В 2025 году российский капитал на мировом рынке недвижимости начал заметно менять характер присутствия: стихийная релокация уступила место осознанным инвестиционным стратегиям.
По данным отраслевых отчетов, к концу текущего года инвестиционные сделки составили более 53% от общего объема.
Одновременно финансовая инфраструктура таких операций демонстрирует нарастающую уязвимость. Политический нейтралитет юрисдикции уже давно не гарантирует прохождение транзакции, а банковский комплаенс превратился в фильтр, зачастую более жесткий, чем визовые процедуры.
К концу 2025 года ключевой проблемой стал не поиск ликвидного объекта в интересующей стране, а возможность провести и завершить платеж в условиях вторичных санкций.
География сделок сузилась не из-за снижения интереса со стороны инвесторов, а вследствие разрушения финансовых связей между юрисдикциями. Именно этот фактор формирует основу кризиса платежных шлюзов и станет одним из определяющих для рынка зарубежной недвижимости в 2026 году.
Драйвер 1: Деградация «безопасных гаваней»
Традиционные лидеры спроса – Турция и ОАЭ – утратили статус безусловных хабов для российского капитала. Введение еще более жёсткого регулирования со стороны OFAC и угроза вторичных санкций заставили финансовые институты этих стран пересмотреть риски.
В Турции ситуация близка к операционному тупику. Турецкие банки массово блокируют транзакции, связанные с покупкой недвижимости, даже если средства поступают из неподсанкционных российских кредитных организаций. Статистика подтверждает тренд: за первый квартал 2025 года количество сделок с участием россиян упало почти вдвое. Негативная динамика сохранялась весь год.
ОАЭ по-прежнему привлекают инвесторов, но стоимость входа в сделку скрыто возрастает. Длительные проверки происхождения средств (KYC/AML), заморозка транзакций на недели и удорожание переводов превращают покупку в высокорисковый процесс.
Инвесторы сталкиваются с реальностью, где срыв сроков оплаты по рассрочке из-за комплаенса банка ведёт к потере депозита и штрафам от застройщика.
⏩ Полезный Telegram-канал для тех, кто работает в сфере ВЭД
Драйвер 2: Поворот на Восток
На фоне банковских сложностей на Ближнем Востоке спрос российских инвесторов на зарубежную недвижимость закономерно перетекает в Азию.
Таиланд аккумулировал до 31,2% этого спроса, став ключевой точкой для диверсификации активов.
Рынок Таиланда привлекает понятными правилами игры и возможностью оформления полной собственности (Freehold) в рамках квот.
Однако и здесь сохраняется жёсткое требование к чистоте финансового следа: для регистрации права собственности необходим SWIFT-перевод в иностранной валюте, подтверждённый формой FET.
Попытки использовать «серые» схемы или прямую оплату криптовалютой без конвертации в фиат часто приводят к невозможности легально оформить актив.
Драйвер 3: Кризис традиционных инструментов
Классические методы трансграничных расчётов – SWIFT-переводы из РФ и расчёты наличными – фактически исчерпали свой ресурс для инвестиционных сделок.
Вывоз наличных формально допускается при декларировании, однако на практике не решает задачу оплаты недвижимости: банки и застройщики в большинстве юрисдикций не принимают кэш, а подтверждение происхождения средств становится самостоятельным комплаенс-барьером.
Прямые банковские переводы всё чаще превращаются в лотерею с отрицательным математическим ожиданием. Даже успешное прохождение платежа через банк-корреспондент не гарантирует зачисления средств на счёт продавца в конечной юрисдикции.
Игнорирование этих изменений ведёт к прямым финансовым потерям. Зависшие средства, аннулированные предварительные договоры и невозможность вернуть отправленный капитал стали новой нормой для тех, кто пытается работать по схемам 2022 года.
Системное решение = Проработанная финансовая логистика
Текущая рыночная конъюнктура требует отказа от попыток «протолкнуть» платёж через перегруженные банковские каналы.
Единственным рабочим инструментом остаётся профессиональное структурирование сделки с использованием альтернативных юрисдикций.
Компания RealPay обеспечивает проведение платежей за недвижимость, полностью нивелируя риски блокировок. Мы применяем метод «разбивки» платёжной цепочки и маршрутизацию средств через собственную инфраструктуру в 180+ странах.
Для сделок в ОАЭ, Европе и Азии мы выстраиваем легальные платёжные маршруты, позволяющие конвертировать активы, включая цифровые валюты, в фиат на стороне продавца с соблюдением требований местного регулирования.
Такой подход обеспечивает не только корректное проведение платежа, но и юридическую чистоту оформления права собственности.
✉️ Бесплатная консультация по вашему кейсу
#трансграничныеплатежи #ВЭД