Иногда возникает необходимость перевести апартаменты в категорию жилого помещения. Проблема в том, что это сопряжено с определенными трудностями, а иногда и вовсе невозможно осуществить. Рассказываем, как перевести апартаменты в жилое помещение и какие важные моменты стоит учитывать.
Для чего необходим перевод апартаментов в жилое помещение
На первый взгляд, апартаменты мало отличаются от обычных квартир: они располагаются в современных зданиях, имеют похожую на квартиры планировку, подключены к центральным коммуникациям. Но с юридической точки зрения такие объекты изначально классифицируются как нежилые. Это ограничивает их использование и создает ряд сложностей при регистрации, пользовании социальными услугами. Законодательство Российской Федерации предусматривает возможность изменения статуса таких помещений при соблюдении ряда строгих условий.
В целом, перевод апартаментов в статус жилого помещения практикуется нечасто. Хотя известны ситуации, когда на стадии проектирования и строительства происходило изменение статуса объекта недвижимости с нежилого на жилой, такие примеры единичны и чаще всего относятся к комплексному преобразованию целых зданий или комплексов еще на этапе возведения. Подобные случаи зафиксированы в Москве, при этом практика переведения отдельных готовых объектов из категории апартаментов в категорию жилых помещений практически отсутствует.
Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение
Согласно действующему законодательству перевод апартаментов в жилое помещение возможен, но только в рамках общего механизма, установленного статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. На данный момент нет отдельного нормативного акта, регулирующего процедуру для апартаментов или упрощающего ее. Это означает, что все требования, предъявляемые к переводу любого нежилого помещения в жилое, применяются и к апартаментам.
Комментирует Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф: «При переводе апартаментов в жилье решающий фактор — установленное разрешенное использование (ВРИ) земельного участка, на котором расположено здание. Например, участки с ВРИ «многофункциональная застройка» могут предоставлять возможность перевода, а земли «общественно-делового» назначения обычно исключают ее. Помещение должно в полной мере соответствовать всем строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным стандартам. Само строение должно быть капитальным, введенным в эксплуатацию и технически исправным».
Как влияет на перевод апартаментов в жилую недвижимость ВРИ участка
Разрешенное использование земельного участка, на котором расположено здание, определяется еще на этапе проектирования и закрепляется в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) и проектной декларации застройщика.
Если участок отнесен к категории «гостиничная застройка» или «многофункциональная застройка», то теоретически перевод апартаментов в жилой фонд допускается. Но если земля предназначена исключительно для «общественно-деловой» деятельности или других целей, органы власти откажут в изменении статуса. Поэтому перед началом процедуры важно проверить документацию на землю — это можно сделать на публичной кадастровой карте Росреестра или запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Почему для перевода апартаментов в статус жилых помещений важны характеристики помещений
Второе важнейшее требование касается соответствия самого помещения техническим и санитарным нормам. Даже если земля позволяет перевод, помещение должно быть фактически пригодным для постоянного проживания. В частности, апартаменты должны иметь изолированные комнаты, каждая из которых должна освещаться естественным светом через оконные проемы.
Обязательными элементами являются оборудованная кухня с подключением к водоснабжению и канализации, отдельный санузел, система вентиляции, а также надежные несущие конструкции и исправные инженерные сети. Отопление должно быть либо центральным, либо автономным, но в любом случае обеспечивать поддержание комфортной температуры в холодный период года.
Электрическая мощность помещения не должна быть ниже 6 киловатт, что необходимо для обеспечения бытовых нужд семьи среднего состава. Также требуется соблюдение норм шумоизоляции, что особенно актуально в многофункциональных комплексах, где присутствуют офисы, магазины и другие коммерческие помещения.
Какое значение для перевода апартаментов в жилое помещение имеет статус здания
Третье условие связано со статусом самого здания. Оно должно быть официально введено в эксплуатацию и иметь разрешенное использование, допускающее жилое назначение. Это может быть как жилой дом, так и многофункциональный объект, в котором предусмотрен жилой блок. Если здание формально числится как административное или торговое, даже при наличии квартироподобных апартаментов перевод будет невозможен.
Важно понимать, что ввод в эксплуатацию — это не просто завершение строительства, а юридическая процедура, подтверждающая соответствие объекта всем требованиям безопасности и градостроительным нормам.
Как влияет на перевод апартаментов в жилой фонд статус помещения
Четвертое требование касается юридического статуса самого помещения. Апартаменты не должны находиться под какими-либо обременениями: ипотекой, арестом, запретом на регистрационные действия. Заявление о переводе имеет право подавать только собственник. В случае долевой собственности все владельцы долей обязаны дать свое согласие и совместно участвовать в процедуре. Это правило направлено на защиту интересов всех заинтересованных лиц и предотвращение конфликтных ситуаций.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom, Иван Татаринов, отмечает: «Чтобы перевести апартаменты перевести в жилье помещения, они должны располагаться преимущественно в жилой зоне по градостроительному зонированию. Обязательны базовые инженерные системы и газ, конечно, если район газифицирован. Высота потолков должна быть не ниже 2,5 метров. А для отдельных районов не ниже 2,7 метров. Такие помещения не могут располагаться в подвале и цокольном этаже».
Какое значение для перевода апартаментов в жилье имеет придомовая инфраструктура
Пятое, но не менее значимое условие — наличие необходимой придомовой инфраструктуры. Для признания помещения жилым закон требует, чтобы вокруг здания были организованы благоустроенные территории: подъездные пути, тротуары, зоны отдыха, детские и спортивные площадки. Эти требования закреплены в региональных нормативах градостроительного проектирования и могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ. Например, в Москве и Санкт-Петербурге действуют более строгие правила по обустройству дворов, чем в небольших городах. Поэтому при оценке возможности перевода важно учитывать именно местные нормы.
Как перевести апартаменты в жилое помещение
В большинстве случаев невозможно отдельное помещение внутри какого-то комплекса сделать квартирой. Можно перевести только все здание (обособленное, расположенное на самостоятельном земельном участке) целиком, через смену вида разрешенного использования. То есть нужно вносить изменения в ПЗЗ, менять вид разрешенного использования на многоквартирный жилой дом. И только после этого переводить нежилые помещения в жилые.
Процедура перевода апартаментов в жилой фонд состоит из нескольких последовательных этапов. Перед тем как инвестировать в покупку такой недвижимости с последующей целью изменить ее категрию, нужно ознакомиться с ними.
Предварительная техническая экспертиза
Цель процедуры — установить, соответствует ли помещение всем необходимым требованиям. Экспертизу проводят специализированные организации или кадастровые инженеры, имеющие соответствующую аккредитацию. По результатам выдается заключение, которое станет основой для дальнейших шагов.
Сбор полного пакета документов
Этап включает в себя подготовку заявления о переводе, выписки из ЕГРН, правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, дарения, наследства и т. п.), технического плана, поэтажного плана здания с экспликацией, проекта перепланировки, если он необходим, а также согласия всех собственников смежных помещений и протокола общего собрания собственников многоквартирного дома.
Также потребуются заключения от уполномоченных органов: Бюро технической инвентаризации (БТИ) о соответствии техническим нормам, Роспотребнадзора — о санитарно-эпидемиологическом состоянии. Еще — подтверждение соответствия проектной документации требованиям ПП РФ №47, регулирующего параметры жилых зданий.
Подача документов в уполномоченный орган
В большинстве случаев это администрация муниципального образования или МФЦ. В крупных городах федерального значения, таких как Москва или Санкт-Петербург, заявление подается в профильные департаменты. При подаче важно указать способ получения ответа — почтовый, электронный или личный.
Выездная проверка комиссией
В течение 45 календарных дней с момента подачи заявления орган местного самоуправления обязан организовать осмотр помещения. Комиссия оценивает соответствие объекта всем требованиям и готовит техническое заключение. На основании этого документа принимается решение о разрешении перевода или об отказе. В случае отказа заявитель получает мотивированное пояснение и имеет право обжаловать решение в судебном порядке в соответствии со статьей 46 Конституции РФ.
Выполнение перепланировки и переустройства, если они предусмотрены
Такой этап проводится в случае выдачи положительного решения. Все работы должны проводиться строго в соответствии с утвержденной документацией. По завершении работ составляется акт приемочной комиссии, который подтверждает, что изменения выполнены корректно и безопасно.
Регистрация нового статуса в Росреестре
После получения акта приемки кадастровый инженер вносит изменения в технический план помещения. Орган, принявший решение о переводе, направляет все необходимые документы в Росреестр в рамках межведомственного взаимодействия.
В течение 15 рабочих дней регистрирующий орган вносит изменения в ЕГРН, присваивая помещению статус «жилое». Еще в течение 5 дней собственник получает уведомление, а затем может заказать новую выписку из ЕГРН, подтверждающую изменение категории.
В каких случаях можно получить отказ при попытке перевести апартаменты в квартиру
На практике те, кто приобрел апартаменты, часто сталкиваются с трудностями и отказами. Одна из самых распространенных причин — несоответствие разрешенного использования земельного участка. Даже если апартаменты физически пригодны для жизни, но земля предназначена исключительно для коммерческой деятельности, перевод невозможен.
Другая частая проблема — отсутствие необходимой инфраструктуры: во многих апарт-комплексах нет детских площадок, парковочных мест или даже нормального асфальтированного подъезда, что автоматически делает объект непригодным для признания жилым.
В числе возможных причин отказа — неполный пакет документов или неверное оформление, наличие юридических обременений. Полный перечень оснований для отказа прописан в ст. 24 Жилищного кодекса РФ. В середине ноября 2025 года, например, суд отказал собственнику апартаментов в апартамент-отеле в переводе в жилое помещение. Отказ был обоснован тем, что при строительстве здания не учитываются нормативы для жилых помещений. Одной из причин отказа стало то, что доступ к помещению (в случае его перевода в жилое) не будет изолированным от нежилых, что является нарушением норм ст. 22 ЖК РФ.
Нередко возникают сложности с согласованием перепланировки. Например, если в проекте не предусмотрено окно в одной из комнат, или если предполагаемые изменения затрагивают общедомовые инженерные системы без согласия всех собственников дома. В таких случаях комиссия выносит отказ, и заявителю приходится либо дорабатывать проект, либо искать другие пути решения.
Перед покупкой апартаментов с целью последующего перевода в жилой фонд рекомендуется провести предварительную юридическую экспертизу объекта. Это позволит оценить реальные шансы на успех, рассчитать возможные расходы на перепланировку, согласования и оформление документов, а также избежать финансовых потерь в будущем. Особенно важно учитывать, что стоимость самой процедуры может быть значительной — от нескольких десятков до сотен тысяч рублей, в зависимости от сложности работ и региона.
«Причины возникновения трудностей перевода апартаментов в категорию жилых помещений объясняются несколькими факторами. Во-первых, препятствием выступает отсутствие расчета социальной и инженерной инфраструктуры, поскольку первоначальная проектная документация создавалась исходя из норм эксплуатации нежилых помещений. Это накладывает ограничения на последующее использование такого здания в качестве жилого комплекса.
Во-вторых, серьезную проблему представляет несоответствие нормам инсоляции. Жилые дома должны соответствовать строгим требованиям по количеству солнечного света, поступающего внутрь помещений, тогда как подобные нормы отсутствуют для коммерческих и офисных зданий, включая апартаменты. Существуют проекты комбинированных форматов, включающие одновременно жилые квартиры и апартаменты. Однако и в данном случае вопрос перевода апартаментов в разряд жилых остается затруднительным ввиду большого количества факторов», — предупреждает Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
В случае успешного завершения процедуры перед собственником откроются все возможности, связанные с владением жилым имуществом: право прописки, подключения льгот по ЖКХ, использования материнского капитала и других социальных гарантий.
Апартаменты – это как квартира, только дешевле?
Три кита безопасной сделки: проверка квартиры, анализ риэлтора и цифровой аудит
Основания приобретения права собственности: как можно стать владельцем недвижимости
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости