От Best Use анализа к редевелопменту территории — кейс трансформации Пензы
Девелопер: ГК "Территория жизни" (застройщик №1 в Пензенской области по объемам строительства, №3 в рейтинге КРТ).
Объект исследования и разработки: проект редевелопмента индустриальной территории бывшего завода железобетонных конструкций (ЖБК 1), площадь - 7,7 Га.
Сегменты: Жилая и коммерческая недвижимость.
Задача: Best Use, маркетинговые исследования, разработка Концепции коммерческой инфраструктуры ЖК (встроенные коммерческие помещения на первых этажах), определение формата использования бывшего производственного корпуса завода, концепция отдельно-стоящего объекта коммерческой недвижимости (11 000 кв.м.), увязка жилой (100 000 кв.м.) и коммерческой концепции (20 000 кв.м.).
Работа велась Алексеем Коноплевым, CEO Делайновое.рф / Neomaker.ru, для компании GMK.
Каждый успешный проект начинается не с первого камня, а с вопроса: «Какое наилучшее использование имеет эта территория?» Для Пензы это был вопрос не просто о жилье, но о том, как преобразить целый городской район, интегрировав его с современной коммерческой инфраструктурой. История ЖК «Чаадаев» — это история редевелопмента, в котором жилищное развитие и коммерческие услуги становятся единым организмом.
Исходная ситуация: Территория, ждущая трансформации
На улице Чаадаева в Пензе находилось здание бывшего предприятия ЖБК (железобетонных конструкций) - типичная советская производственная постройка, которая потеряла свою функциональность и экономическое значение. Территория по сути была «чёрной дырой» в городской ткани: неиспользуемые мощности, заброшенные цеха, забор вокруг, никаких услуг и никакой социальной жизни.
Проблемы территории:
- Закрытое производство = социальное опустошение микрорайона
- Дефицит мест для покупок и услуг в пешеходной доступности
- Ухудшающееся состояние зданий и сооружений
- Отток населения из окружающего района
Но в этом же — огромный потенциал.
Best Use анализ: От производства к жизни
Мы провели комплексный Best Use анализ наилучшего использования территории - анализ, который определяет, какое направление развития создаст максимальную стоимость и спрос на рынке. Вопрос был не в том, чтобы восстановить ЖБК, а в том, чтобы трансформировать территорию полностью.
Что мы анализировали:
- Социально-демографический портрет микрорайона Шуист - 45 000 человек, 70% с доходом 150–250 тыс. ₽/месяц, семьи с детьми, молодые люди до 45 лет
- Дефицит социальной инфраструктуры - нехватка качественного жилья (70% ответов), отсутствие торговых точек, нехватка услуг (парикмахерских, стоматологических кабинетов, кафе)
- Производственные мощности ЖБК - какие здания можно переоборудовать в коммерческие, какие требуют сноса
- Земельно-правовые возможности - макетировка территории, плотность застройки, возможности для коммерческих зон
- Экономическую целесообразность - себестоимость редевелопмента, сроки окупаемости, маржинальность жилья + коммерции
Ключевые выводы Best Use анализа:
- Жилой комплекс комфорт-класса - основной доход, но только с одним условием
- Коммерческая инфраструктура в стилобатах и переоборудованных зданиях ЖБК - критический фактор успеха
- Редевелопмент существующего здания ЖБК - не как альтернатива, а как интеграция в единую экосистему услуг
- Общественное пространство - дворы, площади, пешеходные зоны, которые свяжут жилые корпуса с коммерческой инфраструктурой
Концепция редевелопмента: Производственная зона становится культурно-торговым центром, хабом-онлайнером
На основе Best Use анализа мы разработали концепцию ЖК «Чаадаев» как многофункционального комплекса, где жилье и коммерция не просто соседствуют, но работают в единой экосистеме.
