Крупные застройщики теряют позиции на рынке Москвы и Санкт-Петербурга
В последние годы столичные застройщики столкнулись с падением доли на рынке из-за изменений в структуре девелопмента, ухода массового жилья в пригороды и усиления роли региональных компаний. Разбираемся, как меняется расстановка сил и почему крупные игроки теряют темп.
Фотография: Restate.ru
В последние годы рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга переживает заметные перемены. Крупные застройщики, еще недавно доминировавшие в столицах, постепенно уступают место региональным компаниям. Изменения в структуре рынка и новые правила игры заставили лидеров пересмотреть свои стратегии.
Еще в 2019 году компания ПИК удерживала почти 7% всего объема строительства по стране, занимая безоговорочное первое место. Однако к 2025 году ее доля сократилась до 3%. Лидером стал «Самолет», но и его результат - менее 4%. Питерские ЛСР и Setl Group вовсе выбыли из первой пятерки, уступив позиции застройщикам из Краснодарского края.
Причина кроется в трансформации столичных рынков. Москва все больше превращается в полугосударственную строительную машину: реновация, комплексное развитие территорий, инфраструктурные проекты и растущая роль Фонда реновации. В такой системе комфорт-класс теряет привлекательность, а массовое жилье уходит в область. Город становится скорее витриной, чем фабрикой квадратных метров.
Петербург прошел этот путь раньше. В 2019 году местные девелоперы занимали второе и третье места в общероссийском рейтинге. Тогда город позволял строить много: были свободные поля, мягкая градостроительная политика, масштабные кварталы. Но к концу 2023 года объем строительства в Петербурге сократился с 12,7 до 5 миллионов квадратных метров. Массовое жилье переместилось в Ленинградскую область, а в самом городе почти не осталось свободных площадок для новых проектов.
В результате два крупнейших питерских застройщика выбыли из топ-5 не из-за слабости, а потому что их домашний рынок перестал генерировать объемы. Москва сейчас повторяет этот сценарий: акцент смещается на бизнес- и премиум-сегменты, а комфорт-класс становится все более требовательным к условиям.
Для крупных столичных компаний логичным шагом становится выход в регионы. Но здесь возникает новая сложность - необходимость выстраивать отношения с местными властями, учитывать интересы локальных элит и интегрироваться в городскую повестку. Пример Екатеринбурга показал, что даже такие гиганты, как ПИК, не всегда могут встроиться в местную систему. На этом фоне выигрывают региональные застройщики, особенно из Краснодарского края, которые уверенно осваивают новые территории и расширяют присутствие в макрорегионе.
Пока же крупные московские и питерские компании не спешат активно выходить на новые рынки. Причины - другие риски, особая политика, отличная логика принятия решений и иная маржинальность. В портфелях у ПИК и «Самолета» огромные земельные банки - 23 и 45 миллионов квадратных метров соответственно. Но при высокой ключевой ставке проектное финансирование работает слабо, стройка не масштабируется, а земля остается на балансе, не принося дохода.
В теории, в кризисные времена крупные игроки должны усиливать позиции за счет поглощения слабых. Однако сегодня российский девелопмент во многом зависит от банков, которые диктуют, где и когда строить. В результате лидеры не наращивают доминирование, а рынок становится все более фрагментированным.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru