суровым климатом и стареющей промышленной базой. Это, в первую очередь, субъекты Дальневосточного, Сибирского и Уральского федеральных округов. Люди, продавая жилье в своих регионах, направляют средства в более привлекательные зоны, что создает дефицит спроса на их прежних рынках.
Регионы-магниты (приток):
Эти регионы стали главными бенефициарами миграционных потоков. Их рынки недвижимости демонстрируют устойчивость и высокую ликвидность, поскольку спрос здесь гарантирован постоянным притоком новых жителей:
✅Краснодарский край: Доля иногородних покупателей достигает 35%. Привлекательность обусловлена климатом, морем и развитой инфраструктурой.
✅Калининградская область: Около 31%. Факторы: европейская близость и мягкий климат.
✅Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область: Около 28%. Факторы: карьерные возможности, образование и высокая концентрация капитала.
🔊Можно бесконечно долго рассуждать на тему: "Да что там ваши Москва - Питер - Краснодар?" и кому они нужны...?
Можно погрязнуть в бесконечных рассуждениях о том, что ничего хорошего там нет и быть не может и свет клином не сошёлся, но...
...Статистика упряма и если каждая третья сделка по покупке недвижимости в указанных выше регионах происходит с участием иногородних жителей, то это о чем то очень наглядно и красочно говорит...
Тренд 2: Урбанизация — Концентрация в миллионниках
Второй, не менее значимый процесс — это движение населения из малых городов и сельской местности в крупные агломерации. Это глобальный тренд, который в России проявляется особенно остро.
Цифры концентрации:
На начало 2026 года, более 27% всего населения страны проживает в 16 городах-миллионниках. При этом эти города генерируют непропорционально большую долю ВВП страны.
Почему мегаполисы притягивают:
1. Экономический центр: Крупные города предлагают более высокую оплату труда и диверсифицированный рынок труда.
2. Образование и медицина: Доступ к ведущим вузам и высокотехнологичной медицинской помощи.
3. Инфраструктура: Качество городской среды, транспортная доступность и культурная жизнь.
Последствия для рынка:
Урбанизация приводит к тому, что спрос на жилье в городах-миллионниках остается высоким, даже при росте цен. В то же время, малые города и сельские территории сталкиваются с депопуляцией, что ведет к снижению ценности и ликвидности недвижимости, за исключением уникальных курортных или экологически чистых зон.
Выводы для размышления
Сочетание этих двух трендов — межрегионального перераспределения и урбанизации — создает эффект «сжатия» на карте страны. Население и экономическая активность концентрируются в нескольких десятках ключевых точек.
Это ставит перед региональными властями и инвесторами серьезные вопросы о будущем регионального развития. В условиях, когда миграция становится главным фактором спроса, ликвидность недвижимости напрямую зависит от способности региона или города удерживать и привлекать новых жителей. Это фундаментальный сдвиг, который будет определять динамику цен на жилье в ближайшее десятилетие.
Это не просто статистика, это карта будущих инвестиций.
📞 юридическая помощь при сопровождении сделок с недвижимостью 89182485678 (Максим).