У нас покупка жилья часто выглядит как «либо ипотека, либо никак».
Но в некоторых странах ипотека — не дефолтный сценарий, потому что:
- аренда защищена и социально нормальна;
- жильё может не дорожать, а дешеветь;
- есть схемы «символической цены» и реальных обязательств вместо кредита;
- вместо банка ключевую роль играет застройщик с рассрочкой.
Разберём 4 кейса, которые обычно вызывают больше всего реакции.
1) Германия: аренда — “нормально”, а не «временно»
Факт №1: Германия — лидер ЕС по доле живущих в аренде
По данным Destatis (немецкая госстатистика), в 2024 году 52,8% населения Германии жили в арендованном жилье — это самая высокая доля в ЕС.
То есть «снимать» в Германии — не переходный этап, а часто жизненная стратегия.
Почему аренда не воспринимается как «деньги в никуда»
Причина не в романтике, а в правилах игры:
- аренда чаще долгосрочная (люди спокойно живут годами в одной квартире);
- арендатор юридически защищён сильнее, чем во многих странах;
- рынок аренды огромный и “институциональный” (это привычная инфраструктура, а не «серый рынок»).
Destatis отдельно публикует данные по арендаторам и нагрузке арендных платежей (например, для домохозяйств с договорами после 2019 года). Это часть их большого блока статистики по жилью.
Почему ипотека кажется не такой “обязательной”
Когда:
- аренда легитимна и защищена,
- переезды по работе — нормальны,
- «своё жильё» не считается мерилом успеха,
— мотивация «влезть в долг на 25 лет» становится слабее.
Важно: это не значит, что ипотек нет. Они есть. Просто общественная норма не требует «любой ценой своё».
2) Япония: дома часто дешевеют — и это переворачивает логику
Факт №2: в Японии рекордное число пустующих домов
По данным, основанным на правительственной статистике, на 1 октября 2023 года в Японии было около 9,0 млн пустующих домов, а доля пустующих — 13,8% жилищного фонда.
Это же отражено на странице Housing and Land Survey (официальный источник статистики по жилью).
Такие дома часто называют akiya — «пустующие дома».
Почему это приводит к “дешёвым” домам (но с нюансами)
Ключевая разница с нашими ожиданиями: в Японии “дом” и “земля” — разные активы в восприятии рынка. Часто ценность держит земля, а сам дом воспринимается как объект, который устаревает.
Отсюда:
- старый дом может стоить мало (иногда символически),
- но расходы смещаются в ремонт/демонтаж/приведение к нормам.
Большие медиа описывают это как системную проблему из-за демографии и вымирания регионов: наследники не хотят/не могут поддерживать дома, а содержать и разбирать бывает дорого.
Почему ипотека тут не “мечта”, а часто “не нужно”
Когда актив не гарантирует рост, мотивация брать большой кредит падает. Люди чаще:
- копят,
- покупают более скромное,
- выбирают аренду,
- или берут дом “дёшево”, но вкладываются в ремонт.
Важная честность: «почти бесплатный дом» ≠ «дешёвая жизнь». Ремонт старого дома может быть главным бюджетом.
3) Италия: «дом за 1 евро» — это не скидка, а контракт с обязательствами
Факт №3: схема действительно существует и стала массовым явлением
Евро-дома стали известны после кейсов вроде Sambuca di Sicilia (вирусная история с 2019 года), а затем практика расширилась. Об этом пишут крупные европейские издания.
Но важно понимать механику:
1 евро — это “символическая цена”, а не итоговая стоимость проекта.
Как это обычно устроено (на примере типовых правил)
Потребительское издание Which? (британский консюмер-гайд) описывает «классические» правила:
покупатель часто должен отремонтировать объект в установленный срок (например, за 3 года), иначе теряет депозит около €5,000, при этом сроки иногда временно продлевают.
То есть это похоже на “грант наоборот”:
- тебе дают объект дёшево,
- ты обязуешься вложиться и оживить город.
Почему это “альтернатива ипотеке”, но не «лёгкий лайфхак»
Потому что вместо процентов банку ты платишь:
- оформление,
- проект/разрешения,
- ремонт,
- иногда обязательные сроки и требования.
И вот тут у многих происходит разрыв шаблона:
ты можешь обойти ипотеку — но не обойти расходы.
4) ОАЭ (Дубай): рассрочка от застройщика вместо классической ипотеки
Что такое “post-handover payment plan”
Это схема, когда часть стоимости платится после сдачи и получения ключей. Её описывают крупные международные брокеры/агентства недвижимости как распространённую практику рынка Дубая.
Идея простая:
- во время стройки платишь часть,
- получаешь объект,
- и дальше выплачиваешь остаток по графику.
Про “0%” — аккуратно
На рынке такие рассрочки часто рекламируют как interest-free (без процентов), но почти всегда есть условия и нюансы, зависящие от конкретного проекта. Примеры “1% monthly payment plan” публично продвигают сами девелоперы (например, Danube).
Но: рассрочка от застройщика ≠ банковский кредит. Там могут быть:
- требования к первоначальному взносу,
- ограничения на перепродажу до определённой стадии,
- сборы/комиссии/штрафы за просрочку,
- разные графики (и “0%” обычно работает внутри цены/условий проекта).
Поэтому корректнее писать так: «часто предлагается как альтернатива ипотеке, иногда позиционируется как 0%, но условия всегда проектные».
Общий вывод: почему “ипотека — не обязательный сценарий”
Сводим логику по странам:
- Германия: ипотека не “must-have”, потому что аренда — массовая и защищённая.
- Япония: ипотека теряет смысл там, где дом может дешеветь, а рынок переполнен пустующим фондом.
- Италия: вместо ипотеки — обязательства по восстановлению (временные рамки/депозит/ремонт).
- ОАЭ: вместо банка — рассрочка от застройщика, иногда с платежами после получения ключей.
А вы бы что выбрали, если бы жили там?
- Германия — стабильная аренда без цели «срочно купить»
- Япония — дешёвый дом, но ремонт на себе
- Италия — дом за €1, но с обязательствами и сроками
- ОАЭ — рассрочка от застройщика вместо ипотеки
Было интересно? Подпишитесь!
Если вы когда-нибудь задумывались о покупке недвижимости за границей, стоит учитывать не только стоимость жилья и ипотечные ставки, но и правовые риски, договоры, проверку продавца и особенности законодательства в конкретной стране. Понимание правовых нюансов поможет избежать дорогостоящих ошибок — а в сложных ситуациях стоит заручиться профессиональной поддержкой.
👉 Узнать подробнее о правовом сопровождении сделок по покупке недвижимости за рубежом можно здесь: https://tarasenko.online/imushchestvennyye-spory-s-nerezidentami (этот раздел включает решение имущественных и международных споров, в том числе при сделках с недвижимостью).
#ипотека #жильезаграницей #недвижимость #покупкажилья #жильебезипотеки #финансы #мировойопыт #аренда #рассрочка #Германия #Япония #Италия #ОАЭ #финансоваяграмотность