Начало (часть 1, часть 2, часть 3).
А теперь, дамы и господа, начинается самый жыр. Разбираем решение суда, которое было выложено. Сразу отмечу, что решение очень подробное, судья в процессе рассмотрения дела, как мне кажется, исследовала максимум доказательств, в том числе и такие, которые в обычном процессе никто даже смотреть не будет (видео с пересчетом денег, свидетели, которые рассказывали о ходе сделки).
Но так как текста будет много, в этой части разберем только фактические обстоятельства и действия риэлторов, а действия суда и сторон в судебном процессе - в следующей части.
Итак, фактические обстоятельства.
1. Мошенники работали с Долиной очень долго. Сначала они "выгребли" все деньги, которые у неё были на счетах. Это примерно 63 миллиона рублей (!).
Конечно везде уже посмеялись на тему "у бабульки крыша протекла, и погода в доме Ларочки Кудельман испортилась", но моё мнение: мы не знаем глубину психологической обработки людей мошенниками.
Есть очень простое жизненное правило: нельзя играть в шахматы с шахматистом и нельзя боксировать с боксером. Даже если человек очень умный (в хорошем смысле слова), но в шахматы никогда не играл, его скорее всего легко обыграет школьник с третьим детским разрядом. Также и здесь: многие люди НЕ готовы к более-менее серьезной психологической обработке. Хороший психолог, вставший на темную сторону, легко "уработает" обычного, не готового к этому человека. Особенно, если это люди творческие, люди публичные (у них так или иначе появляется вера в свою исключительность).
Поэтому всё не так однозначно. По своему опыту скажу: многие люди полностью теряются даже в ситуации легкого стресса.
2. После того, как деньги на счетах Долиной закончились, настоящие мошенники "продали" ей следующую идею. Что якобы какие-то (воображаемые) мошенники взяли на её имя кредит и заложили её квартиру. И теперь надо квартиру продать, этими деньгами кредит закрыть, а потом, когда преступники будут пойманы, государство вернет Долиной деньги. Иначе квартира будет продана с торгов. Где логика - не спрашивайте, но опять же см. п. 1.
3. Долина пошла продавать квартиру, выставили на ЦИАН за 130 миллионов, в итоге нашелся покупатель (Лурье), они чуть поторговались (паркинга нет, в квартире бабушкин ремонт, хоть и от именитой бабушки), и в итоге сторговались на 112 миллионов.
4. В деле фигурирует напонтованное агентство "элитной недвижимости" Whitewill, которое "сопровождало" сделку и получило комиссию в размере 4 800 000 рублей. Пацанам респект, невероятно, но у них получается при таком качестве работы брать такие деньги.
Забегая вперед, когда они поняли, во что вляпались, они заключили с Долиной соглашение об урегулировании убытков, согласно которому вернули 3 146 000 рублей. То есть согласовали с ней, что на полтора миллиона все же наработали - респект второй раз.
5. В мае 2024 года между Долиной и Лурье был заключен предварительный договор, и в качестве задатка Лурье передала 1 миллион рублей, а Долина написала соответствующую расписку.
Через месяц, в июне 2024 года состоялось заключение основного договора купли-продажи. Из важных деталей:
1) Расчеты были наличными. При этом изначально деньги у Лурье были в безнале, и перед сделкой она сняла нал в кассе банка, чтобы рассчитаться с Долиной налом. Это один из стремных моментов, который в итоге вышел ей боком. Договором было предусмотрено, что передача денежных средств подтверждается распиской продавца (собственно это всегда так: если оплата безналом, то есть платежка; если оплата налом, то передачу денег может подтверждать ТОЛЬКО РАСПИСКА; не свидетели, не видео, не чек о снятии тобой денег - неясно же куда они делись, не подтверждение ячейки, а ТОЛЬКО расписка).
2) В деле есть несколько оценок стоимости квартиры, взявшихся из разных источников (124 млн., 138 млн., 205 млн. - конкретно это скорее всего завышенное и нарисованное стороной Долиной). Но я считаю, что гуляющий в прессе аргумент о "заниженной стоимости" НЕ ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЯ в данном деле. Он может играть роль там, где есть оспаривание сделок по банкротным основаниям, там где есть конструкция добросовестного приобретателя (не наш случай), но не в этом деле (и, кстати, в основу решения суда это тоже не легло). Да и стоимость квартиры скорее всего была близка к рыночной (112 млн.).
3) Справку из психушки у народной артистки решили не брать, НО и это пока что не повлияло на решение суда, так как сделка была оспорена НЕ по ст. 177 ГК РФ (ку-ку), а по ст. 178 ГК РФ (заблуждение).
4) Передача квартиры и снятие зарегистрированных в ней лиц с регистрационного учета должны были быть произведены после регистрации перехода права собственности и получения денег, но это тоже нормально (процентов 70-80% сделок так и проходит).
6. Уже после продажи квартиры, когда настоящие мошенники сказали, что чтобы прямо вот уже окончательно поймать выдуманных мошенников, надо продать ещё и дом, Долина поняла, что что-то не так и обратилась таки в правоохранительные органы (настоящие).
Давайте обсудим действия риэлторов. Мы много сделок сопровождаем как юристы, риэлторской работой не занимаемся (это другой бизнес, это именно показы, поиск клиентов, у вас товар, у нас купец, с непонятным результатом), и нас чаще всего зовут в дополнение к риэлтору.
Это важно и нужно, так как риэлтор, по факту, находится в конфликте интересов: ему надо "затолкать" найденного в сделку и получить комиссию, а дальше хоть трава не расти. Если у крупных риэлторских компанией есть какая-то репутация, то у многих "частных риэлторов" нет ничего, он сегодня есть, а завтра его нет. Участником сделки он не является, искать его - непонятно где. У привлеченного юриста такого конфликта нет, его задача именно проверить сделку и обеспечить безопасность.
Хотя я регулярно встречаюсь с "юристами по сделкам", которые специально начинают набивать себе цену и душнить на ровном месте вплоть до срыва нормальной сделки, придираясь к мелочам (и при этом вообще ничего не понимая в оспаривании сделок - он в суде в своей жизни ни разу не был, но мнение имеет). Конечно, нужен баланс. И есть очень порядочные риэлторы, которые заботятся о своей репутации (мало). Но риэлтор - он в любом случае изначально, по определению, в конфликте интересов, всегда должен быть кто-то со стороны для проверки.
Второй важный момент. Да, ты не можешь быть на 100% застрахован даже при проверке и перепроверке всех документов и имеющихся сведений о продавце и покупателе в открытых и закрытых базах. Ты можешь просто снизить эти риски, причем кардинально снизить при должной проверке. Но если сделка оспорена, ты ОБЯЗАН сделать так, чтобы при возврате квартиры, в продавца в пользу покупателя были взысканы деньги.
Теперь, как я вижу действия риэлторов (и юристов?, не пойму, были они?), сопровождавших сделку (и вроде как сама Лурье тоже занимается недвижкой). Дорогая квартира, именитый клиент, пафосное агентство. Комиссия в размере 4.8 млн. руб. (вообще-то, это овердофига). За эти деньги они:
- соглашаются на выписку прописанных после сделки (это норм);
- стесняются попросить справку из психушки (сомнительно, но окей);
- согласовывают оплату огромной суммы налом через ячейку (в 2025 году тоже сомнительно, но ладно, тоже окей, артистка из 90-х, простим ей);
- и, внимание, ТАДАМ!, не обеспечивают получение Лурье расписки на заложенные в ячейку 111 млн. (и вот тут я вижу капитальный обсёр, на который способны только самые элитные специалисты).
То есть я трактую историю с Долиной очень просто. Согласовали оплату налом, Лурье деньги отдала, а расписку не получила. Вот и всё, дело раскрыто. Я могу ошибиться, и тогда я у всех заранее прошу прощения. Но я так это вижу.
Что пишет судья в конце решения, после описания оснований для оспаривания сделки (предпоследняя и последняя страница решения).
Разрешая вопрос о возможности применения двусторонней реституции в виде взыскания с Долиной в пользу Лурье денежных средств ... основания для этого отсутствуют.
... денежные средства на просмотренной видеозаписи не пересчитывались ... Долина неоднократно меняла показания относительно того, какая сумма была передана ...
... В ОТСУТСТВИЕ банковских расчетов между Долиной и Лурье ... не представляется возможным достоверно установить сумму, полученную истцом по оспариваемой сделке ...
Вот и всё. Неясно, СКОЛЬКО возвращать Лурье. Пришлось видео с передачей денег смотреть, и то не видно ничего. А значит просто не было расписки. Мега специалисты по недвижимости так организовали сделку с оплатой налом, что у Лурье просто нет расписки о передаче 111 млн. на руках (потом эти специалисты на всякий случай решили замириться с клиентом и часть денег из своей комиссии вернули).
Суд не может достоверно установить, сколько денег передали, вот и не может обязать возвратить. А специалисты от юриспруденции (тоже мега) пишут десятки постов, что "судебная практика сломалась", возник "новый прецедент", "теперь реституция только односторонняя". Они просто теоретики и в сопровождении/оспаривании сделок ничего не понимают, и решения суда читать тоже не умеют.
Дисклеймер. Я не могу по-другому объяснить этот абзац в тексте и поведение суда (просмотр видео, допрос свидетелей). Если все-таки я ошибся и расписка была, то тогда это не решение суда, а позорище (или явный, очевидный административный ресурс/занос, назовите как хотите),
Ещё дисклеймер. В решении суда есть другие огрехи, в том числе, уж 1 млн. задатка можно было вернуть, на него расписка точно была, но об этом в следующих частях.
Продолжение (часть 5)
Подписывайтесь на наш телеграм канал, все новые посты (а также короткие мысли, зарисовки, комментарии, голосования и стримы) в первую очередь там: https://t.me/pgpartners_blog