Квартира с ремонтом или без? Что выбрать покупателю в Краснодаре?

Квартира с ремонтом или без? Что выбрать покупателю в Краснодаре? Полное руководство от эксперта по недвижимости и ремонту — как не переплатить, не обмануться и купить выгодно.

Вступление: Вы не выбираете квартиру. Вы выбираете свою жизнь на 5–15 лет вперёд.

Выбор квартиры — это финансовое событие одно из самых важных в жизни.

В Краснодаре, где в 2026 году средняя цена за м2 в новостройках — 135 000–180 000 рублей, а на «вторичке» — 95 000–140 000 рублей, один неверный выбор может стоить вам от 500 000 до 2 000 000 рублей — не в деньгах, а во времени, стрессе и упущенных возможностях.

Но есть правильный путь. В этом статье — информация необходимая, чтобы сделать для себя правильный выбор:

• с ремонтом — и не попасть на «дешёвый» ремонт от инвестора,
• без ремонта — и не купить «финансовую черную дыру»,
• с какой отделкой — и как не переплатить за «предчистовую»,
• для чего — для себя, для сдачи, для перепродажи,
• как просчитать реальную стоимость — с примерами и цифрами.

Квартира с ремонтом или без? Что выбрать покупателю в Краснодаре? Кому подойдёт квартира БЕЗ ремонта. И почему?

Проверьте себя:

• Вы покупатель с бюджетом до 5 миллионов рублей?
• Вы инвестор, планируете сдавать или перепродавать через 2–5 лет?
• Вы любите дизайн, хотите сделать всё под себя?
• Вы готовы ждать 2-4 месяца до заселения?
• Вы не боитесь пыли, строительного мусора и походов на рынок?

Если да — вы идеальный кандидат на квартиру без ремонта.

Почему это выгодно?

• Цена на 15–30% ниже, чем у аналогичных квартир с ремонтом.
• Вы контролируете качество — не дешёвый клей, не гипсокартон вместо штукатурки, не китайские дешевые трубы.
• Вы инвестируете в будущую стоимость — качественный ремонт увеличивает цену и уменьшает время при перепродаже.
• Нет риска «ремонта от инвестора» — о них ниже.

Пример из практики: Квартира 60 м2 монолитно-кирпичного дома в одном из жилых комплексах Краснодара:

• С ремонтом: примерно 9,8 миллиона рублей
• Без ремонта: примерно 7,2 миллиона рублей
• Стоимость качественного ремонта под ключ: примерно 2,1 миллиона рублей
  Итого: 7,2 + 2,1 = 9,3 миллиона рублей — вы сэкономили 500 000 рублей и получили ремонт на 10 лет вперёд, а не на 1–3 года ремонта от инвесторов.

Квартира с ремонтом или без? Что выбрать покупателю в Краснодаре?Квартиры БЕЗ ремонта: какие бывают? И что за «ПЧО», «черновая», «требующая ремонта»?

1. Черновая отделка.

Что это?

Бетонный пол, голые стены, нештукатуренные потолки, трубы в полу/стене, без электропроводки, без внутренних дверей.

Кому подходит?
Инвесторам, любителям все делать с «ноля», архитекторы, очень уверенные в своих силах люди.

Плюсы черновой отделки:

• Полный контроль над качеством — все работы выполняются под вашим наблюдением
• Нет переплат на переделки при не качественной предчистовой отделки: штукатурка, стяжка, трубы, проводка выполненные от 90% застройщиков в домах сдаваемых с ремонтом
• Нет переплаты при некачественном или старом ремонте требующих постоянных финансовых вложений
• Возможность самостоятельного расчета затрат при выборе материалов для ремонта квартиры
• Свобода выбора цвета, внешнего вида, качества, дизайнерских решений и т.д.

Минусы черновой отделки:

• Если вы не строитель можно попасть на значительные переплаты или просчеты в расходах (есть много нюансов, которые не учитывает человек «далекий от ремонта).
• Поиск и коммуникации (контроль, общение) с ремонтниками.
• Риск переделок после недобросовестных ремонтников, с дальнейшими дополнительными затратами.
• Время ожидания окончания ремонта.

2. Предчистовая отделка (ПЧО).

Что это?

Пол — стяжка, стены — штукатурка, потолки — выравнены, трубы и проводка проложены, межкомнатные двери отсутствуют, наличие батарей, но без чистовой отделки:

Нет плитки, ламината, обоев, краски, плинтусов, розеток, светильников, сантехники.

Кому подходит?

Люди, которые хотят свою плитку, свой пол, свой дизайн, но не хотят браться за стяжку и штукатурку.

