Существует мнение, что недвижимость — это не актив, а скорее проблема. Причина такого взгляда не в неудачном выборе самой квартиры, района или стоимости. Не в плохом ремонте или меблировке, даже не в высокой ставке по ипотеке в 18, 20 или 25 процентов, которую многие оформляли в последние годы. Причина заключается в другом.
Квартира представляет собой своеобразный экзамен на взрослость. Взрослый подход подразумевает понимание, что ответственность за решения и их последствия — это личная обязанность, а не просто стечение обстоятельств или вина окружающих.
Основатель компании Smarent Виктор Зубик расскажет, почему же одни люди успешно владеют и зарабатывают на недвижимости, а другие же считают покупку квартирой ошибкой.
В этой статье:
- Квартира – это экзамен на взрослость
- Как принимается решение о покупке квартиры
- Квартира вас проверяет
- Почему вы не готовы к покупке квартиры
- Недвижимость не сделает вас богатыми
Напоминаем, что в тексте выражается мнение автора, а вся предоставленная информация не является истиной в последней инстанции и инвестрекомендацией.
Квартира – это экзамен на взрослость
При выборе и покупке недвижимости большинство людей оценивают ее не как финансовый актив, а как инструмент для выражения собственной личности. Это проявляется в конкретных пожеланиях: высота потолков в 3,5 м, проживание исключительно в сталинском доме с большими окнами, высокими потолками и видом на парк. Важными кажутся панорамные окна, определенный вид, наличие лобби и консьержа. В таких требованиях нет оценки финансового актива. Есть образ личности, которая хочет жить в определенной квартире, но нет расчетов, анализа стоимости или даже взвешенного выбора района.
Человек покупает, руководствуясь эмоциями, берет крупную ипотеку под высокий процент, а через несколько лет понимает ошибочность выбора. Внезапно выясняется, что арендная плата ниже рыночной и не покрывает ипотечные платежи. Быстро продать объект без финансовых потерь невозможно, а сделанный ремонт никому не интересен.
После этого звучит вывод: недвижимость — плохая инвестиция. Когда звучит фраза о плохой инвестиционности недвижимости, возможно, дело в том, что владелец актива занимает детскую позицию и не готов нести ответственность за свой выбор. Возможно, не хватает гибкости, и вместо поиска идеальной квартиры на всю жизнь стоит рассмотреть рыночные реалии и приобрести актив, наиболее подходящий для текущей ситуации. Такие люди обычно не задают себе подобные вопросы, а ищут причины, чтобы оправдать свой неудачный выбор или полное отсутствие действий по покупке.
Для лучшего понимания можно рассмотреть пример с автомобилями, который будет максимально понятен. Речь пойдет о дорогих новых автомобилях, так как их часто сравнивают с недвижимостью. Ситуация аналогична: покупка автомобиля в салоне в максимальной комплектации, индивидуального цвета под заказ, строго для себя. Выставляются определенные требования к машине: нужная комплектация, красная кожа, диски 22 дюйма.
Через 2-3 года наступает разочарование от того, что автомобиль потерял 30, 40 или 50 процентов от первоначальной стоимости, и его не получается продать на вторичном рынке. Но это логично. Был куплен новый автомобиль в салоне индивидуальной комплектации. На вторичном рынке мало желающих приобрести такую машину, потому что люди чаще покупают массовый сегмент — стандартные автомобили базовых комплектаций, решающие базовые потребности семьи.
Как принимается решение о покупке квартиры
Проблема в том, как принималось решение о покупке объекта. Сколько вариантов было просмотрено? Сколько времени потрачено на выбор? Рассматривались ли альтернативные объекты? Был ли анализ только вторичного или только первичного рынка? Какой тип недвижимости рассматривался в принципе — только комфорт-класс, бизнес-класс, с отделкой или без?
В большинстве таких случаев человек говорит: «Куплено то, что понравилось. Зачем покупать недвижимость, которая не нравится?» Тогда возникает другой вопрос: почему возникают претензии к рынку недвижимости, к стоимости объектов или к брокерам, которые их подбирали? Речь не о защите брокеров. Существует множество недобросовестных специалистов, которые продают неликвидную недвижимость. В том числе огромное количество менеджеров в офисах продаж, рассказывающих сказки и показывающих красивые рендеры.
Почему им тогда доверяют? Были ли заданы уточняющие вопросы или была повешена лапша на уши про красивую набережную, бассейн в ЖК, ледовый каток и прочие прелести, рассказанные лишь для продажи? Открывался ли сайт для изучения плана развития города или района? У кого-то еще спрашивалось, насколько эта информация верна? Или возможно было сходить к конкуренту данного застройщика, посмотреть и спросить, правду ли рассказывают?
Поэтому на все недовольства задается встречный вопрос: «А как проверялись данные или факты, которые рассказывались при продаже объекта?» У человека экспертиза школьника, который доверился взрослому дяде или тёте, или же экспертиза взрослого человека, готового взять на себя ответственность? Именно поэтому говорится, что квартира — это экзамен на взрослость.
Квартира вас проверяет
Итак, что же проверяет квартира? В первую очередь, она проверяет, умеет ли человек считать, а не просто надеяться. Думает ли он на 5 или 10 лет вперед, отличает ли «хочу» от «надо», а «красиво» от «выгодно». Взрослый человек задает важные вопросы. Для чего нужна недвижимость? Кто будет арендатором, если объект планируется сдавать? Какова ликвидность объекта на момент выхода из актива? Этот момент важен и для квартиры для личного проживания, так как в жизни возможны переезды, необходимость продажи, увеличения или уменьшения площади. Все это нужно учитывать обязательно.
Какие расходы придется нести, обладая квартирой? Речь идет об ипотеке, страховке жизни, страховании имущества. Это содержание квартиры, отопление, коммунальные услуги, поддержание порядка — уборка, мытье окон. Это непосредственная ответственность владельца. Не говоря уже о ремонте, меблировке, подготовке и, конечно, оплате ипотеки, поскольку большинство объектов покупается именно с ее использованием, неважно, дешевой или дорогой. Самый важный вопрос: что будет, если не получится выйти из объекта недвижимости? Интересно, что этот вопрос редко задают даже инвесторы, приобретающие недвижимость в качестве вложений. Они опираются на прошлый опыт и считают, что любая недвижимость всегда продается, оценивая ее как минимум по стоимости покупки плюс понесенные расходы и комиссию риэлтора, а не по ее реальной рыночной стоимости.
Что же утверждает инфантильный покупатель? Во-первых, звучит: «Возьму, а там разберемся». Также часто встречаются утверждения: «Недвижимость всегда растет». Это очень опасная фраза для всех участников рынка. Делая неверный выбор из детской позиции, люди зачастую начинают винить, конечно, не рынок, а собственное решение или брокера, который «впарил» эту квартиру. Почему? Все довольно просто. Каждый день квартира напоминает об уплате коммунальных платежей, ипотеки, страховки. И вместо прекрасного актива с высокими потолками, сталинской архитектурой и видом на парк возникает чувство якоря и боли. Хотя интересно, что на том же рынке, в той же локации, есть другой человек, условный сосед, который на этом зарабатывает, продает и покупает следующее.
Многие думают, что квартира — это кабала навсегда, ипотека на 30 лет с неизменной высокой ставкой, а продать объект с ипотечным обременением невозможно. Но на самом деле это не так. Продать квартиру с ипотечным обременением сейчас довольно легко, почти как обычную квартиру на вторичном рынке. Сложности могут возникнуть, если в квартире использован материнский капитал или прописаны люди, но в случае с классической ипотекой проблем в продаже сейчас нет.
Кстати, если была взята высокая ипотечная ставка и ежемесячный платеж велик, то с учетом снижения ключевой ставки есть возможность рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях, например, с 25% до 18-19%, и снизить платеж. Для этого придется идти в банк, подавать заявки, собирать документы, тратить время. Но в итоге можно получить снижение ставки, что может решить проблему.
Что мешает продать квартиру в случае необходимости, чтобы уменьшить затраты по владению или ежемесячный платеж, ведь ипотека станет меньше? Или что мешает выработать привычку досрочного погашения, например, на 20 или 30 тыс. руб., уменьшая не сумму платежа, а срок кредита? Со временем все большая часть платежа будет идти на погашение тела долга, а не процентов, которые в первую очередь забирает банк.
Можно поэкспериментировать с ипотечным калькулятором и посмотреть, как разные схемы досрочных платежей повлияют на срок кредита. Можно удивиться, обнаружив, что даже при сохранении примерно того же ежемесячного платежа срок кредита сократится не в два, а в три раза или даже больше. Все зависит от конкретных ипотечных условий.
Почему вы не готовы к покупке квартиры?
В таких ситуациях причина видна абсолютно очевидно. Человек не готов брать ответственность за свои решения. Именно поэтому Smarent— это не классическое агентство в стиле «продали и забыли» или «купили и забыли». Подход к выбору объекта недвижимости и к вопросам, которые задаются клиентам, абсолютно иной.
В работе рассматривается доходность, различные сценарии, риски, издержки на подготовку объекта и, что самое важное, индивидуальные жизненные обстоятельства и цели клиента. Финансовые таблицы и подборки часто отрезвляют многих людей, и некоторые даже отказываются от покупки недвижимости после их изучения, потому что видят реальную доходность и расходы, которые придется нести. Всем рассказывают: «Купи квартиру и получай 100 тыс. руб. дохода в месяц». Но никто не рассказывает, что из этих 100 тыс. 50 тыс. уйдет на все расходы, эксплуатацию и подготовку.
Если утрировать, то можно сказать, что плохих квартир не бывает. Бывают неподходящие квартиры для некоторых людей. Происходит непонимание истинных целей и недооценка возможностей рынка. Присутствуют эмоции вместо расчета. Бывает ожидание чуда вместо стратегии.
Можно рассмотреть интересный пример. Как-то на консультацию пришел клиент с однокомнатной квартирой в Калуге, которую он сдавал за 15 тыс. руб. Можно было оставить все как есть, но было принято решение продать объект в Калуге и реинвестировать средства в Москву. На тот момент была доступна семейная ипотека. После продажи объекта в Калуге за 5 млн руб. были куплены три объекта в семейную ипотеку с первоначальным взносом 1,5 млн руб. На тот момент можно было брать неограниченное количество таких ипотек, и эта возможность была использована. Вместо того чтобы жаловаться на условия, рынок был воспринят как данность, и были использованы доступные на тот момент возможности.
Вложенный капитал в три квартиры составил 4,6 млн руб. Ежемесячный платеж по ипотекам за три квартиры — 111 тыс. руб. Все квартиры были переданы в управление Smarent. Объекты приняли, обставили мебелью, они были с отделкой от застройщика, сдали в аренду. Арендный доход составил 163 тыс. руб. в месяц. После вычета ипотеки, расходов на управление и налогов чистый доход составил 31 тыс. руб. — в два раза больше, чем в Калуге.
Может возникнуть вопрос: зачем было этим заниматься? Именно такие расчеты и возникают в теории, когда человек понимает, зачем брать ипотеку и вкладывать деньги, чтобы увеличить рентный доход всего на 15-16 тыс. руб. вместо прежних 15 тыс. Недвижимость сильно отличается в теории и на практике. Один из трех объектов решили продать для так называемой реинвестиции. Объект был продан с прибылью плюс 2 млн руб. После продажи, закрытия ипотеки и всех расходов осталось 3,2 млн руб. На эти деньги клиенту взяли трехкомнатную квартиру в евроформате в ЖК в Новой Москве, возле станции метро. В эту квартиру можно впоследствии переехать или сдавать ее до переезда. Была проведена подготовка, меблировка, приемка, и квартира сдана за 78 тыс. руб. в месяц. Сейчас арендная ставка при пересдаче может быть ближе к 100 тыс. руб. Итог: вместо непонятной однушки в Калуге в старом доме у клиента появился портфель из трех объектов недвижимости в Москве с недорогой ипотекой, который приносит грязный доход больше 200 тыс. руб. в месяц. После вычета ипотечных платежей чистыми получается около 40 тыс. руб. При этом арендаторы оплачивают ипотеку, которая состоит из тела долга и процентов. То есть у взрослого человека, правильно подошедшего к реинвестиции, теперь есть арендаторы, которые погашают его ипотеку.
Так обычно и поступают умные инвесторы. Они покупают объекты недвижимости, выстраивая финансовую модель так, чтобы потенциальная аренда перекрывала ипотеку и все расходы. В итоге инвестор получает объект, который оплачивают другие люди, при этом стоимость объекта растет. Также важно учитывать, что арендная плата постоянно растет, а ипотечный платеж — нет. В некоторых случаях, если ставка ЦБ снижается, ипотеку можно рефинансировать и снизить платеж, а арендную ставку снизить не получится, только если не переехать в худшую квартиру или в другой город.
Данная реинвестиция для клиента, конечно, не последняя, и, скорее всего, он будет улучшать свой портфель. Но если бы актив остался в Калуге, он, возможно, сдавался бы сейчас за 20-25 тыс. руб., его стоимость вряд ли выросла, а возможность взять семейную ипотеку после 1 февраля просто исчезла бы, и сделать какие-либо инвестиции или реинвестиции было бы невозможно.
Недвижимость не сделает вас богатым
Важно понимать, что недвижимость не сделает богатым или взрослым человеком резко. Это факт. Покупка квартиры — это не беспроигрышный вариант и не беспроигрышная инвестиция. Существуют десятки и сотни историй, когда люди теряют деньги или думают, что зарабатывают, но после подсчета всех расходов оказываются в убытках. Квартира — это непростой экзамен, каждый сдает этот экзамен по-своему. Но результаты у взрослого человека будут намного более успешными и лучше, чем у капризного ребенка, который обвиняет всех вокруг.