Должен ли добросовестный покупатель расплачиваться за ошибки продавца?
Дело Долиной — Лурье взорвало общественное мнение: как так вышло, что суды трёх инстанций узаконили лишение покупателя и жилья, и денег? Да ведь ничего удивительного, всем всё ясно. То, что это нарушает фундаментальные устои - это ничего, как-нибудь прокатит. На то они и устои.
Верховный суд вмешался, но у многих сложилось убедительное впечатление, что произошло это из-за слишком уж заметного шума в СМИ. Это «громкое дело».
А если бы этого возмущения не было, дело, скорее всего, даже не приняли бы к рассмотрению. Последная дверь (ВС РФ), по статистике, в 98-99 случаев из 100 остается закрытой. Представьте себя на месте покупателя.
Конечно должен. Более того - покупатель еще и виновен.
Лурье не просто покупатель. Ей вменяли в вину то, что она не проявила должной осмотрительности. Не запросила справки ПНД, не позвонила родственникам. Она была вынуждена оправдываться - продавец не мог вызвать недоверия, ведь он (она) доверенное лицо Президента РФ, преподаватель, народная артистка, процесс продажи был длительным и т.д. Но эти, как и многие другие доводы прошли как песок сквозь пальцы судей, не несущих никакой ответственности за свои решения.
В таких условиях Закон почти никогда не работает в обратную сторону - снизу вверх, так как принцип «своим всё, остальным закон» - это фундамент, глыба.
А теперь представьте, что Продавец - это не «особа, приближенная к властям». Продавец - это сама ВЛАСТЬ.
Что ожидает скромного покупателя, имевшего смелость, глупость или неосторожность купить у такого Продавца на государственных торгах недвижимость?
Как что? «Покупка у государства на госторгах - это максимально прозрачная, безупречная и чистая сделка»!
Хм, не всегда, ну иногда…, до поры, до времени - до момента продажи. А потом…, а вот что происходит потом, может случиться с каждым таким смельчаком или глупцом, но, увы, случилось со мной.
Моя история покупки принадлежавшей городу Москве недвижимости.
В начале 2023 года я столкнулся с необходимостью приобретения нежилого помещения для своих нужд. Под эти цели подходили в том числе и подвалы жилых и нежилых зданий. Я знал, что довольно много подвалов продается государством на госторгах. При этом, участие в торгах не гарантирует покупку, ведь цена в результате торгов может легко выйти за пределы приемлемой.
Короче, в результате поисков я остановился на двух вариантах, один - это подвал в частной собственности в доме 1940-х гг. постройки недалеко от места моего проживания, но без окон и без отдельного входа (вход нужно было делить с другими владельцами). А второй это - подвал в госсобственности в доме 1930г. постройки. За этим объектом я наблюдал, как он продается на госторгах.
Этот подвал был с отдельной входной группой, с парой окон (остальные были засыпаны), в худшем состоянии, чем первый подвал и дальше от места проживания.
Этот объект меня заинтересовал, но учавствовать в торгах я не хотел и исках другие варианты.
В итоге, к середине 2023 года, пересмотрев множество вариантов я снова вернулся к этим двум подвалам. К этому времени подвал, бывший в госсобственности был уже продан на торгах, и как я и ожидал, почти сразу перевыставлен на продажу по большей цене.
Сопоставив все условия, и в результате торга, я, все же решил что это более подходящий вариант чем первый подвал, который к тому времени также существенно подорожал.
Перед тем как принять окончательное решение, я потратил немало времени чтобы изучить всю лотовую документацию по этому подвалу, которая была и до сих пор остается доступной на площадках госторгов.
https://torgi.gov.ru/new/public/lots/lot/21000005000000011450_1/(lotInfo:docs)#lotInfoSection-docs
https://investmoscow.ru/tenders/tender/19060282
https://www.roseltorg.ru/procedure/21000005000000011450
Там был эффектный и информативный 3д тур с планировкой и круговыми панорамами в помещении, фотографии, независимый отчет об оценке объекта и независимая экспертиза отчета.
По этим документам помещению принадлежит входная группа с навесом, которая учтена в цене, а «самовольные перепланировки» не упомянуты, так как если бы они были, то эксперт обязан бы был включить их в отчет, как фактор, прямо влияющий на рыночную стоимость.
Итак, входная группа и отсутствие самовольных перепланировок были включены городом Москва в цену проданного на госторгах помещения.
Это помещение принадлежало городу Москве с момента приватизации и никаких других собственников не было, за исключением спекулянта, у которого я и собирался купить этот подвал сразу после официальных торгов.
Я осмотрел этот подвал. Единственная дверь, как и было видно на 3D туре, оказалась дверью в ветхого вида входную группу. Спустившись по полуразвалившимся ступеням я обнаружил полное соответствие внутреннего состояния фотографиям и 3D туру из лотовой документации, и убедился что планировки соответствуют плану в лотовой документации, не были затронуты недавним капремонтам дома и существовали, по видимому с давних пор, но при этом многие из окон были засыпаны и замурованы.
Изучив подробно документацию и осмотрев объект, после некоторого торга я решил его приобрести.
Я знал, что подвалы это «проблемная» недвижимость, что есть риск залития соседями сверху и т.п. Я не обольщался насчет «доверия государству»… Возможно, я, как и большинство, просто надеялся на то, что государство, в этот раз не проедется по мне катком бульдозера.
Но, увы, надежды, быстро трансформировались в самонадеянность, которая была быстро уничтожена той системой, которая владела этим помещением и продала его на госторгах.
Сюрприз № 1: «А вдруг это общедомовое имущество?»
Итак, я купил этот подвал и в момент выяснения как мне въезжать в закрытый двор я столкнулся с жителями дома, которые выражали свое возмущение - «как же это без их ведома было продано «общедомовое имущество», которое «принадлежит им, и они хотели бы сами распоряжаться им, сдавать его в аренду, а деньги делить между собой». Видимо им не было известно, или они беззастенчиво пытались скрыть от меня факт, который к их сожалению был мне известен. А именно то, что это помещение с даты приватизации принадлежало городу Москве. Что, по видимому, город Москва его сдавал, потом привел в непотребное для сдачи состояние и выставил на торги. В общем, друзья мои соседи, если у вас есть вопросы, адресуйте их не мне, а тому кто продавал это имущество на госторгах.
Тем не менее в процессе получения доступа к въездным воротам, жители не унимались. Среди них оказалась и женщина - юрист, которая в ярких красках описывала что она уже успешно участвовала в процессах по «возврату» подвалов в общедомовое имущество, и что часть жителей обратились к ней с подобной просьбой и задумываются о том чтобы инициировать суд.
Тут уже задумался и я. Имеют ли подобные перспективы вероятность реализоваться и что в итоге мне ожидать. Пришлось отложить на 1,5-2 месяца планы на ремонт подвала, который имеет угрозу быть впоследствии отобранным, и основательно вникнуть в юридические тонкости этой проблемы.
Так, проданный государством подвал моментально превратился в проблему «отчуждения собственности через суд». Изучив судебную практику и решения судов, включая определения Верховного суда, я обнаружил, что по сути единственным аргументом легитимности подвалов и подобных им помещений является статус этих помещений на момент первой приватизации в доме! Если в эту далекую и неопределенную дату и позднее помещение не имело статус технического, то оно не является «общедомовым имуществом»! Это вердикт Верховного суда РФ.
Лихо, однако. Теперь смотрю что в документах к этому подвалу. В экспликации от 2014 года указано что назначение помещения - «учрежденческое». Да, это я видел еще перед покупкой. Но что было до 2014 года? Когда была первая приватизация в доме на полторы сотни квартир и какой был тогда статус этого помещения? Он мог быть каким угодно, в том числе и «техническим». И как это выяснить?
Город Москва при продаже подобных помещений НИКОГДА не предоставляет такой критически важной информации.
Тут я осознаю, что риск «отчуждения» возрастает. Помещение простаивает, я плачу за коммунальные услуги но не пользуюсь им, так как не хочу вкладывать в ремонт того, что может быть впоследствии отобрано через суд.
Я вынужден запросить в БТИ платные архивные справки о назначении помещения с даты постройки дома (1930г) и более месяца ожидать в неизвестности пока они будут готовы. Если там окажется «техническое назначение» помещения, я готов сам инициировать суд по расторжению договора.
Наконец, дождавшись, я обнаруживаю что, волей слепого случая, оказывается, что единственное зафиксированное в БТИ на 1982 г. и позднее - это «учрежденческое» назначение, что подтверждает несостоятельность претензий жильцов и существенно снижает вероятность отчуждения помещения в судебном порядке, при условии соблюдения судьями закона.
Но подумать только, какая это рулетка. То что на торгах государство продает недвижимость - совсем не означает, что эта недвижимость не была «техническим» помещением на момент первой приватизации на начало 90-х, а то и на конец 80-х гг., это всегда - лишь случайность. Когда я был в поиске помещений, мне попадались объекты, продаваемые городом Москвой с документацией, в которой прямо было указано назначение «техническое» - что уже на этапе торгов ставит под вопрос легитимность продажи.
Ну, государство может продать на торгах практически все, что числится на его балансе, и в любом статусе, хоть здание насосной станции, хоть электрощитовой, уже не действующие, но с всё еще старым «назначением» насосной или электрощитовой. Или помещение без права прохода в него. Такие кейсы попадаются при поиске на госторгах и они не редкость. Помещения без права прохода в них мне довелось осматривать. Как ни странно, посмотреть на такое чудо в Москве перед продажей на торгах регулярно приходит человек 20-30 за раз. Последующие проблемы покупателя - это исключительно проблемы покупателя.
Продавец тут не конкретное лицо и потому не имеет персональной ответственности, а ответственность государства как продавца распределена между различными ведомствами так, что растворяется туман в чистом поле. И легче поймать всех блох на стае бродячих собак, чем отыскать ответственных в бюрократическом государственном аппарате. Ведь их просто нет, не существует. И «закон почти никогда не работает в обратную сторону…». Редкая птица долетит до середины Днепра.
Вывод: уже на этом этапе, покупка у государства недвижимости, и особенно подвалов - довольно опасное мероприятие.
Читать продолжение:
Госторги Москвы: Как покупка недвижимости превращается ад. ЧАСТЬ 2.
Госторги Москвы: Как покупка недвижимости превращается ад. ЧАСТЬ 3.