Преимущество: можно начать ремонт сразу после получения ключей.
Плюс предчистовой отделки:

• Экономия времени — основные работы (стяжка, штукатурка) уже выполнены.
• Сокращение бюджета — чистовой ремонт обходится в дешевле полного цикла.
• Минимальные риски — основные "мокрые" процессы завершены, меньше вероятность ошибок.
• Быстрый старт — можно сразу приступать к финишной отделке.
• Оптимальный баланс между стоимостью и качеством.
• Идеально для инвестиций — позволяет сделать ремонт под текущие рыночные предпочтения.

Минусы предчистовой отделки:

• Зависимость от качества работы застройщика — возможны кривые стены и стяжка, которые придется исправлять, а это расходы время и денег
• Меньшая гибкость в размещении электрических точек и сантехники.
• Возможные дополнительные расходы на исправление ошибок строителей.

ПЧО — самый выгодный вариант соотношения цена – качество для личного проживания.
Почему? Потому что вы не платите за «дешёвый» ремонт от застройщика или инвесторов, а делаете качественный под себя.

Квартира с ремонтом или без? Что выбрать покупателю в Краснодаре?Квартиры БЕЗ ремонта: какие бывают? И что за «ПЧО», «черновая», «требующая ремонта»?

3. Квартира, требующая капитального ремонта.

Что это?

Ранее сделанный ремонт, но уже морально и физически устаревший:

• Плитка с трещинами
• Пластиковые окна с конденсатом, пропускающие тепло или холод. Переставшие работать механизмы открывания – закрывания.
• Проводка — алюминиевая, с «скрутками».
• Сантехника — 20+ лет, периодически протекает все в новых и новых местах.
• Полы — кривые, с «бабахами».
• Кухня — из «советского» рассохшегося гарнитура, ДСП или ДВП разбухшее от воды
• Не идные на взгляд дефекты, исправление которых в последствии потребует ин затрат.
• Старые трубы — все менять.
• Электропроводка — перекладывать.
• Балкон — утеплять и все переделывать.
• Иногда дешевле купить новую квартиру с ПЧО!

Когда стоит брать?

• Если расположение идеальное (например, центр, рядом с парком, школой).
• Если цена ниже рыночной более 20%.

4. Квартира С РЕМОНТОМ: когда она выгодна?

Кому подходит?

• Вы семья с детьми, хотите въехать сразу.
• Вы пенсионер, не хотите возиться ремонтом и ремонтниками.
• Вы покупаете под сдачу — и хотите быстро заселить и получать доход.
• Вы не разбираетесь в ремонте, боитесь ошибок.

Плюсы квартиры с ремонтом:

• Въезд сразу — нет строительного мусора, шума, грязи.
• Экономия времени — 2–4 месяцев на ремонт → с ремонтом 0.

Минусы квартиры с ремонтом:

• Качество — неизвестно.
• Стиль — возможно не ваш.
• Материалы — дешёвые через время придется переделывать. (например: не качественный ламинат может начать деформироваться от небольшого количества воды, дешевая сантехника выйдет из строя через 6 месяцев)
• Скрытые издержки — в 70% случаев через 1–2 года нужно доделывать или переделывать.

Квартира с ремонтом или без? Что выбрать покупателю в Краснодаре? Если покупаете квартиру С РЕМОНТОМ — на что ОБЯЗАТЕЛЬНО обращать внимание?

10 пунктов проверки (от эксперта по ремонту):

Полы: Пробуйте ногой — не должно «бухать». Проверьте подложку под ламинатом — если тоньше 2 мм — это мусор.

Плитка в санузле: Стучите — глухой звук = пустота = отпадёт через год.

Швы между плиткой: Должны быть ровные, без пустот. Швы — не цемент, а затирка.

Розетки и выключатели: Откройте крышку — если провода скручены, а не в клеммах — риск пожара.

Окна: Проверьте стеклопакет — если в углу конденсат — это не герметичность.

Двери: Откройте — не должно тереться. Проверьте коробку — если она из ДСП, а не из массива — через 2-4 года деформация и замена.

Потолок: Трещины, пузыри, волны = плохая штукатурка. Натяжные пололки – выяснить стоимость м2

Трубы: Проверьте вентиляцию — если нет вентиляционной решётки — будет плесень.

Кухня: Столешница — если это ЛДСП, а не массив или керамогранит — через 3 года отслоится.

Краны: Если из силумина или пластмассы, придется скоро менять.

Совет: Заплатите 5 000 рублей за инженера-ремонтника на осмотр — сэкономите 200 000+.

Квартира с ремонтом или без? Что выбрать покупателю в Краснодаре? Почему квартиры от инвесторов с ремонтом — ловушка?

95% «ремонта» от инвесторов — это маркетинговый обман, а не качество.

Что они делают?

• Берут черновую или ПЧО например за 3–4 миллионов рублей.
• Делают дешёвый «ремонт» за –500 -700 тысяч рублей.
• Ламинат самый дешемый, вздувающийся от капли воды.
• Плитка самая дешевая китайская – любое касание с твердым предметом скол или трещина.
• Двери — из МДФ.
• Плинтуса – можно пальцем руки сделать дырку.
• Розетки — без заземления.
• Сантехника — «попробуйте смыть», а через полгода надо менять.
• Кровать или диван при активном использовании через год развалится.
• Встроенная кухня – лучше не пользоваться, чтобы не поломать

Почему это опасно?

• Гарантии нет — инвестор исчезает после регистрации ДКП.
• Качество — нулевое — через год: треснувшая плитка, скрипящий пол, течёт кран.
• Нельзя перепродать без ремонта — покупатель сразу видит «дешёвку».
• Вы платите за «вид», а не за срок службы.

Пример: Инвестор купил 52 м2 за 5,4 миллиона рублей.
Сделал «ремонт» за 650 000 рублей — продал за 7,2 миллиона рублей.
Через 10 месяцев — покупатель обнаружил:

• Все трубы — ПВХ, а не металлопластик.
• Слив в ванной — не под наклоном → вода стоит.
• Розетки — без заземления → приборы не работают.

Пришлось почти все переустанавливать и переделывать
Итог: покупатель потерял в сумме 900 т. рублей и время.

Совет: Не покупайте квартиру с ремонтом от инвестора, если вы не разбираетесь в ремонте. Воспользуйтесь за 5 тыс. руб. услугами профессионального ремонтника для оценки качества.

Квартира с ремонтом или без? Что выбрать покупателю в Краснодаре? Как сэкономить, выбирая состояние квартиры?

Реальная стоимость с учётом ремонта:
Черновая: купили за 5,5 миллиона рублей — отремонтировали за 2,5 миллиона рублей → итого 7,5 миллиона рублей.
Плюс: полный контроль. Минус: 1,5 года стройки и 100+ проблем.

ПЧО: купили за 6,0 миллиона рублей — отремонтировали за 1,5 миллиона рублей → итого 7,5 миллиона рублей
Плюс: идеал для инвестиций. Минус: нужно выбрать материалы.

С ремонтом от застройщика: купили за 8,5 миллиона рублей — ничего не делали → итого 8,5 миллиона рублей
Плюс: въезд сразу. Минус: качество — как в лотерее.

С ремонтом от инвестора: купили за 8,8 миллиона рублей — через год понадобился ремонт на 1,2 миллиона рублей → итого 10 миллионов.
Плюс: красиво на фото. Минус: катастрофа в реальности.

Требующая ремонта: купили за 7,0 миллиона рублей — отремонтировали за 3,0 миллиона рублей → итого 10 миллионов рублей
Плюс: хорошее расположение. Минус: скрытые расходы, риски, стресс.

Вывод:
-ПЧО — лучший баланс цены, качества и прибыли.
-С ремонтом от застройщика — только если вы въезжаете сразу и не планируете перепродажу.
-Инвесторы — только если вы готовы к риску и ремонту через год.

Для каких целей подойдёт каждый вариант?

Цель: жить с семьёй, въехать сразу при ограниченном бюджете.
Лучший выбор: квартира с ремонтом от застройщика.

Цель: инвестировать, сдавать, перепродавать через 3–5 лет.
Лучший выбор: ПЧО — вы делаете ремонт под рынок, увеличиваете инвестиционную привлекательность.

Цель: для себя, с дизайном под себя, без спешки.
Лучший выбор: черновая — если вы любите процесс и готовы вложить силы.

Цель: для родителей/пенсионеров
Лучший выбор: квартира с ремонтом от застройщика — без строительного мусора, безопасно

Цель: для молодых пар, бюджет до 5 миллионов рублей.
Лучший выбор: требующая ремонта в хорошем районе — если цена ниже рыночной на 25% и более.

Квартира с ремонтом или без? Что выбрать покупателю в Краснодаре? Заключение: Что выбрать в Краснодаре в 2025 году?

Лучший выбор для 80% покупателей — квартира с ПЧО.
Почему?

• Вы платите меньше, чем за «ремонт».
• Вы контролируете качество.
• Вы увеличиваете стоимость при перепродаже.
• Вы избегаете ловушек инвесторов.
• Вы въезжаете через 2–4 месяца.

Избегайте:

• Ремонт от инвесторов (95% — обман)
• Квартиры с «советским» ремонтом (это не «дешево», это — риск)

Вывод.

Обратитесь к специалистам АН Гауди риелт. В зависимости от целей и сроков, Вам предложат варианты квартир, а при необходимости порекомендуют проверенных ремонтников.

Если у вас остались вопросы или нужна бесплатная консультация позвоните нам по телефону или напишите в телеграмм канал агентства недвижимости Гауди риелт ССЫЛКА.

Автор статьи Слепов Андрей Анатольевич. Собственник и руководитель честного АН Гауди риелт. В недвижимости с 2003 г.