Три компонента проекта (1-ая очередь):
1. Жилая часть (873 квартиры)
- 3 жилых корпуса, 17 этажей
- 1-комнатные (32–40 м²): 614 квартир
- 2-комнатные (50–62 м²): 210 квартир
- 3-комнатные (75–100 м²): 49 квартир
- Полная отделка формата «Все включено»
Ценовой диапазон:
- 1-комнатные: 3,2–4,1 млн ₽
- 2-комнатные: 4,9–6,2 млн ₽
- 3-комнатные: 7,1–7,7 млн ₽
2. Редевелопмент здания ЖБК - новая коммерческая жизнь
Вместо того чтобы сносить здание бывшего ЖБК полностью, мы предложили его переоборудование в культурно-торговый центр, хаб-онлайнер. Это было экономически обоснованное решение, которое бы:
- Сохранило несущие конструкции (экономия на демонтаже и вывозе)
- Предоставило готовую площадь для коммерческих операторов
- Создало коммерческий центр, который интегрировал старое и новое
Что произойдёт в переоборудованном здании ЖБК (на последних фазах развития проекта):
Уровень 1 (Стилобат + первые этажи):
- Торговые площади: 4 000 м² для различных форматов (супермаркет, специализированные магазины, boutique-лавки)
- Предварительный портрет операторов: сети ритейла, локальные бренды
- Ресторан формата casual dining: 250 посадочных мест, из них 40 мест на открытой терассе
- Food court: 5–6 заведений быстрого питания, кофейни
- Зона развлечений: детский центр активности
Уровень 2–3 (Офисно-сервисные помещения):
- Офисы: 2 500 м² для операторов B2B, консалтинговых компаний, стартапов
- Клиники: стоматология, гинекология, общая медицина (600 м²)
- Салоны красоты и wellness: парикмахерские, массажные кабинеты, спа-услуги (400 м²)
- Образовательные центры: курсы, школа иностранных языков, детские кружки (300 м²)
- Коворкинги и бизнес-залы: для фрилансеров и удалённых работников
Площадь помещений в переоборудованном ЖБК: 8 500 м² общего пространства
3. Стилобаты жилых корпусов — дополнительная коммерческая инфраструктура
Помимо переоборудованного ЖБК, каждый из 3 жилых корпусов 1-ой очереди имеет собственный стилобат (цокольный уровень с коммерческими помещениями).
Общая коммерческая площадь в стилобатах: 1 750 м² (оптимизирована нами).
Интеграция коммерческой инфраструктуры: Единая экосистема услуг
Ключевой момент концепции - это не просто разброс коммерческих объектов, а их интеграция в единую экосистему, удобную для жителей и привлекательную для инвесторов.
Пешеходная логика развития:
Жилец выходит из своей квартиры → проходит через современный двор с детской площадкой → попадает на главную пешеходную зону (центральную площадь комплекса) → имеет доступ одновременно к:
- Переоборудованному зданию ЖБК с торговлей, кафе (200 м пешком)
- Стилобатам собственного корпуса (подъезд, входная дверь стилобата)
- Паркам, площадкам, зонам отдыха
Маркетинговое исследование: Валидация концепции редевелопмента
Мы провели детальное исследование потенциала коммерческой инфраструктуры среди жителей микрорайона.
Методология:
- Опрос 300+ потенциальных жителей в Пензе
- Интервью с 50+ коммерческими операторами (ритейлерами, услугами, F&B)
- Анализ аналогов редевелопмента в других городах (Саратов, Липецк, Уфа)
- Фокус-группы по предпочтениям в коммерческой инфраструктуре
Основные находки:
Спрос на услуги в ЖК (в % от опрошенных):
- Продуктовый магазин: 92%
- Кафе/кофейня: 87%
- Парикмахерская: 81%
- Фитнес-клуб: 78%
- Аптека: 76%
- Детский центр: 71% (среди семей с детьми)
- Клиника/медцентр: 68%
- Ресторан: 63%
Готовность коммерческих операторов к редевелопменту ЖБК:
- Из 50 интервьюированных операторов: 38 выразили интерес к размещению в комплексе
- Желаемая площадь: от 40 м² (салон красоты) до 400 м² (супермаркет)
- Средняя готовность платить за аренду: 1 000–1 500 ₽/м² (выше, чем в старом центре Пензы)
- Причина: гарантированный трафик + паркинг + удобная навигация
Социальный аспект редевелопмента:
Переоборудование ЖБК - это не просто коммерческий проект. Это возрождение района:
- Из зоны промышленного упадка территория становится культурным и торговым сердцем микрорайона Шуист
- Создание рабочих мест: ~150–200 постоянных сотрудников в торговле, услугах, кафе
- Возвращение жизни на улицу Чаадаева: днём — шоппинг и услуги, вечером — рестораны и кино
- Рост налоговых поступлений в бюджет Пензы: ~5–7 млн ₽/год от коммерческой деятельности
Конкурентное преимущество через интеграцию
Что делает ЖК «Чаадаев» уникальным среди других новостроек Пензы?
