Друзья, добрый день, простите за немного кликбейтный заголовок, статья на самом деле о прогрессе с нашим продуктом по подбору. Хотя, с другой стороны, нейронка там используется, мы её уже пару месяцев тестируем и обучаем и научили её выдавать вполне точные прогнозы по цене сделке в соответствии с параметрами квартиры, поэтому, наверное, заголовок даже и соответствует.
В общем, давайте начнём с базы. Программа осуществляет поиск по квартирам в домах массовых серий позднесталинского, хрущёвского, брежневского, лужковского и собянинского периодов внутри Москвы. Для удобства, вся Москва разделена на 7 зон с примерно одинаковыми ценами на квартиры.
Самые бюджетные квартиры с московской регистрацией расположены в 7-ой зоне, локации: Зеленоград, Троицк, Молжаниновский, Щербинка, Внуково, Восточный, Некрасовка, Косино-Ухтомский, Новокосино, Филимонковский;
Далее 6-ая зона - районы Москвы за МКАД и схожие с ними по потребительским свойствам районы внутри МКАД: Коммунарка, Бутово, Солнцево, Ново-Переделкино, Жулебино, Сколково, Митино, Куркино, Бирюлёво, Теплый Стан, Выхино и т.д.
до 1-ой зоны, представленной локациями в историческом центре Москвы. Мы всё это с Вами подробно рассматривали, по каждой локации информацию можно найти здесь: https://dzen.ru/a/aLbipY6to35JBl99
Дальше, переходим к самим сериям домов. В программе представлено более 50 типовых серий. Общее количество - видим здесь:
Процент распространенности здесь:
Очень иллюстративны данные, показывающие зависимость формирования цены от различных факторов.
По убыванию это:
Площадь квартиры;
Локация;
Качество ремонта;
и удаленность от метро.
Все остальные факторы - год постройки дома, высота потолков, количество комнат, этажность дома, материал строительства, количество квартир на этаже, и т.д. - гораздо менее существенны.
Оно интуитивно нам с Вами и так было понятно, тем не менее теперь, когда Вам будут говорить, пусть маленькая, пусть в непонятном районе, пусть далеко от метро, зато в новом доме, с функциональной планировкой и лапомойкой в шикарном лобби - уверенно знайте, что это бред. Как только новостройка превращается во вторичку, то по отношению к ней начинаю действовать все те же правила: большая площадь лучше, чем меньшая, "хороший" район дороже, чем "посредственный" и расстояние до метро сильно важнее лапомоек.
И Вы, совершенно справедливо указывали в комментариях, что маленькие трешки могут быть дешевле больших двушек (и, соответственно большие однушки могут быть дороже маленьких двушек) - всё так, оказывается, главный фактор всё-таки не количество комнат, а общая/жилая площадь, И это ещё один "камушек" в сторону новостроек - можно называть нечто "однокомнатной", "двушкой" или евродвушкой, это всё неважно, важно, что площадь этого "чего-то" 35 кв.м и неосознанно все воспринимают данное поделие как однокомнатную и сравнивают с другими однушками, несмотря на все ухищрения маркетологов.
Ну и, давайте, непосредственно, к ценам. В базе - цены сделок за последние полгода - с июня 2025. В базе есть цены и на квартиры "в бетоне" и "white box", но ниже будут представлены цены на квартиры с ремонтом 2,5-2,6 - то есть что-то типа "жить и сдавать вполне можно и без доделок, но не очень модно и современно", что-то типа такого:
Самая бюджетная однушка в современной панели (серия П-44Т) была продана в Щербинке, на Маршала Савицкого за 7,5 миллионов, сейчас самый бюджетный аналог выставлен за 8,5, но, думаю, есть возможность поторговаться.
Внутри МКАД летом-осенью 2025 года вполне можно было купить однокомнатные квартиры с бюджетом 7,95-8,3 миллиона в районах Гольяново, Бирюлёво и даже Царицыно (серии II-29, I-515 и II-18), правда, это в основном первые этажи, средние - начинались с 8,4-8,5 миллионов. Недавнюю статью Вы видели, до сих пор есть варианты в пределах МКАД с бюджетом до 8 млн, хотя стоит признать, что за осень цены всё-таки немного подросли.
То, что обычно интересует клиентов -
1-комнатные в позднебрежневских сериях (П-44, П-3, КОПЭ) в зависимости от района 10,3-12 млн;
1-комнатные в современной панели (П-44Т, П-3М, П-46М) - от 12 до 14 млн.
Дальше.
2-комнатные с более-менее "нормальной" площадью (от 45 кв.м) с ремонтом 2.5 и в шаговой доступности от метро летом можно было купить за 11,2-11,4 млн, сейчас, скорее, 11,8 миллионов.
3-комнатные площадью от 60 кв.м с теми же характеристиками, что и у вышеуказанных "однушек" и "двушек" - летом было от 14, сейчас ближе к 14,7.
Ретроспективно, наверное, будет справедливо оценить рост за прошедшие полгода в 5-6%. Во всяком случае, по той выборке, которая есть у меня.
С другой стороны, рынок недвижимости имеет ярко-выраженную сезональность с традиционным пиком в декабре и "спадами" в феврале и июле, так что вполне справедливо ожидать определённую посленовогоднюю просадку цен: до НГ все собственники на драйве и с высоким уровнем оптимизма, после - зимняя депрессия и полное неверие в "чудо".
Это всё пока предварительные данные, записей в в программе пока недостаточно, чтобы гарантированно что-то утверждать, так что мнение моё личное, субъективное, и, возможно, неверное.
Большая просьба написать, какой именно функционал мог бы быть Вам полезным, чтобы мы продукт "докрутили"? Заранее Вас благодарю.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov