В 2026 году аренда у физлиц внезапно перестала быть «тихой» зоной для бизнеса. Налоговая начала видеть такие договоры целиком: от банковских платежей до формулировок в договорах и актов.
Теперь ошибка в одном пункте договора или «невинная» коммуналка внутри аренды может закончиться доначислением НДФЛ, пенями и требованиями пояснений.
Разберёмся простыми словами:
- кто реально платит НДФЛ,
- какие ставки работают в 2026 году,
- где бизнес чаще всего ошибается,
- и как оформить аренду так, чтобы не спорить с ИФНС.
Почему аренда у физлиц стала зоной риска
Если компания или ИП арендуют помещение, автомобиль или оборудование у физлица, налоговая считает это контролируемым доходом.
В 2026 году ИФНС автоматически сопоставляет:
- договор аренды,
- банковские платежи,
- 6-НДФЛ,
- единый налоговый счёт,
- финансовую активность физлица.
Если что-то «не сходится», требование прилетает без ручной проверки.
Кто обязан удерживать НДФЛ
Здесь всё просто, но именно тут совершают больше всего ошибок.
Компания или ИП — налоговый агент, если:
- арендуют имущество у обычного физлица;
- перечисляют арендные платежи напрямую ему.
Неважно, на каком режиме работает арендатор — ОСНО, УСН или ПСН.
Физлицо платит налог само, только если:
- сдаёт имущество другому физлицу;
- получает доход от иностранной компании без статуса налогового агента.
Во всех остальных случаях ответственность — на бизнесе.
Какие ставки НДФЛ действуют в 2026 году
Аренда попадает под прогрессивную шкалу НДФЛ — ту самую, где ставка растёт вместе с доходом.
Для налоговых резидентов:
- 13% — доход до 2,4 млн ₽ в год
- 15% — с части от 2,4 до 5 млн ₽
- 18% — с части от 5 до 20 млн ₽
- 20% — с части от 20 до 50 млн ₽
- 22% — всё, что выше 50 млн ₽
Важно: налог считают по совокупному доходу физлица, а не по одному договору аренды. Если у арендодателя есть зарплата или другая аренда — ставка может «подскочить» незаметно.
Что налоговая считает доходом по аренде
Вот здесь бизнес чаще всего попадает под доначисления.
В доход включают:
- арендную плату;
- коммуналку, если она «зашита» в аренду;
- дополнительные платежи (охрана, интернет, обслуживание);
- возмещение ремонта, если по сути это плата за пользование имуществом.
Не считается доходом:
- компенсация коммунальных услуг с документами от ресурсников;
- возвратный залог, если он реально возвращается и не идёт в зачёт аренды.
Разница между этими формулировками — десятки тысяч рублей налога.
Договор аренды — ключевой документ 2026 года
В 2026 году договор аренды — это не формальность, а щит от претензий ИФНС.
В нём обязательно должны быть:
- чёткое описание имущества;
- размер аренды и сроки оплаты;
- отдельные условия по коммуналке и компенсациям;
- кто и за что платит при ремонте; акты передачи имущества.
Если договор составлен небрежно, налоговая может:
- снять расходы у арендатора;
- доначислить НДФЛ физлицу.
Почему «прятать» коммуналку опасно
Самая популярная ошибка — включать коммунальные платежи в арендную плату «для простоты».
Для ИФНС это означает одно: вся сумма — доход физлица.
Как сделать безопасно:
- вынести компенсации отдельным пунктом договора;
- платить их отдельным платежом;
- хранить счета и квитанции;
- прямо указать, что это именно компенсация, а не доход.
Как бизнес отчитывается по аренде
Формально ничего нового, но контроль стал жёстче.
Налоговый агент:
- сдаёт 6-НДФЛ ежеквартально;
- отражает доходы в справке о доходах;
- перечисляет НДФЛ через ЕНП два раза в месяц.
Если налог не удержан или суммы не сходятся — система сама формирует требование.
Как снизить риски в 2026 году
Короткий чек-лист для бизнеса:
- используйте единый шаблон договора аренды;
- всегда отделяйте компенсации от аренды;
- проверяйте статус арендодателя;
- автоматизируйте удержание НДФЛ;
- оформляйте акты ежемесячно;
- храните документы минимум 5 лет.
Главный вывод
В 2026 году аренда у физлиц — это уже не «второстепенная бухгалтерская операция», а зона повышенного налогового контроля.
Чёткий договор, прозрачные платежи и корректное удержание НДФЛ обходятся бизнесу дешевле, чем споры с ИФНС и доначисления задним числом.
Если сдаёте или арендуете имущество — проверьте документы сейчас, а не после требования из налоговой.
***
⚡⚡⚡ В 2026 году в России стартует масштабная реформа. Самый частый вопрос, который предприниматели задают нам сейчас: как реформа повлияет на их бизнес? Новые лимиты для ПСН и УСН, НДС — хочется заранее понимать, чего ждать и к чему готовиться.
Наши эксперты разобрали ключевые нововведения и подготовили материалы. На их основе мы создали бота-консультанта в Telegram, чтобы вы быстро смогли узнать, какие изменения ожидают ваш бизнес. Узнайте в Telegram-боте за 2 минуты. Это бесплатно.