Рынок новостроек Казани завершил год мощнейшим всплеском продаж — рекордные 2 тыс. квартир за месяц. Рост на 61% не просто побил максимум, но и спас годовой итог от просадки, которую прогнозировали эксперты. Вместе с экспертами разбираемся в причинах ажиотажа на первичном рынке, позициях лидеров и перспективах января.
Рекордные продажи обогатили застройщиков на 20 млрд рублей
Декабрь принес на рынок новостроек Казани резкую смену тренда. В продажах квартир фиксируют существенный, даже рекордный рост — за месяц число сделок выросло на 61%. В декабре застройщики продали 2 тыс. квартир, на 761 лот больше, чем в ноябре. Суммарная площадь реализованных объектов выросла еще заметнее — с 51,9 до 86,7 тыс. кв.м, увеличившись на 67%.
Продажи выросли на 89% к декабрю 2024-го и на 10% к рекордному 2023-му. Показатель прошлого месяца — исторический максимум для декабря за последние 5 лет, а возможно, и за все время наблюдений, говорит аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин. Для сравнения, в декабре рекордного 2023 года было продано 1813 квартир. Но и это не все — продажи выросли в сравнении с июнем 2024-го (перед завершением программы льготной ипотеки), когда застройщики продали 1950 лотов.
«Могу сказать, что рост продаж первичного жилья ожидаем. К концу года было анонсировано изменение условий семейной ипотеки, естественно, это стало своего рода драйвером для того, чтобы многие запланировали покупку и вышли на рынок. Соответственно, рост составил больше 50%», — пояснил вице-президент Гильдии риэлторов Татарстана, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.
Резкий рост объемов привел к кратному увеличению выручки застройщиков. В декабре она достигла 20,4 млрд рублей, что на 8,1 млрд больше ноябрьского показателя. Цена «квадрата» опустилась с 238 до 235 тыс. рублей. Одновременно средняя площадь увеличилась незначительно, составив 43,3 кв.м. В результате квартира обходилась покупателям в среднем в 10,2 млн рублей, что на 214 тыс. больше показателей ноября.
Четвертый месяц подряд максимальную стоимость «квадрата» показывает ЖК «Заря» — 691 тыс. рублей. Напомним, это в 2 раза ниже рекордной цены в ЖК «Заман», где летом купили квартиру со стоимостью квадратного метра 1,2 млн рублей. Судя по итогам месяца, в соревнование на самую высокую стоимость «квадрата» вступил элитный ЖК «Дан». В декабре здесь купили три квартиры, где 1 кв.м обошелся покупателям в 519,4 тыс. рублей.
По итогам 12 месяцев, отмечает аналитик Урбан Медиа, рынок вышел на уровень 2024 года, хотя изначально эксперты прогнозировали просадку на 10%. Декабрьский рекордный всплеск позволил это нивелировать. Подробнее об итогах года редакция расскажет на Урбан Конференции.
Успеть до февраля
Эксперты рынка сошлись во мнении, что на взлет продаж повлияло несколько причин. «Первая — сезонность. Конец года стабильно показывает самые большие цифры. Второе — изменение условий семейной ипотеки. Безусловно, покупатели пытались успеть, поскольку была информация, что банки приостановят выдачу кредитов раньше времени. Третья — выгодные акции и скидки застройщиков», — говорит Марат Идиатуллин.
С этим согласен и директор по продажам федеральной компании «Этажи» в Казани Дмитрий Богатырев. Он видит причину роста в сочетании отложенного спроса с традиционным восприятием декабря как «финального окна», в том числе для сделки на фоне ожиданий изменений.
Но главным катализатором эксперты все же называют ожидание новых условий семейной ипотеки, которые вступят в силу с 1 февраля 2026 года. Напомним, ключевым изменением станет принцип одна семья — один льготный кредит.
Новые условия вызвали ажиотаж по всей России — в стране отметили рекорд по выданным льготным кредитам за месяц. В декабре банки оформили 104 тыс. ипотек на сумму 605 млрд рублей, что стало максимумом за всю историю программы. Такой всплеск не обошел и Казань. Ипотечный брокер Мария Моталева приводит конкретные цифры из практики: «В декабре очень много клиентов, порядка 80%, оформляли сделки по этой льготной программе, чтобы успеть получить кредит по текущим условиям».
