Передача земельного участка застройщику в аренду с последующим обязательством выкупа. Кейс консультации 💼
Недавно состоялась интересная юридическая консультация, связанная с необычным случаем передачи прав собственности на недвижимость взамен аренды земельного участка.
Суть дела ➡️ клиент передавал крупный земельный участок застройщику в аренду с условием последующего выкупа. По окончании строительства жилого комплекса застройщик оказался без необходимых средств для выкупа территории и предложил владельцу участка компенсировать долг передачей готовых квартир и коммерческих площадей.
👤Клиенту было важно выяснить, подлежит ли налогообложению получение недвижимости таким образом, в каком объеме и в какой момент возникает обязательство уплаты налогов, а также влияет ли оформление сделки на лимит доходов, освобожденных от НДС⁉️
Основные моменты:
✅ Если используется механизм передачи имущества в качестве отступного (например, путем погашения обязательства по оплате земельного участка посредством предоставления недвижимости), то налоговые обязательства по оплате налога с доходов от реализации земельного участка возникают сразу после оформления прав собственности на полученные объекты недвижимости, то есть с момента получения дохода в натуральной форме.
✅ Альтернативный вариант предполагает заключение договора купли-продажи помещений, после которого стороны подписывают акт взаимозачёта обязательств по оплате участка и оплате помещений.
При таком варианте налоговые обязательства по оплате налога с доходов от реализации земельного участка возникают после подписания акта зачёта.
В любом варианте продажа земли освобождается от уплаты НДС, но в выручку для целей лимита работы без НДС этот доход включается!
❗️При этом важно учитывать изменения налогового законодательства: лимит работ без НДС составлял 60 млн.руб. в 2025 г., а начиная с 2026 г. уменьшен до 20 млн.руб.
📌 Отдельно подчеркнем нюанс, связанный с применением упрощенной системы налогообложения.
Нахождение в собственности земельного участка, стоимость которого превышает лимит в 200 млн.руб., не препятствует применению упрощенки благодаря положениям ст. 256 НК РФ, исключающей землю из состава амортизируемых активов.
Таким образом, при грамотном подходе юридические и налоговые риски минимальны 👍
А как вы справляетесь с подобными ситуациями и готовы ли консультировать клиентов по вопросам налогов?🤔
P.S.: Некоторые нюансы консультации оставлены вне публикации в целях соблюдения адвокатской тайны.
