В 2025 году в России введена прогрессивная ставка подоходного налога с физических лиц (НДФЛ), которая коснулась сделок с недвижимостью. До этого прибыли от продажи недвижимости облагались по единой ставке 13%. С 1 января прошлого года действует дополнительная ставка — 15%. В 2026 году правила остаются такими же.
При продаже квартиры или другого объекта недвижимости НДФЛ взимается, если срок владения объектом меньше установленного предела (от трёх до пяти лет). После продажи квартиры необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года. Заполнять декларацию можно онлайн через личный кабинет на сайте ФНС. В документе отражаются сумма дохода от продажи и размер налогового вычета. Если вычет не покрывает налог, остаток должен быть уплачен до 15 июля. Например, если квартира была продана в 2025 году, декларацию подают до 30 апреля 2026 года, а налог заплатить до 15 июля 2026-го.
Ключевое изменение касается именно перехода на прогрессивную шкалу налогообложения при сделках с недвижимостью. С 2025 года применяется двухступенчатая ставка:
- 13% — на доход до 2,4 млн руб.;
- 15% — на доход свыше 2,4 млн руб.
Важно помнить: налог рассчитывается не с всей суммы продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи. Потому часть граждан пытается зафиксировать в договоре неполную сумму сделки.
Как и ранее, начиная с 2022 года, в декларации 3-НДФЛ можно не отмечать доходы от продажи недвижимости, если владение до трех или пяти лет и доход от продажи не превышает 1 млн руб.; для прочего имущества (гаражи, автомобили и пр.) — лимит 250 тыс. руб.
Обязанность по уплате налога при продаже недвижимости зависит от срока владения (начиная с даты регистрации права собственности). НДФЛ при продаже не взимается в случаях, когда недвижимость была в собственности больше:
- трёх лет — если имущество получено по наследованию или в дар от близких родственников, по договору ренты, приватизировано или это единственное жильё;
- пяти лет — для остальных ситуаций;
- если цена продажи квартиры совпадает с ценой её приобретения и сумма продажи не меньше 70% кадастровой стоимости;
- если квартира (или её доля, комната) оценивается менее чем в 1 млн рублей.
С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилой недвижимости независимо от срока владения. Однако вырученные средства обязаны направить на улучшение жилищных условий.
Во всех прочих случаях доход от продажи квартиры облагается НДФЛ.
С 1 января 2025 года срок владения земельным участком при его объединении, разделении долей или перераспределении считается с даты регистрации исходного участка. Ранее этот срок начинал отсчитываться со дня возникновения права на новые участки. Это изменение даёт возможность получить льготу по НДФЛ при продаже такого земельного участка раньше, чем ранее предполагалось.
Если речь идёт о долях, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции, срок владения жилыми помещениями считается с момента регистрации прав на исходную недвижимость.
Для дольщиков минимальный срок владения жильём, после которого продажа не подлежит налогообложению НДФЛ, считается от даты покупки квартиры.
Российское законодательство предусматривает льготы, способные существенно уменьшить налогооблагаемую базу — сумму, которую Вы получили за квартиру. Налоговый кодекс описывает несколько типов вычетов. Либо применить имущественный вычет в размере до 1 млн руб., либо учесть документально подтверждённые расходы на покупку недвижимости. Так, доходы от продажи недвижимости можно уменьшить на затраты, связанные с её покупкой. Чтобы применить этот вычет, необходимо документально подтвердить расходы на приобретение квартиры. Обычно предоставляют следующие документы: договор купли-продажи и акт приёма-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписку продавца о получении денежных средств и другие.
Имущественный вычет позволяет снизить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за год. НК РФ устанавливает верхний предел вычета в размере 1 млн рублей. Одновременно использовать оба варианта нельзя.
Заходите на официальный сайт Эволюция недвижимости! Будем рады помочь с вопросами любой сложности!