Если вы ИП на УСН и становитель плательщиком НДС - сдаёте нежилые помещения, с 2026 года тема НДС станет для вас реальностью.
И именно коммунальные платежи - то место, где предприниматели чаще всего теряют деньги.
Почему? Потому что многие уверены:
«Это же не доход, это просто компенсация расходов».
Для налоговой это часто звучит иначе. Разбираемся по правилам ФНС и без иллюзий.
1️⃣ Почему именно коммунальные платежи любимая точка доначислений ФНС
Коммуналка проходит через арендодателя, регулярно поступает на счёт, часто плохо прописана в договоре. А значит, для ФНС это потенциальная арендная плата, замаскированная под «возмещение».
📌 Итог - доначисление НДС, пени и штрафов за несколько лет сразу.
2️⃣ Что на самом деле имела в виду ФНС в письме 2010 года
Письмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ говорит простую вещь:
Важно не название платежа, а его экономический смысл. Не «как написано», а за что именно платит арендатор. И дальше ФНС описывает три ситуации, каждая из которых ведёт к разному НДС.
3️⃣ Три схемы расчётов с арендатором и три разных последствия по НДС
🔹 Схема 1. Всё включено в аренду
👉 НДС со всей суммы.
🔹 Схема 2. Коммуналка как возмещение расходов
👉 НДС только с аренды.
🔹 Схема 3. Арендатор платит коммуналку напрямую
👉 НДС вообще не возникает по коммунальным услугам. Кажется просто? На практике - нет.
4️⃣ Опасный вариант: когда коммуналка внезапно превращается в аренду
Даже если вы считаете коммуналку «возмещением», налоговая может решить иначе, если:
суммы округляются,
есть наценка «за администрирование»,
коммуналка не выделена отдельно,
нет связи с реальными счетами ресурсников.
📌 Для ФНС это уже часть дохода, а не компенсация.
5️⃣ Как налоговая переквалифицирует «возмещение расходов»
ФНС смотрит:
договор,
платежи,
счета,
фактическое движение денег. И если видит, что арендатор платит больше, чем вы платите ресурсникам -значит, вы зарабатываете, а не «возмещаете».
👉 А раз есть доход - будет НДС.
6️⃣ Формулировки в договоре, которые почти гарантируют проблемы
🚫 Опасные фразы:
«Коммунальные услуги входят в арендную плату»
«Арендатор оплачивает коммунальные услуги арендодателю»
«Фиксированная сумма коммунальных платежей»
✅ Безопасные формулировки:
«Возмещение фактически понесённых расходов»
«В размере счетов ресурсоснабжающих организаций»
«Без включения в арендную плату»
7️⃣ Когда коммунальные платежи МОЖНО не облагать НДС законно-
коммуналка идёт отдельной строкой,
суммы совпадают со счетами,
нет наценки,
это прямо прописано в договоре,
➡️ ФНС признаёт: это не реализация.
➡️ НДС не начисляется.
8️⃣ Самая безопасная схема для ИП, переходящего на НДС
Самый «чистый» вариант:
арендатор сам заключает договоры с ресурсниками,
сам платит за коммунальные услуги,
вы получаете только арендную плату.
📌 Минимум споров, минимум рисков, минимум вопросов от ФНС.
9️⃣ Что обязательно проверить в договорах..
Перед переходом на НДС:
перечитайте все договоры аренды,
уберите двусмысленные формулировки,
определитесь со схемой коммунальных расчётов,
проверьте, чтобы бухгалтерия вела раздельный учёт.
🔟 Чек-лист: как не попасть на НДС, пени и штрафы
✔ выбрать одну схему и закрепить её в договоре
✔ не смешивать аренду и коммуналку
✔ не делать наценку на коммунальные услуги
✔ хранить все счета ресурсников
✔ подготовиться заранее, а не «по факту проверки».
Вывод
Коммунальные услуги - не мелочь, а зона повышенного налогового риска.
Особенно для ИП, которые с 2026 года становятся плательщиками НДС. Письмо ФНС 2010 года не формальность, а рабочий инструмент налоговой.
Если вы ИП и сдаёте недвижимость - подписывайтесь.
❤️ Ставьте лайк, если статья помогла взглянуть на тему по-новому.
#НДСнаКоммуналку #АрендаИНДС #КоммуналкаВопросы #НалоговыйКошмар #АрендодательПлатитНДС #НДСзаКвитанции #СхемаИлиНет #НалоговаяЛовушка