Оказалось, что не все знают, что на рынке вообще существует такая юридическая услуга. Попробую коротко её описать.
Главная задача покупателя квартиры - не купить проблемный объект. Проблемный - довольно широкое понятие, но самое фатальное - это если сделка с таким объектом будет оспорена (например, продавец свалился в банкротство, а его финансовый управляющий оспаривает всё подряд). Такие объекты надо обязательно "отсекать" и ни в коем случае не покупать, несмотря на вкусные предложения о цене. Также кто-то должен составить договор купли-продажи. Кроме того, кто-то со стороны покупателя должен присутствовать на сделке, понимая, что вообще происходит, и отстаивая его интересы.
Резюмируя. Вы хотите купить квартиру. Чтобы сделать это, и потом не было мучительно больно, нужно:
- найти подходящую квартиру;
- проверить её юридическую чистоту (что собственник - на самом деле собственник, а не Лариса Долина, что нет долгов по коммуналке, что собственник не в банкротстве и сделку потом никто не оспорит и т.д., куча значимых и куча мелких нюансов);
- внести аванс/задаток, подписав соответствующее соглашение, чтобы уже зафиксировать договоренности. стоимость и сроки выхода на сделку;
- подготовить договор, передаточный акт, а также другие документы, если они будут нужны;
- провести саму сделку безопасным образом (чтобы покупатель точно получил квартиру, а продавец - деньги);
- зарегистрировать переход права собственности к покупателю;
- принять у продавца квартиру по акту (в надлежащем состоянии и без долгов по коммуналке).
Обычно для этого привлекают риэлтора. Но в сотрудничестве с риэлтором есть два негативных момента.
Первый - риэлтор изначально находится в конфликте интересов: юридически плохие объекты надо отбраковывать и искать дальше - но так комиссию не получить), комиссию риэлтор получает только за завершенную сделку. Поэтому есть соблазн закрыть глаза на какие-то огрехи, а после сделки - хоть трава не расти (кто сталкивался, тот видел: подавляющее большинство риэлторов - это ноунейм челы, у них нет никакой репутации, где их искать потом - непонятно, а юридически - они не являются участниками договора купли-продажи квартиры и ни за что отвечать не могут).
Второй - уровень культуры и компетенции (причем во всем, не только в юриспруденции) среднего риэлтора - жуткий, беспросветный колхоз. Может нам, конечно, не везет, но мы 40-50 сделок в год сопровождаем, и насмотренность очень высокая.
В большинстве случаев юридическую чистоту риэлторы квалифицированно проверить не могут (банально нет компетенций). Максимум что могут - с умным видом сверить ФИО собственника в выписке ЕГРН и в правоустанавливающих документах. В крупных "агентствах недвижимости" обычно есть "юристы", но их компетенция также оставляет желать лучшего - по одной простой причине: они НЕ судятся каждый день по оспариванию сделок с недвижимостью, причем по самым разным основаниям (от банкротных до "ку-ку"). Соответственно, они не могут просчитать риски той или иной ситуации.
Сходные вещи можно сказать и про "проверку юридической чистоты" от Сбера - своими глазами видел решение суда, когда человека выселили из купленной квартиры при наличии положительного заключения проверки юридической чистоты от Сбера, хотя там была очевидно токсичная, читаемая ситуация со снятием одного проживавшего с регистрационного учета по заочному решению суда и скоропостижная приватизация. Разумеется, он об этом узнал и всё провернул назад, а Сбер сказал: сорян, ошибочка вышла.
В совокупности, две приведенные выше причины дают адскую смесь: желание риэлтора любой ценой закрыть сделку и получить комиссию.
Подчеркну, что с огромным уважением отношусь к труду тех риелторов, у которых репутация и бренд есть, кто любит свою работу, любит своих клиентов и делает для них все возможное: активно ищет лучшие объекты, сбивает цену, полноценно проверяет юридическую чистоту и т.д. Таких людей я встретил за свою жизнь всего пару человек и очень уважаю.
При этом, чтобы быть объективным, работа риэлтора включает в себя еще и большой объем трудозатрат, связанный с поиском объекта: поиски, звонки, показы покупателям, снова звонки, снова показы, снова звонки и всё по кругу без гарантированного результата, поэтому она и стоит соответствующих денег (часто % от стоимости, но могут быть нюансы).
При наличии минимальных навыков коммуникации это можно сделать самому (исключение - определенные ниши на рынке, покупка специфических объектов). Но мы говорим просто про покупку обычной квартиры. В этом случае все базы общедоступны, "секретных риэлторских баз" уже давно нет - Авито и ЦИАН к вашим услугам.
А вот уже для сопровождения проверки юридической чистоты, подготовки документов и проведения самой сделки - нанять юриста с фиксированным тарифом, без привязки к стоимости недвижимости (который ещё и не будет в конфликте интересов).
Только нужен практик с опытом оспаривания сделок, а не человек, надувающий щёки, умеющий выравнивать текст договора по ширине, но не понимающий, что важно в ДКП недвижимости, а что - нет. И не надо уходить в другую крайность - юрист-душнила, придирающийся к каждой букве и самоутверждающийся на всех подряд с риском вообще порушить сделку там, где это не надо, т.е. квартира нормальная и можно покупать.
Таким образом, при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью покупатель находит подходящую квартиру сам (это не так сложно, тем более, что и при наличии риэлтора всё равно все объекты надо смотреть самому), а затем обращается к юристу, который выполняет пункты 2) - 7) из списка выше.
То есть с Вами на каждом шаге будет юридически грамотный человек, который понимает, что происходит, контролирует процесс и защищает Ваши интересы. Если что-то будет идти не так, он вмешается (вплоть до остановки/отмены сделки).
И да, мы по каждому объекту делаем письменный отчет о проверке юридической чистоты. Образец отчёта - по ссылке.
Всё написанное, в целом, применимо и к продаже квартиры, но только проверять юридическую чистоту своей квартиры не нужно. Остальное делать нужно, не нужно вляпываться в сделку с токсичным контрагентом даже при продаже.
Этот текст - описание одной из стандартных услуг юридической компании PG Partners. Полный список наших услуг можно посмотреть здесь. Если есть сомнения. занимаемся ли мы теми или иными делами, просто напишите в Телеграм @pgpartners.
Подписывайтесь на наш телеграм канал, все новые посты (а также короткие мысли, зарисовки, комментарии, голосования и стримы) в первую очередь там: https://t.me/pgpartners_blog