Письмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ - простыми словами
Это письмо отвечает на этот вопрос.
Нужно ли начислять НДС на коммунальные услуги, которые арендодатель получает от арендатора? Ответ ФНС такой:
зависит от того, как именно оформлены расчёты между арендодателем и арендатором. ФНС описывает три ситуации - и для каждой свой порядок по НДС.
1️⃣ Коммунальные услуги включены в арендную плату
Что происходит на практике
В договоре указана одна сумма аренды.
В неё уже «зашиты» свет, вода, отопление и т.п.
Арендатор платит одну сумму - без детализации.
Что говорит ФНС
Это не возмещение коммунальных услуг, это единая услуга аренды.
Как считать НДС
НДС начисляется со всей суммы, включая коммуналку.
Нельзя отделить коммунальные услуги от аренды.
📌 Проще говоря:
если коммуналка внутри аренды - НДС со всего.
2️⃣ Коммунальные услуги оплачиваются отдельно, как возмещение расходов
Что происходит на практике
Арендная плата - отдельно. Коммунальные услуги - отдельно.
Арендодатель получает счета за коммунальные услуги и перевыставляет арендатору ровно эти суммы.
Что говорит ФНС
Арендодатель не продаёт коммунальные услуги. Он просто возмещает свои расходы.
Как считать НДС
НДС начисляется только на арендную плату.
Коммунальные услуги НДС не облагаются, если:
они выделены отдельной строкой;
сумма равна счетам ресурсоснабжающих организаций;
нет наценки;
в договоре прямо указано «возмещение коммунальных расходов».📌 Проще говоря:
если арендатор возвращает вам ваши расходы - НДС нет.
3️⃣ Арендатор платит за коммунальные услуги напрямую
Что происходит на практике
Арендатор сам заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Сам платит за свет, воду, отопление.
Арендодатель в этих расчётах не участвует.
Что говорит ФНС
У арендодателя вообще нет операций по коммунальным услугам.
Значит, и НДС тут тоже нет.
Как считать НДС
НДС начисляется только на арендную плату.
Коммуналка мимо арендодателя- мимо НДС.
📌 Проще говоря:
если вы не получаете деньги за коммуналку - НДС не возникает.
Главная мысль письма ФНС
ФНС говорит очень простую вещь:
❗ НДС возникает не из-за названия платежа, а из-за его экономического смысла.
Это доход арендодателя? → будет НДС.
Это возврат его расходов? → НДС нет.
Это вообще не его деньги? → НДС тоже нет.
Почему это письмо важно в 2026 году
Хотя письмо старое (2010 год), его до сих пор используют налоговые органы, суды и бухгалтеры, особенно сейчас - когда ИП на УСН массово переходят на НДС. Если договоры аренды оформлены «как попало», налоговая легко переквалифицирует коммуналку в арендную плату и доначислит НДС, пени и штрафы.
Короткий вывод
ФНС разрешает не начислять НДС на коммунальные услуги.
Но только при правильной схеме и документах.
Самое важное - договор, детализация и отсутствие наценки.
Подписывайтесь ❤️ и ставьте лайк — так я понимаю, что такие разборы действительно нужны.
#НДСнаКоммуналку #АрендаИНДС #КоммуналкаВопросы #НалоговыйКошмар #АрендодательПлатитНДС #НДСзаКвитанции #СхемаИлиНет #НалоговаяЛовушка