Когда речь заходит о недвижимости, интуиция подсказывает простую формулу: чем больше квартира, тем она ценнее и выгоднее. Простор, статус, «на вырост», выше арендный доход — всё звучит логично.
Но давайте разберем на цифрах, почему студии на 20 кв.м выигрывают у квартир больших площадей по всем фронтам.
Парадокс арендной ставки
Логика подсказывает: три комнаты должны сдаваться в три раза дороже, чем одна студия. Математика рынка это опровергает.
Согласно средним рыночным показателям агрегаторов Циан и РБК Недвижимость на начало 2026 года, арендная ставка за квадратный метр в компактных студиях (45 000 руб. за 20 кв.м) практически вдвое превышает аналогичный показатель для многокомнатных квартир (85 000 руб. за 75 кв.м). Это делает малые площади в два раза эффективнее.
- Студия (20 кв.м): Средняя стоимость аренды — 45 000 руб. Цена за 1 кв.м = 2 250 руб.
- Трешка (75 кв.м): Средняя стоимость аренды — 85 000 руб. Цена за 1 кв.м. = 1 133 руб.
Иными словами, арендатор студии платит за каждый квадратный метр в два раза больше. И в этом случае продажа «в розницу» выгоднее «опта».
В Москве в 2024–2025 годах недорогие квартиры сдавались намного быстрее, чем дорогие. Например, жильё до 50 000 рублей обычно находило арендатора всего за 6–8 дней, а более дорогие квартиры оставались пустыми дольше.
Капитал и «входной билет»
В 2026 году купить квартиру в ипотеку стало настоящим испытанием. Ставки остаются высокими, а жильё в крупных городах стоит сотни тысяч рублей за квадрат.
Например, в Москве 1 м² стоит от 300 000 до 500 000 рублей. Трёхкомнатная квартира (~75 м²) обойдётся в десятки миллионов рублей.
Инвестор в студию может купить три малых объекта вместо одного большого. Это дает диверсификацию: если в одной студии съехал жилец, у вас остаются еще две «рабочие лошадки». Если пустует трешка — ваш доход равен нулю, а расходы на ЖКХ начинают съедать бюджет.
Ловушка «лишних коридоров»
В трехкомнатной квартире вы платите за отделку огромных площадей, которые не генерируют доход: длинные коридоры, кладовки, иногда вторые санузлы.
В студии каждый оплаченный вами квадратный метр ремонта — это функциональная зона, за которую платит арендатор.
Перекрасить стены и заменить диван в студии после 2-х лет аренды стоит 100-150 тыс. руб. Приведение в порядок трешки после семьи с детьми и животными легко съест годовую прибыль от аренды.
Ликвидность: легко купить — легко продать
Попробуйте продать трехкомнатную квартиру за 25+ миллионов в условиях сжатого спроса. Это сделка на полгода-год.
Благодаря низкому чеку, студии доступны самому широкому кругу покупателей: от родителей студентов до начинающих инвесторов. Ликвидность студии в 3-5 раз выше.
Новый уровень: апарт-отели
Если мы говорим о доходных апартаментах в формате инвест-отеля, цифры становятся еще интереснее. Здесь работает отельная модель:
- Управление: покупателю не нужно самому искать жильцов и чинить краны.
- Доходность: за счет краткосрочного размещения (посуточно) доходность может достигать 15-20% годовых.
- Инфраструктура: лобби, коворкинги и сервис делают даже 18-метровые пространства желанными для бизнес-путешественников.
Что такое инвест-отель и как он приносит прибыль – читайте тут
Трёхкомнатная квартира в 2026 году — это товар для личного потребления, «эмоциональная покупка». Если же ваша цель — заставить деньги работать, математика неумолима: небольшие пространства приносят в разы больше чистой прибыли, чем «семейные» квартиры.