Классификация недвижимости по классам — удивительная вещь. Названия есть, а правил нет: в законодательстве нормативы для классов не прописаны. Каждый может трактовать характеристики по-своему. Это крайне неудобно для покупателей и экспертов, зато удобно для маркетологов застройщиков и фильтров на классифайдах.
Тем не менее за долгое время сформировались определенные негласные правила. Разбираю, что мы ожидаем увидеть в недвижимости бизнес-класса Санкт-Петербурга сегодня.
1. Локация: близость к центру или «соседям»
Считается, что в бизнес-классе локация — это максимально близко к историческому центру или рядом с премиальными объектами. В случае СПб это сам центр, Петроградка, Васильевский остров (теперь уже включая намыв). И что ещё примечательно, практически любые пятна застройки в пешей доступности от метро теперь тоже могут породить проект «бизнес-класса». (Потому что метро в СПб мало и на всех его не хватает.)
Может ли рядом с метро появиться «комфорт»? Да, если застройщик сэкономил на начинке, и такое случается часто. Может ли «бизнес» появиться далеко от центра? Да, но редко — только если застройщик создал по-настоящему особенный, самодостаточный проект.
2. Высота потолков: лакмусовая бумажка качества
Почему вдруг сразу потолки, а не окна, например? Казалось бы, не самый значительный параметр, но он позволяет быстро понять истинный класс объекта. Общепринятое деление:
- Эконом: 2,5 м
- Комфорт: 2,7 м
- Бизнес: от 3 метров
- Элитный класс: 3,3 м и выше (вплоть до второго света 6 м)
К сожалению, потолки 2,5 м встречаются и в бизнесе. Но это значит одно: «бизнес» здесь только в рекламном буклете. Физически человеку будет некомфортно, такой дом не дотягивает даже до комфорт-класса. Если застройщик сэкономил при строительстве здесь, значит и по остальным параметрам увидим провалы. В настоящем бизнес-классе Петербурга (по запросу покупателей, а не по версии девелопера) допускается высота минимум 2,7 м, как в «верхнем комфорте».
3. Фасад и архитектура
Здесь скрываются два запроса: современный дизайн и качественные материалы. Для бизнес-класса недопустима «коробка» массовой застройки.
Мы не мониторим цены на стройматериалы, но каждый из нас легко на глаз определит, выглядит дом «дорого» или «дешево». Окрашенная штукатурка или плитки навесного керамогранита допустимы в бизнесе только в том случае, если они качественно обыграны нестандартным архитектурным решением.
4. Квартирография: тишина против прибыли
Покупатель бизнес-класса хочет стабильных и тихих соседей: минимум однушек, никаких студий и 4–5 квартир на этаже. Однако застройщики часто идут на компромисс ради прибыли.
В Петербурге часто встречаются дорогие дома с обилием студий. В буклетах это оправдывают форматом «под аренду» или «для студентов». И не поспоришь: командировочные топ-менеджеры и студенты из обеспеченных семей хотят жить в привычном им бизнес-классе.
5. Инфраструктура и сервис
Обязательный минимум бизнеса:
- Дизайнерское лобби, ресепшен с консьержем.
- Охрана, зоны ожидания с кофе-поинтом, коворкинг или переговорная.
- Фитнес-зал (в идеале — с хаммамом), кабинет массажа.
При этом базовые вещи из комфорт-класса (колясочные, кладовые, лапомойки, скоростные лифты) здесь должны быть по умолчанию.
6. Паркинг и благоустройство
Паркинг в бизнесе критичен. В идеале — подземный с доступом на лифте. В историческом центре Петербурга обеспечить 100% жильцов местами сложно, поэтому покупатели относятся с пониманием к обеспеченности в 60–80%.
Во дворе обязателен ландшафтный дизайн, концепция «двор без машин» и зонирование: детские площадки с качественным оборудованием должны быть отделены от тихих лаундж-зон для взрослых.
7. Так о чём споры, если критерии всё-таки можно нащупать?
Основные споры в сети возникают именно из-за неоднородности параметров и появлении новых градиентов в классификации. В 90% случаев это всё о том, за что именно люди переплачивают — за реальные технические характеристики или за красивое название в буклете. Поскольку четких законов нет, рынок разделился на «лагеря», и у каждого своя правда.
«Бизнес-лайт» vs «Комфорт-плюс»: Битва за лифты и парковку
Это самый жаркий сегмент. Люди часто спорят, что «бизнес-лайт» — это просто «комфорт-класс» с накрашенными губами.
- Главный повод для спора — плотность (человейники): В настоящем бизнес-классе на этаже должно быть 4–6 квартир. Если их 10–12, но в лобби стоят дизайнерские диваны и висит люстра — люди пишут, что это «маркетинговая уловка», а не бизнес.
- Лифты: После ухода западных брендов (Otis, Kone) спорят о качестве. «Бизнес-лайт» часто ругают за то, что лифты едут медленно или их мало для такой высотности.
- Парковка: Если коэффициент парковочных мест меньше 0,7 на квартиру, покупатели в соцсетях ехидно называют такой ЖК «Бизнес-лайт-парковка-во-дворе».
«Высокий комфорт» (High Comfort): это локация или качество?
- Позиция критиков: «Высокий комфорт — это обычная панель или монолит-стандарт, который просто построили у метро или с видом на парк».
- Позиция сторонников: Они указывают на детали: увеличенные окна, закрытый двор без машин, наличие системы «умный дом» в базовой комплектации и потолки 2,75–2,85 м (вместо стандартных 2,7).
Если вы видите спор о классе жилья, скорее всего, он крутится вокруг этих 4 пунктов:
Как люди «троллят» застройщиков?
В чатах дольщиков популярны ироничные термины:
- «Бизнес-эконом»: когда дом позиционируется как бизнес, но в нем 15 студий на этаже.
- «ЖК с видом на соседа»: когда элитность разбивается о сверхплотную застройку («окна в окна»).
- «Умный дом с глупыми жильцами»: когда застройщик поставил дорогие системы, но управляющая компания не умеет их обслуживать.
Конец этим спорам мог бы положить единый законодательный стандарт, но вряд ли он возможен в обозримом будущем. Нам остается ориентироваться на рекомендации Российской гильдии риэлторов (выпускаемые аж с 2002 года под названием «Единая методика классификации жилых новостроек по потребительскому качеству») и здравый смысл.
Вместо заключения
Именно поэтому в своей работе я не использую фильтры по классу жилья. Для меня «бизнес» или «комфорт» — это лишь слова в рекламном буклете, за которыми я всегда ищу реальное содержание. Мой подход строится на глубоком аудите объекта: от технических регламентов, типа остекления и износостойкости материалов отделки до сценариев работы управляющей компании. Но самое важное — я накладываю эти данные на индивидуальный запрос конкретного человека. Ведь идеальная недвижимость — это не та, что формально соответствует классу «бизнес», а та, где технические параметры дома на 100% совпадают с образом жизни человека, привычками и личными ценностями. Мы выбираем не статус на бумаге, а реальное качество жизни, подтвержденное фактами и расчетами.
А какие критерии недвижимости на первом месте для вас?
Мой телеграм канал: https://t.me/Avdestate