Цены на недвижимость после новогодних праздников — динамика и что ждать дальше
Январь в недвижимости всегда немного странный. Вроде бы год начался, все “с понедельника” готовы к жизни, но телефон звонит тише, чем в октябре, а просмотры идут в режиме “мы просто посмотрим”. Люди ходят по подъездам в пуховиках, прикидывают, сколько ещё проживёт лифт, и одновременно держат в голове одно: а вдруг через месяц станет дешевле.
После праздников у многих одинаковое ощущение паузы. Покупатели боятся переплатить, продавцы боятся не продать вообще и начинают нервничать из-за каждого “а можно скидку”. И на этом фоне особенно хочется понять, что происходит с ценами на недвижимость по-настоящему: растут ли, стоят ли, или это просто январский шум, когда статистика догоняет реальность.
Я время от времени собираю факты в одно место, чтобы не спорить “по ощущениям”, и в этом смысле полезно держать под рукой базовые ориентиры и спокойные разборы, например здесь: tymenrieltor.ru.
Что показал январь 2025: рост есть, но он не про уверенность
Если опираться на сводные данные по России за январь 2025, вторичный рынок прибавил около 0,6% за месяц, средняя цена квадрата дошла до 112,2 тыс. рублей. Это уже пятый месяц роста подряд, и формально за год плюс 3,9%. Но важная оговорка простая: “в реале” (с поправкой на инфляцию) ощущение у многих обратное, потому что деньги стали дороже, а нагрузка по ипотеке выросла сильнее, чем сам квадрат.
В миллионниках медиана тоже чуть подросла, примерно на 0,5%, но это не значит, что рост цен на недвижимость равномерный и радостный. В 8 городах из 50 цены снижались, то есть рынок живёт кусками. Где-то держит дефицит предложения, где-то покупатель просто ушёл в режим ожидания, и продавцы вынужденно делают скидку, особенно если объект “с нюансами”.
На первичке картина спокойнее: средняя цена сделок по стране в январе 2025 около 171,1 тыс. рублей за кв. м, плюс 0,4% за месяц. Рост замедлился после отмены части льготных программ, и это логично. Ещё один сигнал, который редко обсуждают “на кухне”, но он важен: разрыв между ценой предложения и ценой сделки был минимальным, а потом стал второй месяц увеличиваться. Обычно это значит, что рынок присматривается к возможному снижению, пусть и не завтра утром.
Почему после праздников рынок кажется “ватным”
В январе сезонность работает грубо и честно. Люди устали, потратились, ждут премий или налоговых вычетов, а ещё не любят принимать большие решения на морозе. Поэтому динамика цен на недвижимость в январе нередко выглядит как небольшой плюс в статистике и большая нерешительность в реальных переговорах.
Вторая причина серьёзнее: стоимость денег. Пока ипотечные ставки высокие, покупатель выбирает не “квартиру мечты”, а “платёж, который не убьёт”. И если ставка держится на уровне, где комфорт заканчивается (часто это выше 14%), спрос становится капризным. Тогда контроль цен на недвижимость происходит не постановлениями, а простым человеческим “не потяну”, после чего продавец либо ждёт, либо делает дисконт.
Я видел это десятки раз: продавец ставит цену “как у соседа”, но у соседа был свежий ремонт, этаж, вид и нормальные документы, а здесь — наследство, уставшая кухня и непонятный срок выезда. Определение цены на недвижимость в такие моменты становится не математикой, а разговором с реальностью. И да, иногда это неприятный разговор.
Москва и область: рост есть, но он разный по сегментам
В Москве на вторичке цифры традиционно выше: около 298,7 тыс. рублей за кв. м. При этом на первичке в январе по предложениям средняя цена звучала около 202,5 тыс. за квадрат, но внутри всё гуляет. Студии и однушки прибавляли около 3%, двушки, наоборот, могли проседать почти на 3%. Это не “обвал” и не “взлёт”, это перераспределение спроса: люди берут то, что легче купить и легче потом сдавать.
В Московской области на первичке средневзвешенная цена около 192,6 тыс. рублей за кв. м, плюс 1,1% за месяц. При этом число ДДУ слегка снизилось за месяц, хотя год к году было в плюсе. Такая комбинация обычно говорит о том, что рынок держится, но без прежней прыти: покупатель торгуется, застройщик аккуратнее с акциями, и все смотрят на ставку ЦБ, как на прогноз погоды.
Регионы: одна Россия, но разные рынки
Когда говорят “цены на недвижимость в россии”, это звучит как единая температура по больнице. На деле всё зависит от конкретного города, района, даже от пары соседних улиц. Поэтому цены на недвижимость ростов и, скажем, цены на недвижимость в тюмени живут по своим правилам: где-то растёт зарплатная база и миграция, где-то упирается инфраструктура, где-то просто мало нового ввода.
Про Тюмень отдельно часто спрашивают в январе: “А что там, у вас тоже всё стоит?” Стоит не всё. Динамика цен на недвижимость в тюмени обычно упирается в качество объекта и адекватность ожиданий продавца. Хорошая вторичка в понятной локации может держаться увереннее новостройки, потому что человек покупает не обещание, а готовую среду. А неликвид, наоборот, начинает требовать скидку, и изменение цены недвижимости там может быть заметным уже на второй-третьей неделе экспозиции.
На практике это выглядит так: один собственник держит цену, потому что “мне не срочно”, второй снижает на 10-12% и выходит в сделку, третий уходит в аренду, потому что продавать сейчас психологически тяжело. И это нормальная реакция рынка. Кстати, в таких обсуждениях всегда всплывают цены на услуги недвижимости, и тут я за прозрачность: услуга либо помогает пройти путь спокойно и безопасно, либо это просто “показы ради показов”. Люди быстро чувствуют разницу.
Если вам по ходу хочется свериться по своему кейсу, без героизма и спешки, иногда достаточно короткой переписки. Хотите получить бесплатную консультацию или хотите быть в курсе новостей недвижимости? Подпишитесь на мой Telegram-канал, я там разбираю реальные ситуации человеческим языком, без надрыва.
Иногда люди пишут уже на грани: “Мы устали, нам бы просто понять, что делать”. В таких случаях проще всего начать с исходных данных: цель покупки или продажи, срок, источник денег, готовность к торгу. Помогу вам с вашей недвижимостью в формате нормального разговора, а если хочется понять, кто я и как работаю, это есть тут: Здесь вы можете больше узнать обо мне.
Что ждать дальше: 2026 ближе, чем кажется
Люди любят точный прогноз цен на недвижимость, как прогноз курса доллара на завтра. Но рынок жилья устроен иначе: он инерционный, и важнее не угадывать цифру, а понимать сценарии. По ожиданиям на основе итогов 2025, цены на недвижимость в 2026 могут показать умеренный рост в новостройках, около 6%. Логика простая: ввод снижается, часть проектов переносится, массового предложения меньше, а спрос пусть и сдержанный, но никуда не исчезает.
По вторичке сценарии шире. Где-то возможна стабильность или рост в пределах 4-6% за год, где-то рынок может дотянуть до 8-11%, а в Москве при дефиците предложения называют и более высокие цифры. При этом альтернативный сценарий тоже честный: если ставки долго остаются высокими, а доходы не догоняют, динамика изменения цен на недвижимость может стать плоской или даже слегка нисходящей, особенно в сегменте “дорого и неочевидно зачем”.
Поэтому, когда звучит “прогноз цен на недвижимость в 2026”, я бы переводил это так: цены на недвижимость в 2026 году будут зависеть не от желания продавцов, а от доступности денег и от того, насколько рынок верит в снижение ключевой ставки. Если ставка уходит ниже условно комфортных уровней, сделки оживают быстрее. Если нет, то рынок продолжит жить скидками, торгом и длинными сроками экспозиции.
Три спокойных ориентира, когда голова кругом
Первый ориентир бытовой: если вы покупаете для жизни, важнее не поймать “самое дно”, а купить подходящее, юридически чистое и по посильному платежу. Разница в несколько процентов на цене квадрата редко перекрывает цену ошибки, когда люди торопятся и потом годами расхлёбывают.
Второй ориентир для продавцов: рынок сейчас не про “поставил и забыл”. Покупатель сравнивает, считает, торгуется. И если вы хотите продать в разумный срок, определение цены на недвижимость стоит делать не по объявлению соседа, а по реальным сделкам и текущему спросу. Иногда честное снижение на старте экономит два месяца жизни и десятки показов.
Третий ориентир для инвесторов: спрос на аренду часто подстраховывает, когда сделки идут медленнее. Но и тут важно не романтизировать цифры. Доходность съедают простои, ремонт, налоги, управление, и в итоге “красивые проценты” становятся обычной работой. Хорошая новость в том, что при холодной голове всё это считается заранее.
Январь обычно заканчивается одинаково: кто-то перестаёт ждать идеального момента и спокойно выходит в сделку, кто-то понимает, что сейчас ему выгоднее пожить ещё год в своей квартире и не дёргаться. И то и другое нормальный выбор. Когда в голове появляется порядок, рынок уже не кажется страшным, он просто становится набором условий, с которыми можно жить.