Не все банки были готовы к штурму покупателей. В прошлом месяце отмечались проблемы с приемом и рассмотрением заявок. «Учитывая объемы, только Сбер с ними справлялся, остальные нет. Есть банки, которые с 20 декабря уже не записывали на сделки. У меня были задержки в рассмотрении заявок по ипотеке, в том числе в тех банках, которые являются «среднячком», — пояснила брокер. По ее мнению, подобная ситуация может повториться в конце января, если спрос останется высоким.
Покупатели ориентировались на бюджетный сегмент. Как объясняет Руслан Садреев, спрос на дешевое жилье в Казани всегда высок из-за растущих цен, но покупателям по семейной ипотеке еще нужно уложиться в лимит 6 млн рублей и предусмотреть первоначальный взнос, размер которого банки периодически повышают.
Девелоперы, по наблюдениям экспертов, пошли навстречу покупателям, чтобы успеть провести максимальное число сделок в короткие сроки. Ключевых изменений в политике продаж не произошло: они по-прежнему предлагали весь стандартный и даже нестандартный набор. «Все участники рынка недвижимости нацелены на то, чтобы сделки проходили быстрее в целях скорейшей покупки, регистрации договора и внесения денег на эскроу-счета», — отмечает вице-президент Гильдии риэлторов Татарстана.
О компании, которая выделилась на общем фоне, рассказал Марат Идиатуллин. Он отметил, что федеральный девелопер «ФСК» предложил эффективную акцию: «Застройщик выделил пул квартир, на первом этапе порядка 16-20, по которым скидки достигали 40%. И люди обратили внимание на акцию, начали покупать. Потом вышел второй пул лотов, где скидка была поменьше, а потом третий пул с наименее существенными скидками. Но по остаточному принципу люди проявляли интерес и покупали такие квартиры. На моей практике это первый случай, когда предоставляют такие большие скидки». В результате был создан ажиотаж, а продажи за месяц выросли в 4 раза.
Марат Идиатуллин, аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa:
— Мы видим, что новаторами в плане акций выступают федеральные застройщики. В первые годы, когда застройщик «ПИК» выходил в Казани, предлагал кэшбэк 25%, грубо говоря — это покупка без первоначального взноса, когда через месяц тебе возвращалась эта сумма. Ничего такого у местных застройщиков не было, но со временем они адаптировались и переняли акции. Соответственно, когда один застройщик предлагает выгоду — это определенный стимул, а когда уже несколько или весь рынок, то это вызывает ажиотаж и большое количество продаж.
«Схема Долиной» стала уроком прошлого
Недавнее снижение ключевой ставки Центральным банком не повлияло на оживление рынка, поскольку кредитные организации не стремились уменьшить проценты по своим программам. Мария Моталева объясняет эту ситуацию так: «Все банки готовились к НДС 22%, который действует с 1 января 2026 года, и неохотно снижали ставки, когда их снижал ЦБ. Были единичные уменьшения на 0,3%, и то не у всех кредитных организаций». Схожую точку зрения относительно вторичного рынка высказывает Руслан Садреев. По его мнению, ставки пока не достигли уровня (ниже 14%), который мог бы стимулировать спрос.
Высокие ставки объясняют и другой ключевой тренд на «вторичке» — изменение в структуре платежей. Сегодня доля ипотечных сделок не превышает 20-25%, в то время как остальные покупки совершаются за собственные средства.
В целом, сегмент вторичного жилья показывал устойчивую динамику. По оценкам экспертов, активность здесь в конце года также выросла, на что повлиял сезонный фактор. Дмитрий Богатырев добавил, что часть покупателей переориентировалась с новостроек на готовое жилье из-за более предсказуемых условий и отсутствия сроков ожидания. При этом наибольшим спросом пользовались компактные квартиры в районах с развитой инфраструктурой. Срок экспозиции объекта в среднем составил 1-2 месяца.
