Российский рынок аренды жилья долгое время оставался одним из самых непрозрачных сегментов экономики. По оценкам экспертов, значительная часть сделок по‑прежнему заключается без официальных договоров и без декларирования доходов. Однако эта ситуация постепенно меняется.
Развитие цифровых сервисов, возможность заключать договоры аренды онлайн и расширение аналитических инструментов Федеральной налоговой службы (ФНС) приводят к тому, что арендные отношения все чаще переходят в легальное поле.
Электронный договор аренды: что изменилось
Собственники жилья, арендаторы и риелторы получили возможность оформлять договор аренды полностью в электронном виде - без бумажных документов и личных встреч. Для этого используются цифровые платформы, интегрированные с государственными информационными системами.
Ключевое отличие электронных договоров - обязательная верификация сторон. Личности арендодателя и арендатора подтверждаются через ЕСИА (портал «Госуслуги») либо иные уполномоченные системы. С 1 июля 2026 года также доступна верификация с использованием биометрических данных (отпечаток пальца, распознавание лица или радужной оболочки глаза) через Единую биометрическую систему.
Сам договор формируется по юридически корректному шаблону, который учитывает требования гражданского законодательства.
Подписание договора осуществляется с использованием электронной подписи. Как правило, применяется простая электронная подпись, допустимая для гражданско‑правовых сделок между физическими лицами. В отдельных случаях может использоваться усиленная квалифицированная электронная подпись, что дополнительно снижает риски споров.
Обычно процесс оформления включает:
- подтверждение намерения сторон заключить договор онлайн;
- согласование существенных условий аренды (предмет, срок, размер платы - ст. 432 ГК РФ);
- подписание договора электронной подписью.
В результате договор приобретает юридическую силу, а сведения о сделке фиксируются в цифровых системах. В рамках электронного оформления также возможно подать документы на временную регистрацию арендатора.
Цифровой договор и налоговый контроль
Сам по себе электронный договор аренды не образует налоговое обязательство. Налогом облагается фактически полученный доход (ст. 208 НК РФ), а не факт заключения договора.
Вместе с тем цифровой договор формирует прозрачный информационный след. Он может быть использован налоговыми органами при проведении контрольных мероприятий, особенно если данные договора сопоставляются с банковскими операциями и иными источниками информации.
Как ФНС выявляет доходы от аренды
ФНС активно применяет риск‑ориентированный подход и анализ больших массивов данных. В сфере аренды жилья основное внимание уделяется косвенным признакам получения дохода.
В первую очередь анализируются банковские операции:
- регулярные поступления денежных средств;
- переводы от одних и тех же лиц;
- фиксированные или сопоставимые суммы платежей.
Такие операции формируют устойчивый «арендный паттерн».
Дополнительно используются сведения:
- с цифровых платформ объявлений (например, «Циан», «ДомКлик», «Яндекс Аренда»);
- данные о временной регистрации граждан;
- информация из других государственных информационных систем.
Совокупный анализ позволяет выявлять случаи сдачи жилья без декларирования доходов даже при отсутствии бумажного договора.
Ответственность за нелегальную аренду
При выявлении незадекларированного дохода собственнику доначисляются:
- НДФЛ по ставке 13 % или 22% (в зависит от дохода);
- пени за каждый день просрочки;
- штраф в размере 20 %, а при умышленном нарушении - 40 % от суммы неуплаченного налога.
На практике при арендной плате около 60 000 рублей в месяц сумма доначислений за три года может составить несколько сотен тысяч рублей. При сумме неуплаченного налога свыше 2,7 млн рублей за три года возможно привлечение к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ.
Легальные налоговые режимы
Для физических лиц, сдающих собственное жилье, доступен режим налога на профессиональный доход (самозанятость) со ставкой:
- 4 % - при сдаче жилья физическим лицам;
- 6 % - при сдаче юридическим лицам.
Годовой лимит доходов для самозанятых - 2,4 млн рублей. В крупных городах арендная плата может превышать этот порог, что делает применение режима невозможным.
В таких случаях требуется регистрация в статусе индивидуального предпринимателя с применением иных налоговых режимов (УСН, патент и др.). При этом стоит учитывать, что с 1 января 2026 года лимит доходов для ИП, применяющих патентную систему, снижен до 20 млн рублей в год (с 2027 года он составит 15 млн рублей, а с 2028 года - 10 млн рублей).
Важно учитывать, что использование квартиры в предпринимательской деятельности может повлиять на налогообложение при ее продаже: в ряде случаях освобождение от НДФЛ по ст. 217 НК РФ не применяется.
Почему рынок все еще не полностью легализован
Среди основных причин:
- низкая информированность части собственников;
- устоявшаяся практика наличных расчетов;
- опасения, связанные с фиксацией доходов в цифровых системах;
- экономические ограничения по режиму самозанятости.
Кроме того, такие элементы, как обеспечительный депозит, пока стали стандартом в основном в крупных городах, тогда как в регионах применяются реже.
Роль арендаторов
Отдельного внимания заслуживает позиция арендаторов. В экспертной среде и на уровне инициатив обсуждается возможность введения налоговых вычетов за аренду жилья. Хотя в настоящее время такой вычет в НК РФ не предусмотрен и конкретных шагов по его внедрению пока не анонсировано, сама дискуссия стимулирует интерес нанимателей к официальным договорам.
Кроме того, при банковских переводах арендатор также может получить запрос от ФНС о характере платежей, если арендодатель не декларирует доходы.
Общий тренд
Рынок аренды жилья постепенно структурируется:
- увеличивается доля официальных договоров;
- расширяется использование цифровых сервисов;
- налоговый контроль становится более адресным и аналитическим.
ФНС ориентируется прежде всего на точечные проверки, однако при выявлении системных нарушений (например, у посредников или риелторских структур) возможны и массовые контрольные мероприятия.
Цифровизация арендных отношений - это устойчивый долгосрочный тренд. Доходы от сдачи жилья все сложнее скрывать, а легализация становится экономически выгоднее, чем работа «в тени».
Специалисты Самитов Консалтинг помогают собственникам и инвесторам выбрать оптимальный налоговый режим, оценить риски и выстроить безопасную модель сдачи недвижимости с учетом актуальной практики ФНС.