Многим очевидно, что 2026 год может стать шоком для застройщиков. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудил с аналитиком рынка недвижимости Артёмом Цогоевым, как государство усиливает контроль над рынком, чем опасны высокие ставки, могут ли цены на новостройки, вопреки ожиданиям, продолжить рост, а также почему инвестиционный рынок недвижимости рискует фактически «умереть». Отдельно обсудили прогнозы на 2026 год и сценарии, к которым стоит готовиться уже сейчас.
В этой статье:
- Кто такой Артем Цогоев?
- Что будет с новостройками в 2026 году?
- Инвестиции в недвижимость: меньше льгот, больше налогов
- Флиппинг и НДС
- Банкротство застройщиков – возможный сценарий
- На что смотреть при покупке новостройки в 2026 году?
- Как реновация меняет московский рынок недвижимости?
- Эффект Долиной – кому это выгодно?
- Самая востребованная недвижимость под инвест в 2026 году
- Офисы – есть ли еще потенциал?
- Загородная недвижимость – будет ли когда-то спрос?
- Куда инвестирует Артём Цогоев?
Кто такой Артем Цогоев?
Артем Цогоев – гуру инвестиций в недвижимость и популизатор финансового моделирования с 25-летним стажем и богатым портфолио. Выпускник Чикагского института коммерческих инвестиций со степенью CCIM. Инвестиционный директор крупной УК ПИФ с активами более 1 млрд долларов под управлением. Спикер и колумнист главных международных деловых СМИ. Артем входит в совет директоров инвестиционной платформы Simple Estate.
Что будет с новостройками в 2026 году?
Артём Цогоев видит высокую неопределённость для рынка недвижимости в 2026 году, в том числе из-за изменений в программе семейной ипотеки, которые вступают в силу с 1 февраля. Во втором квартале 2026 года застройщиков вновь может ждать период значительных скидок. К лету рынок, вероятно, адаптируется, как это уже не раз происходило. Однако многое будет зависеть от судьбы семейной ипотеки: если её начнут резко и одномоментно сокращать или отменять, это станет серьёзным шоком для застройщиков. Если же процесс снова растянется и будет сопровождаться противоречивыми сигналами, это приведёт к привычному эффекту «последнего вагона», когда люди массово спешат совершить покупку, что вызовет рост цен и темпов продаж.
Пока никто не может точно сказать, каким будет окончательное решение по семейной ипотеке, хотя именно она остаётся главным драйвером продаж. При этом структура сделок постепенно меняется: ипотечных покупок становится меньше, а сделок за наличные и в рассрочку – больше. Тем не менее по итогам 2025 года доля семейной ипотеки в общем объёме сделок, вероятно, останется очень высокой, особенно в конце года. Во втором квартале 2026 года количество покупателей, подходящих под условия программы, продолжит сокращаться, а доля сделок за кэш вырастет, хотя вопрос происхождения этих средств остаётся открытым.
Говоря о том, какие сегменты рынка могут пострадать сильнее всего, Артём Цогоев отметил, что в старой Москве почти не осталось комфорт-класса в пределах МКАД, а основной объём предложения приходится на бизнес-класс. Именно этот сегмент, а также премиум, окажутся под наибольшим давлением, причём бизнес-класс – в первую очередь. При этом комфорт-класс в Новой Москве, по его мнению, серьёзно не пострадает. В сложных условиях застройщики в бизнес-сегменте, скорее всего, будут вынуждены предлагать реальные скидки, которые традиционно могут достигать 15–20%. При этом многое будет зависеть от макроусловий: если ставки снизятся и часть средств с депозитов вернётся на рынок недвижимости, это может сгладить ситуацию. Если же этого не произойдёт, у застройщиков просто не останется другого выхода, кроме как активно стимулировать спрос скидками.
Инвестиции в недвижимость: меньше льгот, больше налогов
Многим кажется, что с ограничением семейной и отменой других льготных ипотек инвестиционный рынок недвижимости просто исчезнет. Однако Артём Цогоев считает такой взгляд упрощённым. Если говорить о жилой недвижимости, она не «умрёт»: инвестиции в этот сегмент существуют не только в формате спекуляций на новостройках. Есть арендные модели, управление квартирами, долгосрочные стратегии, которые остаются понятными и удобными для части инвесторов, даже при более низкой доходности по сравнению, например, с облигациями.
Льготные ипотечные программы действительно были мощным драйвером роста цен. Периоды дешёвых денег и низких ставок разгоняли рынок: в 2023 году рост цен доходил почти до 30%, тогда как в 2025-м он составил лишь около 10–12%, и это во многом из-за паники вокруг семейной ипотеки. По мере сворачивания льгот рост цен замедляется, и спекулятивный заработок на перепродаже жилья становится всё менее реалистичным. Зато остаётся возможность зарабатывать на аренде.
На ситуацию дополнительно влияет налоговая политика государства. В последние годы растёт фискальная нагрузка: повышаются налоги на прибыль, НДС, а также увеличиваются обязательства для малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей, которые напрямую задействованы в строительстве, ремонтах и обслуживании недвижимости. При этом для самих застройщиков рост НДС не является критичным фактором – сделки с квартирами не облагаются НДС. Куда более существенное влияние на рынок оказывает рост себестоимости и операционных рисков. Застройщики всё хуже могут прогнозировать затраты на материалы и работы в условиях низкой безработицы и дефицита рабочей силы: стоимость труда стабильно растёт, а сроки и бюджеты всё чаще выходят за рамки планов. В этой логике отказ от отделки становится не налоговым, а управленческим решением – способом снизить неопределённость и ускорить оборот.
Дополнительное давление создаёт и возможное изменение правил раскрытия эскроу-счетов, при котором получение средств будет максимально привязано к передаче ключей. В такой конфигурации застройщикам выгоднее сдавать объекты как можно быстрее, не растягивая сроки на полгода и более из-за отделочных работ. В результате рынок всё чаще получает квартиры без отделки, и это системный сдвиг в модели девелопмента. Любое регулирование в этой сфере, то есть попытки заставить застройщиков сдавать квартиры только с отделкой, приведут лишь к росту цен. Кроме того, при обязательной отделке застройщики получили бы деньги только после оформления собственности, что фактически превращало бы девелопмент из бизнеса в квазисоциальную функцию, близкую к государственной программе. По сути, рынок вернулся бы к модели массового жилья с отделкой, как в советских хрущёвках, но уже в совершенно других экономических условиях.
В таком сценарии неизбежно встаёт вопрос: кто вообще будет заниматься девелопментом в России. Нагрузка на застройщиков постоянно растёт, при этом способы зарабатывать остаются их проблемой. Итог предсказуем: рост цен и возможный уход части игроков с рынка, что государству вряд ли выгодно.
Флиппинг и НДС
Сегмент флиппинга за последние годы заметно вырос и усложнился. Сегодня это уже не только массовые квартиры эконом- или комфорт-класса, но и новостройки бизнес- и премиум-сегмента, где флипперы делают качественную отделку и достаточно быстро продают объекты с ощутимой маржой. Именно здесь сейчас возникает наибольшее количество вопросов, прежде всего с точки зрения налогов. Для этого бизнеса налоговая нагрузка выросла резко и чувствительно. Даже переход на упрощённые режимы не решает проблему: при УСН с повышенной ставкой и лимитом около 60 млн ₽ в год фактически получается две–три квартиры, после чего бизнес упирается в потолок. Альтернатива – дробление: несколько ИП, часто формально оформленных на членов семьи. При этом режим УСН остаётся экспериментом лишь до 2027 года.
На этом фоне, по мнению Артёма Цогоева, часть расчётов за квартиры с отделкой, выполненной флипперами, всё чаще будет уходить в наличные. Рынок постепенно возвращается к ячейкам и неформальным схемам. Массовое уклонение от налогов именно в этом сегменте с высокой вероятностью станет реальностью уже в 2026–2027 годах. При этом флипперы будут вынуждены объяснять рост цен объективными факторами: НДС, рост стоимости строительных материалов, подорожание услуг подрядчиков – всё это уже закладывается в сметы. Частные бригады и подрядчики, по оценке Артёма, в ближайшее время спокойно поднимут цены минимум на 10–15%: часть из-за НДС, часть из-за роста зарплат и требований по индексации на фоне дефицита рабочей силы. Себестоимость ремонтов будет расти, и флипперы неизбежно переложат эти издержки на покупателя. Вопрос лишь в том, как рынок отреагирует на это повышение. С одной стороны, цены будут вынужденно расти, с другой, покупательская способность не бесконечна.
Банкротство застройщиков – возможный сценарий
Говоря о рисках банкротств в 2026 году, Артём Цогоев подчёркивает: обанкротиться может любой бизнес, в том числе и девелоперский. При этом ключевое отличие нынешней ситуации от прошлых кризисов – наличие банков и эскроу-счетов, введённых в 2019 году. Сегодня банк становится полноценным участником проекта и тщательно проверяет его ещё до выдачи финансирования.
Банкротства отдельных застройщиков, по мнению Артёма Цогоева, возможны, особенно среди тех, кто не умеет вести девелопмент и ограничивается формальным согласованием финансовых моделей с банками. Однако массового характера этот процесс, по его мнению, не примет. Даже если застройщик не справляется, для дольщика это означает лишь смену управляющего проектом – его завершением займётся банк. Именно поэтому покупателям важно смотреть не только на бренд застройщика, но и на банк, кредитующий конкретный проект. Если исходить из доверия к банковской системе, а оснований для этого достаточно: основной объем проектного финансирования сосредоточен в государственных банках, таких как Сбер, Дом.РФ, ВТБ и ПСБ, именно они в конечном счёте и отвечают за устойчивость рынка недвижимости и судьбу проблемных проектов.
На что смотреть при покупке новостройки в 2026 году?
Артём Цогоев считает, что универсального и простого ответа здесь не существует. Рынок уже сформировался так, что значительная часть сделок в крупных городах приходится на несколько больших игроков. В Москве, по его оценке, до 40% продаж сосредоточено у трёх компаний, фактически входящих в один холдинг (ПИК, Среда и Forma). Покупатели часто не до конца понимают, кто стоит за этими брендами, но видят результат их работы и потому доверяют им свои деньги.
При этом сам по себе размер застройщика не всегда означает меньшие риски. Небольшой девелопер, за которым стоит сильный банк и грамотно структурированный проект, может быть не опаснее крупного бренда. Тем не менее большинство покупателей по-прежнему делают выбор в пользу известных компаний с финансовыми партнёрами: в Москве это ПИК, Донстрой, ЛСР, в Петербурге Setl City и ЛСР. Люди стремятся к ощущению безопасности, и эта логика вряд ли изменится, даже если рационально она не всегда оправдана.
Если рассматривать менее известных застройщиков, то Артём Цогоев советует начинать с их истории и наличия реализованных проектов. Отсутствие опыта заставляет глубже изучать бенефициаров: чем они занимались раньше и есть ли у них реальный девелоперский бэкграунд. Небольшие компании с понятной историей, которые последовательно строят один-два дома и не берутся за чрезмерно масштабные проекты, могут быть вполне надёжными.
Если же у застройщика опыта нет, то Артём Цогоев смотрел бы прежде всего на банк, который финансирует проект. Также важно изучать проектную декларацию: себестоимость, плановый темп продаж и то, насколько он совпадает с фактической динамикой. Однако покупку на старте продаж у такого девелопера он считает неоправданно рискованной: сначала стоит посмотреть, как идут продажи и как наполняются эскроу-счета. Отдельное внимание следует уделять темпам и ценам реализации, а также общей логике проекта. Даже компании с историей и реализованными объектами могут столкнуться с проблемами, что уже случалось на рынке.
Как реновация меняет московский рынок недвижимости?
Сегодня на московском рынке появился новый заметный игрок: город в рамках программы реновации. Фактически именно город сейчас активно продаёт жильё комфорт-класса, причём по относительно сдержанным ценам. По данным Артёма Цогоева, себестоимость строительства для города формируется через открытые тендеры и составляет около 160–200 тысяч ₽ за квадратный метр без учёта стоимости земли. При этом на аукционах квартиры с отделкой продаются в диапазоне примерно 280–330 тысяч ₽ за метр, в зависимости от конкретного объекта и спроса.
Покупка квартиры в реновационном доме с ремонтом может иметь смысл, если цена действительно выгодная и корректно оценена. Однако сначала важно чётко понимать цель инвестиций. Идея спекулятивной покупки больших квартир в домах комфорт-класса с расчётом на рост цен на фоне возможного снижения ключевой ставки Артём Цогоев считает сомнительной. Такие дома не относятся ни к бизнес-, ни к премиальному сегменту, а фактор соседства с переселенцами также снижает инвестиционную привлекательность. Ставка на рост цены за счёт макроэкономических изменений выглядит слишком сложной и рискованной.
С инвестиционной точки зрения реновационные квартиры, по его мнению, логично рассматривать прежде всего как инструмент для аренды. Это готовый продукт с отделкой, который можно относительно быстро сдать и сразу получать арендный доход. Для инвесторов, ориентированных на рентный поток, такая модель выглядит разумной. При этом Артём Цогоев обращает внимание, что реновационные дома остаются достаточно дорогими, и разница в цене с предложениями коммерческих застройщиков нередко составляет всего несколько миллионов рублей. В ряде случаев вторичный рынок может оказаться более доступным, поэтому каждое решение требует тщательного сравнения.
При этом Артём Цогоев скептически относится к прогнозам по ключевой ставке. За последние годы она колебалась в крайне широком диапазоне, и любые попытки делать долгосрочные инвестиционные решения, опираясь на ожидания её снижения, он считает ошибочными. Ставка может как существенно снизиться, так и вновь вырасти. В условиях такой неопределённости он рекомендует при инвестициях в недвижимость полностью исключать фактор прогнозов по ключевой ставке и сосредотачиваться на том, что действительно находится под контролем инвестора: собственном бюджете, цене входа и качестве выбранного объекта. Всё остальное остаётся вне зоны влияния и не должно быть основой для инвестиционных решений.
Самая востребованная недвижимость под инвест в 2026 году
С учетом снижения доходности депозитов многие задумываются: покупать сейчас или ждать более выгодного момента. Артём Цогоев убежден, что цены на недвижимость в ближайшем будущем, скорее всего, будут расти, а значимые скидки появляются лишь при изменении условий: например, ограничении льготной ипотеки.
Для инвестора важны одновременно и цена, и условия покупки, так как необходимо планировать будущий выход из объекта. Для человека, покупающего квартиру для собственного проживания, первостепенными становятся условия покупки: цена вторична, главное, чтобы объект подходил для жизни и комфортного использования.
Артём Цогоев выделяет три направления, которые, по его мнению, будут показывать хорошую доходность.
- Санаторно-курортная недвижимость. Этот сегмент активно развивается, и, вероятно, будет пользоваться спросом среди инвесторов благодаря своей специфике и привлекательности для отдыхающих.
- Light Industrial в Москве. Сейчас из города выселяют производственные компании в рамках программы КРТ, и им нужно найти новые площадки. В этом сегменте ожидается высокая доходность от аренды, особенно в 2026 году.
- Недвижимость, арендуемая супермаркетами. Здесь арендная ставка часто привязана к товарообороту, а при ожидаемой высокой инфляции доход владельцев будет расти, поскольку увеличивается оборот товаров.
Если рассматривать жилую недвижимость как инвестицию, многие инвесторы делают это для диверсификации портфеля. Жилая недвижимость демонстрирует стабильный рост капитала и позволяет сдавать объекты в аренду, корректируя ставку каждые 11 месяцев. Однако арендные ставки на жилые объекты, особенно на вторичном рынке, растут медленнее инфляции: за последний год арендная плата фактически не смогла обогнать инфляцию. В пятилетнем горизонте ситуация может быть лучше, но в короткую перспективу жилые объекты проигрывают другим инструментам.
При выборе жилой недвижимости для инвестирования важны локация и потенциал арендного дохода. Если удаётся найти участок или объект, где арендная плата уверенно опережала инфляцию, это может быть оправданным вложением. В противном случае, с учётом текущей доходности около 2–3% годовых (краткосрочная аренда максимум 7%), депозит остаётся более привлекательным инструментом в 2026 году.
Для покупателя, ориентированного на собственное проживание, ключевыми становятся условия покупки, а не доходность. В частности, субсидированная или семейная ипотека предоставляет возможность зафиксировать цену на новостройку сейчас, пока действует государственная поддержка и дешёвая ипотека. Однако универсального рецепта нет, каждый должен оценивать ситуацию исходя из личных обстоятельств, целей и финансовых возможностей.
Офисы – есть ли еще потенциал?
В 2025 году девелоперы активно начали строить офисы, отчасти потому, что строительство апартаментов как нежилой недвижимости теперь ограничено, а гостиницы строить сложно. Артём Цогоев уверен, что потенциал офисного рынка в 2026 году зависит в первую очередь от локации. Москва делится на традиционные деловые районы и новые перспективные локации, и каждая из них оценивается по-своему. Например, для кого-то перспективной может быть Коммунарка, где раньше почти не было инфраструктуры, а для кого-то район Мнёвников, уже с деловой активностью.
В 2025 году стартовало 37 новых офисных проектов, и в 2026 году их будет ещё больше, во многом благодаря программе МПТ (места приложения труда), которая поощряет застройщиков строить офисы как часть жилого строительства. Однако локации разные: офис в деловом районе, как правило, лучше заполняется арендаторами, чем офис в новой или нетрадиционной зоне, где риск пустующих площадей выше. Инвесторам важно понимать, что арендаторов может не быть какое-то время, а значит, вложения могут оставаться неликвидными.
Кроме того, собственнику придётся вложиться в отделку и ремонт, потому что современные арендаторы требуют готовые офисные площади. В офисах класса А ремонт может стоить до 100 000 ₽ за квадратный метр. При этом большинство объектов покупаются через рассрочку или договор купли-продажи будущей недвижимости, а не через ипотеку, что требует значительного первоначального капитала.
Наличие офисов в районе не всегда влияет на стоимость жилой недвижимости или арендную ставку. Исторически офисы за МКАДом, например, в крупных бизнес-парках, могли быть полностью заполнены, но это не отражалось на ценах квартир поблизости. Основной фактор, который влияет на стоимость жилья, – это транспортная доступность. Появление офисов может слегка повысить спрос на жильё рядом, но не напрямую, поскольку жители Москвы могут добираться на работу за 30 минут и не обязательно стремятся жить в шаговой доступности от офиса.
Загородная недвижимость – будет ли когда-то спрос?
Загородный рынок недвижимости в последние годы пережил значительный рост, особенно во время пандемии, когда люди активно интересовались этим сегментом, а строительство посёлков и коттеджей резко увеличилось. Сейчас спрос немного снизился, но сохраняется интерес у предпринимателей, которые могут работать удалённо. Это обеспечивает стабильный спрос на загородное жильё, хотя и в меньших объёмах, чем во время пика пандемии.
Особый интерес для инвесторов представляют глемпинги, экоотели и аналогичные объекты краткосрочной аренды. Подобные проекты популярны во многих странах с похожими климатическими условиями, например, в Норвегии. Потенциал у них есть, но ключевой фактор успешности – качество проекта и управляющая компания, а не только локация или цена. В сезон, например, летом или во время новогодних праздников, заполняемость объектов обычно высокая, но настоящая доходность определяется несезонным периодом.
Артём Цогоев отметил типичные ошибки инвесторов в недвижимости. Основная из них – это недостаток аналитики и поверхностный подход. Многие инвесторы принимают решения на основе эмоций или поверхностного понимания рынка, не анализируя проекты, локацию, количество предложений и перспективы спроса.
Куда инвестирует Артём Цогоев?
Артём Цогоев много лет инвестирует в секьюритизированную недвижимость, то есть в недвижимость, представленную ценными бумагами – ПИФы, акции REIT и аналогичные инструменты. Он объясняет, что на начальном этапе у него не было средств для покупки объектов напрямую, и инвестиции в секьюритизированную недвижимость дали ему доступ к широкому спектру активов, например через такие инструменты он когда-то смог купить часть Empire State Building в Нью-Йорке.
Сейчас Артём входит в совет директоров инвестиционной платформы, занимающейся коммерческой недвижимостью. Он подчёркивает, что его личный выбор необычен для России, хотя рынок секьюритизированной недвижимости в стране растёт значительными темпами, особенно с появлением множества предложений для частных инвесторов. Помимо этого, у него были инвестиции в жилую недвижимость и проекты редевелопмента, но с точки зрения его агрессивного риск-профиля ему ближе именно ценные бумаги, связанные с недвижимостью. Артём Цогоев понимает и недвижимость, и финансовые инструменты, и его личная стратегия строится на стыке этих компетенций.
Артём Цогоев желает инвесторам принимать хорошие решения. Инвестор – это прежде всего тот, кто принимает решения. И если эти решения основаны на анализе и информации, результат будет успешным. Плохое, недостаточно обдуманное решение, соответственно, приводит к плохому результату. Поэтому он желает всем хороших, обоснованных решений и успеха в инвестициях.