После нескольких лет активного роста рынок недвижимости в Санкт‑Петербурге и Ленинградской области вошёл в фазу охлаждения. Это не обвал и не кризис, а логичная коррекция после периода ажиотажа.
Общий объем вложений в недвижимость Петербурга оценивается в ≈100–120 млрд руб, что почти вдвое ниже рекордного 2024 года (≈197–270 млрд руб.)
Высокая ключевая ставка сделала заёмные деньги дорогими. В результате инвесторы стали считать внимательнее, сделки — готовиться дольше, а требования к объектам — жёстче. Сегодня рынок работает не на эмоциях, а на экономике.
И именно в такой фазе лучше всего проявляет себя коммерческая недвижимость.
«Когда деньги становятся дорогими, рынок очищается. Инвесторы перестают покупать “на рост” и выбирают объекты с понятным денежным потоком. Коммерческая недвижимость в этом смысле остаётся одним из самых устойчивых сегментов — она по‑прежнему интересна тем, кто умеет считать и работать в долгую», — отмечает Наталья Храмцова, эксперт по сделкам с коммерческой недвижимостью.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: что происходит в Петербурге
Несмотря на общее охлаждение рынка, 2025 год показал: крупный капитал из коммерческой недвижимости не ушёл.
В Санкт‑Петербурге и Ленинградской области через торги в 2025 году было инвестировано 13,8 млрд рублей в коммерческую недвижимость — более чем в два раза больше, чем годом ранее. Речь идёт именно о крупных сделках с офисными, торговыми и гостиничными объектами.
Среди самых заметных продаж:
- покупка гостиницы «Талион» сетью бизнес‑центров «Сенатор» за 4,4 млрд рублей;
- продажа имущественного комплекса бывшей тюрьмы «Кресты» под редевелопмент;
- реализация площадки Ленинградского электромеханического завода;
- сделки с офисными зданиями и площадками под перепрофилирование.
Объединяет эти сделки одно: инвесторы заходили в объекты с потенциалом — либо с уже работающим денежным потоком, либо с возможностью повысить доходность за счёт редевелопмента.
Почему торги стали ключевым инструментом инвестора
В условиях высокой ставки торги стали одним из самых интересных каналов входа в рынок. Причины простые:
- объекты часто продаются ниже рыночной стоимости;
- можно найти активы с проблемной историей, но сильной локацией;
- появляется запас по доходности даже при консервативных расчётах.
Сегодня через торги в Петербурге чаще всего покупают:
- офисные здания под реконцепцию;
- бывшие промышленные и административные объекты;
- гостиницы и торговые помещения с потенциалом смены формата.
Коммерческая vs жилая недвижимость: считаем в цифрах
Сценарий 1. Квартира под аренду
Входные данные:
- стоимость квартиры: 10 млн ₽
- аренда: 45 000 ₽/мес
- годовой доход: 540 000 ₽
Доходность: ~5,4% годовых
Окупаемость: около 18–20 лет (без учёта ремонтов, простоев и налогов)
Квартира даёт относительную стабильность, но как инвестиционный инструмент сегодня работает слабо — особенно если покупка осуществляется в кредит.
Сценарий 2. Коммерческое помещение под аренду
Входные данные:
- стоимость помещения: 15 млн ₽
- аренда: 150 000 ₽/мес
- годовой доход: 1,8 млн ₽
Доходность: ~12% годовых
Окупаемость: 8–10 лет
Даже при консервативных расчётах коммерческая недвижимость почти вдвое обгоняет жильё по доходности и сроку возврата инвестиций.
Аренда или перепродажа: где сегодня логика
В 2025–начале 2026 года рынок перепродаж стал более сложным. Быстрых спекулятивных сделок, как в 2020–2021 годах, почти не осталось.
Зато появились другие стратегии:
- покупка коммерческого объекта с дисконтом;
- редевелопмент или смена назначения;
- рост арендного дохода и последующая продажа уже как доходного актива.
Для жилья перепродажа всё чаще превращается в игру на ожиданиях, тогда как в коммерции ключевым фактором остаётся реальный денежный поток.
Как инвесторы покупают: наличные или кредит
При текущих ставках большинство инвесторов в коммерческую недвижимость:
- заходят за собственные средства;
- используют минимальное кредитное плечо;
- либо комбинируют покупку с рассрочками и поэтапным финансированием.
Кредитные схемы работают только там, где объект изначально даёт высокий арендный доход и перекрывает стоимость заёмных денег.
Когда ждать оживления рынка
Рост инвестиционной активности напрямую связан со снижением ключевой ставки. Но даже при её смягчении рынок не вернётся к ажиотажу прошлых лет.
Следующий цикл будет про:
- избирательность;
- работу с цифрами;
- интерес к коммерческим объектам с понятной экономикой.
Итог
Жилая недвижимость сегодня — это в первую очередь инструмент сохранения капитала.
Коммерческая — инструмент его приумножения.
Именно поэтому, несмотря на общее охлаждение рынка, инвестиции в коммерческую недвижимость Петербурга продолжаются. Просто в рынок остаются не все — а те, кто умеет считать и работать с активами профессионально.
Рассматриваете инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга или Ленинградской области? — важно не просто выбрать объект, а оценить его экономику, риски и реальный потенциал доходности.
Мы помогаем:
- подобрать коммерческие объекты под инвестиционные цели;
- рассчитать доходность, срок окупаемости и сценарии выхода;
- оценить сделки через торги и объекты с дисконтом;
- избежать ошибок, которые стоят инвесторам миллионов.
📩 Оставьте заявку — разберём ваш инвестиционный сценарий и покажем цифры до покупки.
+7(900)623-73-92