1. Готовая экосистема услуг в одном месте
- Конкуренты предлагают: жилые комплексы с 1–2 кафе в цокольном этаже
- Мы предлагаем: полноценный мини-город с 50+ операторами, торговля, услуги, развлечения, медицина
2. Редевелопмент как инвестиция в будущее
- Старое здание ЖБК становится активом, генерирующим доход
- Прибыль от коммерческой части субсидирует цену на жилые квартиры
- Жилец получает более дешёвое жилье благодаря коммерческому доходу проекта
3. Локация с добавленной стоимостью
- Конкуренты: «Рядом есть магазин»
- Мы: «В одном комплексе - торговля, услуги, развлечения, медицина, офисы»
Стадия реализации: От плана к воплощению
- 2027: Сдача I жилого корпуса (480 кв.) + стилобаты
- 2028: Сдача II и III корпусов
Результаты: Исследование оказалось точным предиктором
По мере развития проекта мы видим, что наш Best Use анализ и концепция редевелопмента полностью подтверждаются практикой:
1. Коммерческие операторы готовы инвестировать в редевелопмент
- 38 из 50 интервьюированных операторов выразили желание открыться
- Они видят потенциал: гарантированный трафик + центральная локация
2. Редевелопмент ЖБК экономически целесообразен
- Инвестиция: от 180–220 млн ₽
- Окупаемость: 4–5 лет
- Годовой доход: 300–380 млн ₽ (при 15% маржинальности)
3. Район оживает благодаря интеграции жилища и коммерции
- Микрорайон Шуист переходит из состояния «жилой периферии» в статус «локального центра услуг и развлечений»
Урок для разработчиков и инвесторов
История ЖК «Чаадаев» показывает, что редевелопмент заброшенных промышленных территорий - это не просто возможность, это стратегия:
✓ Best Use анализ выявил, что территория подходит не для восстановления производства, а для жилищно-коммерческого комплекса
✓ Интеграция жилого и коммерческого - ключ к экономической эффективности и социальной ценности проекта
✓ Редевелопмент существующих зданий (ЖБК) дешевле, чем полный снос + новое строительство
✓ Маркетинговое исследование валидировало спрос на услуги, что позволило привлечь первых операторов ещё до открытия
✓ Интегрированная инфраструктура создаёт конкурентное преимущество и повышает стоимость жилья на 10–15%
Практический итог
ЖК «Чаадаев» в Пензе - это:
- 873 квартиры комфорт-класса с ценой 3,2–7,7 млн ₽ (1-ая очередь)
- 10 250 м² коммерческой инфраструктуры (редевелопмент ЖБК + стилобаты)
- 50+ операторов торговли, услуг, развлечений, медицины
- 2,05–2,56 млрд ₽ годового оборота в коммерческой части
- 150–200 новых рабочих мест в микрорайоне
Это больше, чем новая жилая застройка. Это редевелопмент территории, который превращает бывшую промышленную территорию в культурно-торговый центр.
Интересно почитать - предыдущий наш кейс по данном проекту: Кейс: Самый уникальный пример реновации территории в городах с населением до 500 000 чел.
Нужна консультация по редевелопменту вашей территории?
Мы помогаем разработчикам и инвесторам провести Best Use анализ участка, разработать интегрированную концепцию жилья и коммерции, провести маркетинговое исследование спроса.
Это инвестиция, которая окупается не только в цене квартир, но и в долгосрочном доходе от коммерческой инфраструктуры.
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).
Контакты:
- Сайт: www.neomaker.ru
- Телефон: +7 (922) 110-01-01
- Email: 79221100101@yandex.ru
- Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи