Когда упадут цены на новостройки?
Очень часто слышу, как жалуются риэлторы и менеджеры отделов продаж на то, что клиенты отказываются от покупки, потому что ждут падения цен. Давайте разберемся в вопросе того насколько это возможно и как в реальности выглядит ценообразование у застройщиков?
Когда застройщик планирует стройку, он примерно себе уже представляет какого класса объект он будет строить, а значит очень грубую первую примерку цен он делает опираясь на:
- Себестоимость— участок, материалы, зарплаты, сети, маркетинг, офисы.
- Конкурентов — что предлагают рядом.
- Маржи — сколько он хочет заработать.
Далее в игру вступает банк, который
строит свою финансовую модель: выгодно ли кредитовать этот проект или нет.
Что проверяет банк:
смотрит историю продаж в регионе по аналогичным проектам, оценивает объемы продаж, рост цен
соотносит стартовые цены и объем предложения с конкурентами и пытается спрогнозировать план продаж
пытается спрогнозировать спрос с учетом общеэкономической обстановке в стране и в конкретном регионе.
То есть цена — это не «то, что просто хочет застройщик», а цифра, проверенная на прочность.
Снизить цену застройщик может только двумя способами:
1. Урезать расходы, что неминуемо влечет за собой падение качества проекта, стройки, увеличение сроков → и объект теряет привлекательность для покупателя. Не замечаете ничего знакомого? Посмотрите статистику по поводу того сколько процентов застройщиков задержали сроки сдачи своих объектов в 2025 году...
2. Снизить маржу, т.е. застройщик снижает свою прибыль, чтобы не падать в качестве.
Хм...
Казалось бы, «ну это справедливо, итак застройщики зарабатывают "стомиллионовдонеба".., но и тут всё не так просто.
Почему 2 способ не всегда возможен?
Строительство — долгий и рискованный процесс. От покупки земли до подсчёта прибыли проходят годы. За это время:
растёт инфляция;
дорожают материалы и зарплаты рабочих;
продажи могут не совпасть с планом, что приводит к росту процентов от банка по проектному финансированию.
Как итог за несколько лет строительства и реализации проекта, затратная часть может вырасти настолько, что сам застройщик хорошо еще, если окажется на нуле, а не в убытках...(Имейте в виду, если у застройщика 1 или 2 небольших проекта всего в портфеле, это довольно неустойчивый бизнес особенно в текущих реалиях).
А теперь давайте по-развлекаемся и представим, как поведем себя мы с вами, если цены на новостройки все таки пойдут вниз, ну вдруг например случится чудо и банки все сойдут с ума и скажут - все кредиты для застройщиков - беспроцентные!!! А застройщики все окажутся тоже немного сумасшедшими и решат не забирать себе эту прибыль а снизить цены...)))))
Итак, цена начали падать... Вы побежите покупать? Скорее всего нет. Мы будем ждать «ещё ниже», и «ещё ниже». Жадность и страх оказаться "лохом" будет сдерживать спрос, особенно если мы вдруг решим что это надолго...Так? Или вы готовы поспорить?
Понимание этой логики помогает риэлторам и менеджерам честно объяснять клиенту: «Сейчас покупать выгодно».
А теперь для тех, кто хочет легко аргументировать на любые возражения клиентов:
Совсем скоро, в начале февраля я запускаю 2 ступень Формулы роста - программы для агентов. Вторая ступень называется "Мастер продаж" Это более 30 дней ежедневных уроков и практических заданий для прокачки ваших знаний и навыков по работе с покупателями.
Основная задача второй ступени - помочь выйти на уровень ежемесячного дохода 300 -500 тысяч рублей.
Я чуть-чуть обновила сайт и теперь там есть полная программа этого курса. Смотрим, выбираем и, если вам подходит - оплачиваем. Напомню, курс стартует 1 февраля.
https://b-go.ru/formula_rostahtml
