Осенью 2025 года российский рынок недвижимости столкнулся с явлением, которое всколыхнуло общество и изменило правила игры для всех участников рынка. Судебный прецедент получил в народе название «эффект Долиной».
Народная артистка Лариса Долина заявила, что стала жертвой мошенников, и отказалась передавать квартиру покупательнице, Полине Лурье, оспорив сделку.
Это не просто история о мошенничестве. Это история о том, как правовая коллизия и громкое имя певицы стали катализатором национального кризиса доверия, и заставили покупателей квартир смотреть на каждого пожилого продавца как на потенциального мошенника.
Рассказываем про дело Долиной, и о том, как обезопасить себя при покупке «вторички».
Почему это стало самым громким делом 2025 года?
Случаи, когда продавцы квартир становятся жертвами мошенников, не так уж редки. По данным ЦИАН, за 3 последних года только в Москве было зарегистрировано 130 подобных дел. Результаты судебных разбирательств различаются: около 2/3 исков об оспаривании права собственности на зарегистрированную квартиру были удовлетворены, треть – нет. Разумеется, в масштабах России таких историй гораздо больше – некоторые источники называют цифру в 3 000.
Дело Долиной приобрело оглушительный резонанс из-за уникального сочетания факторов:
1. Статус фигурантки: всенародно любимая певица стала жертвой мошенников, но затем сама оставила покупательницу без денег и жилья. Этот факт создал мощный когнитивный диссонанс.
2. Статус жилья: оспариваемая квартира относится к элитной недвижимости, где, казалось бы, невозможен обман, так как осуществляется детальная юридическая проверка объекта.
3. Брешь в законодательстве: формально следуя закону (ст. 178 ГК РФ о существенном заблуждении), суды первых инстанций создали прецедент, при котором добросовестный покупатель оказывается абсолютно незащищенным.
В итоге частная история стала символом системной несправедливости, где добросовестные покупатели (в том числе люди, оформившие ипотеку) могут в одночасье потерять все: и квартиру, и деньги.
Вторичный рынок недвижимости оказался под реальной угрозой коллапса.
Хронология событий: от звонка мошенников до решения Верховного суда
- Апрель – июнь 2024: на Ларису Долину выходят мошенники, которые убеждают ее фиктивно продать квартиру, чтобы затем перевести средства на «безопасный» счет.
- Июнь 2024: квартира продана бизнесвумен Полине Лурье за 112 млн рублей. Деньги от сделки, а также личные сбережения Долина, следуя инструкциям, переводит на указанные ей дроп-счета.
- Август 2024: Долина понимает, что стала жертвой аферы, и обращается в полицию и в суд с требованием оспорить сделку, поскольку находилась под влиянием заблуждения. Передача ключей покупательнице срывается и Лурье подает встречный иск. Возбуждено уголовное дело.
- 2025 год: суды первых инстанций - Хамовнический районный суд, а затем Московский городской и Кассационный суды удовлетворяют иск Долиной и определяют, что квартира возвращается певице. Жалобы Лурье остаются без удовлетворения: суд указывает покупательнице, что она, в свою очередь, может потребовать деньги с мошенников.
- Ноябрь 2025: четверо мошенников по делу приговорены к реальным срокам и штрафам, но финансовый ущерб не возмещен.
- 16 декабря 2025: Верховный суд РФ кардинально меняет ход дела. Коллегия отменяет все предыдущие решения инстанций и отказывает Долиной в иске о недействительности сделки, фактически защищая добросовестного приобретателя Полину Лурье. Это переломный момент.
- 25 декабря 2025: Мосгорсуд постановил выселить Долину из квартиры.
Схема мошенничества
Психологическая обработка: телефонные мошенники, представляясь сотрудниками органов, пугают пожилого владельца недвижимости, что его квартиру продают посторонние лица, и убеждают в необходимости фиктивной сделки с жильем под «прикрытием» полиции или ФСБ.
Точные инструкции: собственнику предоставляют скрипты, что именно нужно говорить риелтору и нотариусу (например, «переезжаю к родным»), чтобы не вызвать подозрений.
Сделка: квартира продается по заниженной цене (что способствует быстрой продаже) реальному покупателю. Все формальности соблюдены.
Перевод денег: вырученные средства продавец перечисляет мошенникам, полагая, что это «безопасный счет».
Когда продавец-пенсионер понимает, что его обманули, он идет в суд, признается потерпевшим, и суд, руководствуясь сочувствием к пожилому человеку и ст. 178 ГК РФ, возвращает ему квартиру, не обязывая при этом вернуть деньги (которых нет).
Мошенничество как лавина проблем
«Легкая» схема, когда суд встает на сторону обманутого продавца, оставляет добросовестного покупателя один на один с финансовой катастрофой – у него нет ни денег, ни квартиры, зато нередко остается ипотека (что вызывает большие вопросы к банкам, которые должны быть на стороне заемщика и помогать ему).
В общественном сознании сформировался стойкий стереотип «бабушки-мошенницы». Справедливости ради нужно отметить, что «бабушка»- понятие условное: продавцы могут быть мужчинами, а также людьми среднего возраста.
Последствия для рынка:
- Недоверие к пожилым собственникам и отказ покупать у них недвижимость.
- Возросший спрос на услуги психиатрического освидетельствования продавца в день сделки, и отказ покупателей, если продавец на это не согласен.
- Отказ от дистанционных сделок: покупатели боятся обмана со стороны продавца.
- Перекос рынка в сторону «первички» и как следствие – некоторое повышение цен. Это в целом не решает проблему, а напротив, нарушает баланс рынка – ведь чаще всего людям нужно сначала продать «вторичку», чтобы купить квартиру в новостройке.
Поворотный момент: победа Лурье и позиция Верховного суда
Россияне получили новогодний подарок – восстановленную справедливость. В своем решении от 16 декабря 2025 года Верховный суд РФ четко обозначил приоритет:
заблуждение о мотивах сделки (как в случае Долиной, которая думала, что сделка будет аннулирована) не является основанием для ее недействительности.
Это решение, отменившее прецедент первых инстанций, стало щитом для тысяч будущих покупателей и резко ограничило возможности для злоупотреблений «схемой Долиной».
На данный момент идет обсуждение возможности принятия специального закона, направленного на защиту от мошенников. Но вот что можно сделать уже сейчас, чтобы обезопасить себя при покупке жилья на вторичном рынке:
- Проверка мотивов продавца: неформальные вопросы о жизни, причинах переезда, планах. Нестыковки в истории - красный флаг;
- Общение с окружением (супругом, детьми, соседями). Знали ли они о продаже?
- Усиленное юридическое сопровождение: освидетельствование психиатра перед сделкой, видеосъемка продавца нотариусом, предварительный договор с «периодом охлаждения» (3-4 недели).
- Цена намного ниже рынка – сигнал об опасности;
- Производите расчет через аккредитив;
- Требуйте подтверждение встречной покупки (куда переезжает продавец после продажи своего жилья?)
«Эффект Долиной» стал встряской для российского рынка недвижимости. Решение Верховного суда поставило точку в плане защиты покупателя, но не отменило риски. А значит, специалисты будут работать дальше, чтобы добиться безопасности сделок и вернуть рынку ответственность.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы быть в курсе последних новостей в сфере элитной недвижимости!
- Наш сайт: https://soulestate.ru
- Наш телефон: +7 (495) 278-08-76