В 2025 году на российском рынке жилой недвижимости обозначилась новая тенденция: в ряде крупных городов темпы роста цен на готовое жилье (вторичный рынок) начали опережать стоимость квадратного метра в новостройках. Согласно данным Российской гильдии риелторов (РГР), оказавшимся в распоряжении ТАСС, разница в динамике составила 3-4% в пользу «вторички». Этот факт эксперты называют знаковым, поскольку в предыдущие годы цены на первичном рынке росли существенно быстрее благодаря доступности льготных ипотечных программ.
Ценовая динамика и структурные сдвиги 2025 года
По итогам 2025 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в большинстве крупнейших городов России закрепилась в диапазоне от 150 до 200 тысяч рублей. Это на 25-30 тысяч рублей выше показателей предыдущего года. На вторичном рынке цены «подтянулись» до уровня 100-145 тысяч рублей за квадратный метр. Аналитики РГР подчеркивают, что, несмотря на номинальное сохранение более высоких цен в новостройках, темпы удорожания готового жилья в некоторых локациях оказались выше.
Однако эксперты РГР призывают не рассматривать этот рост как классическое повышение стоимости объектов.
«Такой рост на вторичном рынке в городах РФ произошел не столько из-за повышения цен, сколько из-за изменения структуры предложения», – отмечается в материалах гильдии.
Собственники квартир в современных сданных домах зачастую изначально выставляют объекты по цене выше рыночной, что автоматически повышает средние показатели выборки. При этом реальные сроки экспозиции таких лотов увеличиваются, а продавцы готовы торговаться в пределах 300-500 тысяч рублей от месяца к месяцу.
Эту особенность подтверждают и данные Института экономики города. Вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди, комментируя итоги года, отмечала, что первичный рынок продолжает драйвить льготная ипотека, доля которой в отдельных регионах доходит до 77% от всех сделок.
«Пока разница между льготными и рыночными процентами будет огромной, разница между первичкой и вторичкой будет соответствующей», – цитирует эксперта пресс-служба института.
География цен: от столицы до южных курортов
Традиционно максимальные цены на жилье фиксируются в Москве. По данным РГР, в столице средние цены предложения на вторичном и первичном рынках в массовом сегменте составляют 340-480 тысяч рублей за квадратный метр. Близкие к столичным значениям демонстрирует Сочи, где стоимость «квадрата» держится на уровне Москвы, хотя в четвертом квартале аналитики отметили небольшое «проседание» цен.
Значительный разрыв между первичкой и вторичкой (свыше 35%) зафиксирован в Рязани, Калининграде, Сочи, Новороссийске, Керчи, Самаре, Тольятти, Нижнем Новгороде, Перми, Омске и Южно-Сахалинске. При этом в большинстве городов Центрального, Северо-Западного, Северо-Кавказского и Сибирского федеральных округов цены держатся в пределах 120-160 тысяч рублей за квадратный метр.
Сжатие предложения и поведение продавцов
Важным фактором, влияющим на статистику цен, стало поведение собственников жилья. Как ранее сообщал ДОМ.NEWS со ссылкой на экспертов рынка, число продаваемых вторичных квартир за год сократилось на 30-50%. Владельцы не готовы продавать недвижимость по сниженным ценам и предпочитают «придерживать» активы в ожидании более выгодной конъюнктуры.
Аналитик Российской гильдии риелторов Эльвира Епишина поясняла, что сейчас покупатели за наличные средства активно торгуются, а продавцы, в свою очередь, не хотят уступать.
«А разница в ценах между первичным и вторичным жильем в большинстве проанализированных нами городов – 25-35%», – приводит ее слова издание «Аргументы и Факты».
При этом спрос на готовое жилье остается неравномерным. Наибольшее падение спроса (более 20%) зафиксировано в Раменском, Калининграде, Сочи, Севастополе и Нижнем Новгороде. В то же время в Великом Новгороде, Самаре, Красноярске и ряде городов Приморского края спрос вырос на 15% и выше.
Инвестиционный климат и перспективы рынка
Ситуация в жилом сегменте отражается и на общем инвестиционном климате. По данным консалтинговой компании CORE.XP, объем вложений в площадки под жилье в 2025 году сократился на 54% – это рекордно низкий показатель за последние пять лет. Доля жилого сектора в общем объеме инвестиций в недвижимость снизилась до 17% против 31% годом ранее. Старший директор CORE.XP Ирина Ушакова связывает это с уменьшением спроса на фоне высоких ипотечных ставок и сворачиванием программ льготной ипотеки.
Тем не менее, по итогам 2025 года рынок продемонстрировал способность к адаптации. Генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев отметил, что прогнозы экспертов в основном совпали с реальностью: первичный рынок вместо ожидаемого падения спроса показал небольшой рост (2%), а вторичный рынок завершил год в состоянии околонулевой динамики.
Возвращаясь к анализу
Тот факт, что темпы роста цен на вторичное жилье в некоторых городах обогнали новостройки, нельзя однозначно интерпретировать как резкое удорожание готовых квартир. Скорее, это маркер стагнации на первичном рынке и одновременного изменения структуры предложения на вторичном. Как следует из анализа РГР, рост средних цен на «вторичку» во многом обусловлен выходом на рынок дорогих лотов в современных домах, тогда как реальные цены сделок остаются под давлением низкого платежеспособного спроса. В этих условиях рынок недвижимости входит в 2026 год с осторожным оптимизмом, но с четким пониманием, что эпоха бурного роста цен на новостройки, подстегиваемого массовой льготной ипотекой, осталась в прошлом.
© ДОМ.NEWS