Автор: Карпишена Елена, партнер и финансовый эксперт бюро «Сойка.Концепт»
Большинство инвесторов начинают проект загородного отеля с картинки: красивый лес, архитектура, уютные номера, ресторан у воды. Но реальная точка старта — это не визуал, а таблица в Excel. Именно бизнес-план загородного отеля отвечает на главный вопрос: сколько денег нужно вложить и через сколько лет они вернутся.
В практике «Сойка.Концепт» мы всегда исходим из того, что концепция без цифр — это фантазия, а цифры без концепции — риск. Только связка «идея + экономика» позволяет создать устойчивый и ликвидный гостиничный актив.
От концепции к расчетам: что влияет на экономику
Финансовая модель формируется из базовых параметров проекта:
- локация и транспортная доступность;
- категория (чаще всего 3–4* как оптимум по спросу и марже);
- номерной фонд (10, 20, 50 номеров — это принципиально разные экономики);
- инфраструктура: ресторан, SPA, бани, конференц-зал, детский клуб.
Именно здесь возникает связка концепция и экономика загородного отеля. Например, отель на 20 номеров с рестораном и совсем небольшим SPA может зарабатывать не только на размещении, но и до 25–40% выручки получать от дополнительных сервисов. Все это закладывается в финансовую модель загородного отеля.
Инвестиции: сколько стоит построить загородный отель
Основная статья — стоимость строительства загородного отеля или реконструкции. В среднем по рынку (2024–2025 гг.):
- строительство «под ключ» — от 120 до 220 тыс. руб. за м²;
- номерной фонд 1 500–2 000 м² — это 180–350 млн руб.;
- инженерия, благоустройство, дороги, парковки — ещё 10–20% к бюджету.
Отдельно закладываются:
Дизайн и FF&E (мебель, оборудование, текстиль, свет):
5–12% от CAPEX. Ошибки здесь ведут к росту эксплуатационных расходов и снижению среднего тарифа.
Оборотный капитал:
Фонд запуска на 3–6 месяцев работы. Для отеля 15–20 номеров это в среднем 6–12 млн руб. на ФОТ, маркетинг, налоги и кассовые разрывы.
Все это формирует совокупные инвестиции в строительство загородного отеля.
Операционные расходы: что «съедает» выручку каждый месяц
Для объекта формата мини-отеля структура затрат обычно выглядит так:
Фонд оплаты труда
Управляющий, администраторы, хаускипинг, техслужба, бухгалтерия, маркетинг — 30–40% выручки.
Эксплуатация
Коммунальные услуги, прачечная, расходники, охрана, IT, сервисные контракты — 10–15%.
Продвижение и каналы продаж
Реклама, сайт, комиссии OTA (Booking, Ostrovok, Яндекс.Путешествия) — 8–15%.
Налоги и администрирование
5–10% в зависимости от системы налогообложения.
Все это собирается в план расходов для мини-отеля и используется для расчета точки безубыточности.
Доходы и окупаемость: пример в цифрах
Пример расчета доходов отеля (20 номеров):
- средний тариф (ADR): 8 000 руб.;
- среднегодовая загрузка: 55% (очень оптимистичный расчет)
- месячная выручка от размещения:
20 × 8 000 × 0,55 × 30 ≈ 2,64 млн руб.; - доп.сервисы (ресторан, SPA, аренда залов): +20–30% → ещё ~500–700 тыс. руб.
Итого оборот: около 3,1–3,3 млн руб. в месяц.
После вычета всех расходов чистая операционная прибыль до вычета налогов может составлять 600–900 тыс. руб. в месяц.
Точка безубыточности и срок возврата инвестиций
Точка безубыточности гостиничного бизнеса для такого объекта обычно лежит на уровне 35–45% загрузки при среднегодовом тарифе.
Далее считается окупаемость загородного отеля: расчет:
Если инвестиции составили 180 млн руб., а чистая прибыль — 9 млн руб. в год, то:
180 / 9 = 20 лет — консервативный сценарий.
При прибыли 18–22 млн руб. в год срок снижается до 8–10 лет.
Так определяется, как рассчитать срок окупаемости отеля. В реальности доходность 12–18% годовых уже считается хорошей, а 20%+ — редким и очень оптимистичным сценарием для классического отельного бизнеса. Особенно с учетом изменения ставки НДС в 2026 году
Риски и сценарное моделирование
Рост тарифов на энергию, сезонные провалы спроса, конкуренция, изменение туристических потоков — все это требует расчета:
- оптимистичного сценария;
- базового;
- стресс-сценария.
Гибкая финансовая модель загородного отеля позволяет заранее увидеть, при каких показателях проект теряет рентабельность и какие управленческие решения ее возвращают.
Профессиональный бизнес-план загородного отеля — это не формальность для банка, а инструмент управления инвестициями. Он объединяет инвестиции в строительство загородного отеля, операционные показатели, доходность и стратегию развития в единую систему.
В «Сойка.Концепт» мы проектируем не просто красивые здания, а экономически устойчивые гостиничные объекты. Каждая концепция сопровождается расчетом инвестиций, операционных расходов, точки безубыточности и срока окупаемости. Если вы находитесь на этапе планирования, финансово выверенная модель — первый шаг к тому, чтобы загородный отель стал не мечтой, а работающим бизнесом.