Российский рынок жилой недвижимости в начале 2026 года входит в период глубокой перестройки. Универсальная модель спроса, на которой рынок жил последние годы, перестаёт работать: покупатели стали осторожнее, ипотека — дороже, а различия между сегментами и регионами усиливаются. Эксперты отмечают, что рынок всё заметнее переходит от роста «по инерции» к перераспределению спроса и предложения.
Ключевым триггером изменений стало ужесточение условий ипотечного кредитования. Повышение ставок по семейной ипотеке до 12% и выше, а также высокая стоимость рыночных кредитов привели к тому, что часть спроса отложилась, а часть — перераспределилась внутри рынка. По итогам 11 месяцев 2025 года ввод жилья в России составил 91,5 млн кв. м, что на 2,4% ниже уровня годом ранее, при этом девелоперы всё осторожнее подходят к запуску новых проектов.
Как отмечает основатель Школы Девелопера и директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL Эвелина Ишметова, рост ставки по семейной ипотеке стал для рынка не корректировкой, а сменой парадигмы. По её словам, привычная модель спроса разрушается, а в течение 2026 года рынок может войти в фазу передела, прежде всего в сегментах эконом- и комфорт-класса.
Изменения затрагивают и ценовую картину. Операционный директор Genesis Group Оксана Иванова обращает внимание, что на первичном рынке всё чаще расходятся витринные цены и реальная стоимость сделки. Девелоперы активнее используют скидки, рассрочки и субсидирование ставок, тогда как устойчивее выглядят проекты с ограниченным предложением и понятной потребительской ценностью. В массовом сегменте и слабых локациях замедление спроса заметнее.
Похожую оценку даёт и основательница Alpha Star Properties Елена Юргенева. По её словам, рынок находится в состоянии стагнации с точечными отклонениями: ликвидные объекты в крупных городах и агломерациях держатся лучше, тогда как в массовом сегменте продажи всё чаще поддерживаются за счёт торга и специальных условий.
Ипотека при этом остаётся главным регулятором спроса. Коммерческий директор группы компаний «Вертикаль» Роман Корнышев отмечает, что во второй половине прошлого года доля ипотечных сделок в отдельных проектах доходила до 70% на фоне ожиданий изменений в льготных программах. При этом, по его словам, рассчитывать на массовое снижение цен в начале года не стоит — рынок скорее компенсировал слабые показатели первой половины 2025 года.
Региональные различия усиливаются. Основатель Baza Development Марк Заводовский указывает, что в московской локации рост цен в 2025 году достигал 15–20%, тогда как в Екатеринбурге он был более умеренным — около 8–9%. Высокие ставки по стандартной ипотеке продолжают сдерживать спрос, а дальнейшая динамика рынка будет зависеть от решений по семейной ипотеке и ключевой ставке.
В целом эксперты сходятся во мнении, что рынок жилья переходит к новой конфигурации. Речь идёт не о резком падении или росте, а о глубокой перестройке: усиливается разрыв между сегментами и регионами, а устойчивость девелоперов всё больше зависит от качества продукта, локации и способности быстро адаптироваться к новым условиям.