Важным контекстом для вторичного рынка в декабре стало решение Верховного суда РФ по делу Ларисы Долиной — оно снизило уровень неопределенности и добавило уверенности участникам сделок. Общее настроение стало более спокойным и взвешенным, отмечает директор по продажам федеральной компании «Этажи». При этом сама «схема Долиной» активность на рынке «вторички» не притормозила, но изменила подход к проверке сделок. Это был важный урок для рынка, который привел к повышению юридической грамотности и осторожности, считает вице-президент Гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев.
Половина рынка в руках пяти лидеров
В топ-5 по итогам продаж в декабре обошлось без сюрпризов: «Суварстроит», «ТСИ», «ПИК», «Унистрой» и «КамаСтройИнвест». Из небольших изменений — «Ак Барс Дом» спустился на шестую строчку, уступив свое место «КамаСтройИнвест». Добавим, что по-прежнему значительную часть рынка контролируют застройщики из топ-5. На их сделки пришлось 47,4% продаж от всего объема по Казанской агломерации.
В декабре, считает Дмитрий Богатырев, для покупателей ключевыми оставались степень готовности проекта и надежность застройщика, а также локация и инфраструктура. Параметры площади и планировки также были важными факторами, но в большинстве случаев их оценивали уже после общего изучения проекта.
Лидером рынка по итогам декабря вновь стал «Суварстроит». Компания не просто сохранила первое место, а укрепила позиции, продав 356 квартир площадью 13,1 тыс. кв.м. Это более чем в полтора раза больше (153 квартиры или 5,7 тыс. кв.м), чем в ноябре. Застройщик выручил 3 млрд рублей (+1,4 млрд), значительно увеличив отрыв от конкурентов.
Комментируя успех татарстанского девелопера, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин отметил, что «Суварстроит» резко вырвался вперед благодаря одному ключевому проекту — ЖК «Батталовский», где было продано 214 квартир. Это больше, чем во всем портфеле «ТСИ», занявшего второе место топа.
«Это как раз-таки связано со скидками и акциями. Одна из них — рассрочка с определенным удорожанием, но без промежуточных платежей до сдачи дома. То есть у покупателей есть возможность в течение нескольких лет накопить определенную сумму, а дальше перейти в ипотеку или программу жилищно-накопительного кооператива», — рассказывает эксперт.
При этом квартиры от «Суварстроит» остаются самыми компактными в топ-5, их средняя площадь составила 36,8 кв.м. Лоты в проектах местного застройщика обходились покупателям в 8,4 млн рублей при цене «квадрата» 229 тыс. — за месяц квартиры подорожали примерно на 126 тыс.
«Мы видим, что в основном покупались малоформатные квартиры, скорее всего, студии и однокомнатные. Как раз то, что сейчас активно покупают по семейной ипотеке из-за существующего лимита в 6 млн рублей. Для большинства населения цены на просторное жилье неподъемные, тем более в короткие сроки нужно найти первоначальный капитал, поэтому в большинстве своем семьи выбирают малоформатные квартиры», — добавил аналитик Урбан Медиа.
Серебро декабря досталось местному девелоперу «ТСИ», который поднялся с четвертого места, удвоив продажи. В последний месяц года застройщик реализовал 203 квартиры площадью 8,7 тыс. кв.м. Это на 96 квартир (или 4,5 тыс. кв.м) больше, чем в ноябре. Выручка «ТСИ» выросла до 1,8 млрд рублей (+945 млн), что почти вдвое превышает ноябрьский результат. Средняя площадь квартир застройщика составила 43,1 кв.м. Лоты от «ТСИ» в среднем стоили 9,1 млн рублей при цене «квадрата» 213,2 тыс. рублей — это самый низкий показатель среди топ-5.
Третью строчку рейтинга по итогам декабря заняла федеральная компания «ПИК», сохранив объем продаж. Застройщик реализовал 148 квартир, что идентично показателям ноября. Но вот площадь проданных объектов за месяц выросла с 5,5 тыс. кв.м до 6,3 тыс.
Несмотря на стабильность в объемах продаж, выручка «ПИК» выросла на 259 млн рублей, составив 1,5 млрд. Квартиры застройщика оказались в числе самых дорогих — 10,6 млн рублей при средней площади 42,7 кв.м. За месяц лоты от «ПИК» подорожали на 1,7 млрд рублей, что связано с выбором более просторных квартир — их средняя площадь выросла на 5,3 кв.м. Цена «квадрата» составила 249,4 тыс. рублей.
Компания «Унистрой» в декабре поднялась на одну строчку, заняв четвертое место. Застройщик совершил рывок и удвоил количество сделок — реализовано 145 квартир площадью 6,4 тыс. кв.м. Это позволило компании выручить 1,4 млрд рублей, нарастив прибыль более чем на 630 млн по сравнению с ноябрем. «Унистрой» продолжает держаться в среднем ценовом сегменте. Покупатели платили 9,66 млн рублей за квартиру площадью около 44 «квадратов», показатели изменились незначительно. Средняя цена квадратного метра составила 218,7 тыс. рублей.
«КамаСтройИнвест» подвинул в рейтинге «Ак Барс Дом», расположившись на пятой строчке. В декабре компания подтвердила репутацию застройщика премиального жилья. Компания продала 132 квартиры с самыми впечатляющими ценниками — средняя стоимость лота перевалила за 13,1 млн рублей при площади 45,6 кв.м. Цена «квадрата» до 287 тыс. рублей, что на 38 тыс. дороже ближайших конкурентов.
Позиции застройщика укрепились во многом благодаря старту продаж в новых домах ЖК «Оригана», что обычно вызывает интерес со стороны инвесторов и тех, кто откладывал покупку. Кроме того, влияли репутация застройщика и скидки — компания предложила покупателям приобрести жилье в престижных проектах по цене, приближенной к рыночной. «Мы знаем, что знаковые проекты компании, например, ЖК «Винсент», стали точками притяжения. Многие проекты от «КамаСтройИнвест» считаются красивыми и имеют положительные отзывы. Соответственно, люди хотят купить и качество, и красоту фасадов», — поясняет руководитель компании DyVa.
Нашла коса на камень или «семейка» на январь
После исторического всплеска декабря перед рынком встает закономерный вопрос: что ждет застройщиков и покупателей в январе? Эксперты сходятся в том, что повторить рекордные показатели вряд ли удастся, но и сильной просадки в продажах ждать не стоит.
Руслан Садреев ожидает, что нереализованный в декабре спрос «перетечет» в январь, который будет еще более активным. Исходя из опыта компании, он отмечает, что квартиры в популярных проектах «разлетаются» буквально за полдня. Но есть сдерживающий фактор — короткий рабочий месяц, из-за чего времени для заключения сделки может не хватить.
Марат Идиатуллин напоминает, что январь и февраль традиционно считаются «мертвым сезоном», когда активность падает. Но в этом году есть парадокс из-за семейной ипотеки, которая до 1 февраля будет поддерживать спрос. «Думаю, средние показатели первого месяца будут выше среднестатистических, но явно не на уровне декабрьских продаж», — считает аналитик. В качестве ориентира он приводит среднемесячные показатели предыдущих месяцев, около 1 тыс. квартир. Если январские продажи выйдут на такой уровень, это уже можно будет считать достойным результатом.
Дмитрий Богатырев также ожидает сезонного замедления, характерного для начала года, но не прогнозирует резкого провала. По его мнению, интерес к покупке, особенно в ликвидных проектах, сохранится.
Но в 2026 году возможен еще один пик продаж — это связано с ожидаемым введением дифференцированных ставок по семейной ипотеке. «Когда будет обозначена точная дата введения изменений, то мы увидим тех покупателей, на которых будут распространяться новые условия», — прогнозирует Руслан Садреев.
Также эксперты ждут рост цен, примерно на 10-15%, а в некоторых проектах до 30%. Основными драйверами собеседники Урбан Медиа называют повышенный спрос и рост себестоимости строительства, в том числе из-за повышения НДС. Но косвенно будет влиять и отмена моратория на штрафы за просрочку сдачи домов.
«У застройщиков появится дополнительная статья расходов, которую нужно будет перекрыть. За счет чего? Возможно, за счет какого-то фонда, из чистой прибыли или резервов. Но я думаю, большинство застройщиков таких фондов не создавало. И самое прямое логическое решение — переносить эти издержки на покупателей, которые будут приобретать квартиры в новых проекта», — предполагает аналитик.