Недвижка.версия 2026

Недвижка.версия 2026

Врываемся в новый год со статьей в РБК о том, что предложение квартир в новостройках Москвы за год сократилось на 20-40%.

Да, это коррелируется с нашим ощущением возникшего дефицита, о котором я писала в конце прошлого года. Но разбег какой-то существенный: так 20 или все-таки 40%.

Давайте посмотрим на статистику.

Объем предложений на первичном рынке в границах старой Москвы по данным bnMAP.pro:

- декабрь 2025 г - 39,1 тыс лотов

- январь 2025 г - 50,1 тыс лотов

То есть снижение составило 22%. Похоже на правду.

В Новой Москве аналогичный показатель снизился на 40% (с 17,1 тыс лотов до 10,3 тыс лотов).

Это и логично - первыми всегда вымываются более бюджетные варианты, подходящие под семейную ипотеку.

Низкобюджетные варианты в границах старой Москвы также пользуются повышенным спросом - в декабре мы следили за значительным удорожанием цен в бюджете до 20 млн руб из-за «семейников».

Почему образуется дефицит?

❇️ Москва сложнее выдает разрешения на строительство

Возросли требования к внешнему виду проектов, нарезке и средней площади квартир. Мы помним, что Москва объявила борьбу с мелкими студиями до 28 квм, теперь власти уделяют внимание и квартирографии.

❇️ Дорогое проектное финансирование

Несмотря на снижение ключевой ставки - всё равно дорогое. И так как ставка по кредиту зависит от наполнения эскроу, а спрос сейчас слабопредсказуем, то застройщики не надеятся на пониженную ставку.

Но, забегая вперед, скажу, что изучая проектные декларации в праздники на досуге я отловила странный тренд - дом построен на 20%, а финансирование взято на 80%. И объемы финансирования не догоняют объемы продаж. Разбираюсь пока - зачем застройщикам брать на себя такую фин нагрузку, но есть подозрение, что акционерный капитал сейчас стоит еще дороже‼️

❇️ Ужесточение требований к проектному финансированию

Банк тщательно следит за затратами на стройку и объемами продаж по прогнозам коммерческого департамента.

Меня все чаще спрашивают - почему застройщик выводит новые проекты с такими «конскими» ценами, как банк согласовывает их❓

‼️А я вам отвечу: банк прогнозирует расходы на стройку и понимает влияние инфляции и налогов на фактор затрат. И позволить продавать дешевле не может. Поэтому и выходит диссонанс: проект вышел в продажу по высоким ценам, к которым рынок не готов. Но проходит время и рынок «дорастает» до цен предложения.

Вывод: застройщики боятся выводить новые объемы, тк сложно прогнозировать спрос по новым ценам. А цены по проектам со сдачей в 2029 году не выглядят инвестиционно привлекательными по сравнению с более готовыми предложениями. Диссонанс рынка.

Застройщикам бы сдать текущие проекты, а то с мораторием совсем расслабились.

Теперь про цены

Год к году в декабре 2025 ср цена квадратного метра на рынке выросла на 25,2% в границах старой Москвы - до 776 тыс руб за квм.

Ключевые факторы - вымывание дешевого предложения и смещение новых выходящих проектов в сторону премиума.

В 2026 году рост цен неизбежен - НДС, дефицит кадров в стройке, инфляция, дорогое проектное финансирование. Уже в 4 кв 2025 года было очевидно, многие клиенты старались зафиксировать цены на недвижку с помощью длинной рассрочки, понимая стоимость денег.

Есть ощущение, что «комфортные» цены мы увидим только в стартовых ценах аукционной реновации, а остальные застройщики, прикрываясь продуктом, гонят цены высоко вверх.

Что делать❓

❕Если у вас есть потребность пристроить две семейки на семью - то смириться с текущими ценами, которые застройщики задирали весь декабрь, и поторопиться до 1 февраля 2026 г. В долгосрочной перспективе в любом случае вы выиграете.

❕Если у вас идея пристроить одну семейку, то дождаться февраля-марта 2026 года - «тухлый» период в продажах и ждать скидки. Но не затягивайте - май, июнь опять начнется гонка «успеть в последний вагон».

❕Если у вас покупка в рассрочку, то тоже можно подождать: застройщики перестанут делать акцент на семейниках и начнут придумывать привлекательные условия рассрочек.

А как считаете вы, какой рост цен мы увидим в 2026 году?

📌Бойко о недвижимости/ MAX