Апартаменты часто подают как «умную инвестицию»: дешевле квартиры, новый дом, хороший район, высокий спрос на аренду.
На бумаге всё выглядит логично и безопасно, но именно с апартаментами чаще всего происходят истории, после которых инвесторы говорят:
«Если бы я знал это раньше — я бы не покупал».
Хочу рассказать один реальный случай из практики.
«Идеальная» инвестиция, которая перестала быть ликвидной.
Несколько лет назад мой клиент купил апартаменты за 2 миллиона рублей - на этапе, когда объект только выходил на рынок.
Прошло время.
Район развился, цены выросли, в объявлениях аналогичные апартаменты уже продавались за 4 миллиона и выше.
Формально — рост x2. Казалось бы, можно фиксировать прибыль.
Но возникла проблема: продать эти апартаменты оказалось невозможно.
Не потому что нет покупателей, а потому что сделки по этому объекту просто запретили регистрировать.
Что пошло не так?
Госинспекция выяснила, что здание стоит на земельном участке, у которого вид разрешенного использования - только под офисы.
То есть:
- жить в этих помещениях нельзя;
- использовать их как апартаменты — незаконно;
- регистрировать сделки — запрещено.
Дальше всё пошло по цепочке:
- суд наложил запрет на регистрацию любых сделок;
- Росреестр перестал оформлять переходы прав;
- собственники не могут ни продать, ни переоформить свои объекты.
У госинспекций есть планы, отчётность и показатели. Апартаменты с проживанием на «офисной» земле — очевидное и легко выявляемое нарушение. Проверять такие объекты проще, чем сложные схемы в промышленности или строительстве.
Почему раньше «прокатывало», а сейчас нет
Несколько лет назад рынок апартаментов был на пике. И государство еще не подозревало, чем это может закончится, давая землю под нежилье.
Сейчас ситуация другая.
Контроль усилился, и апартаменты стали одной из первых целей для проверок. Именно поэтому сегодня мы не рекомендуем заходить в такие объекты без глубокой проверки, даже если на первый взгляд всё выглядит «чисто».
«Но ведь апартаменты — это не жильё?»
Именно на этом моменте многие и ошибаются.
Да, апартаменты формально не считаются жилыми помещениями.
Но это не означает, что их можно размещать где угодно и использовать как угодно.
Земля под зданием — ключевой момент. Если ВРИ земли не допускает размещение апартаментов, проблемы — вопрос времени, а не удачи.
Почему «потом поменяем ВРИ» — плохая стратегия
Часто покупателю говорят: «Да, сейчас ВРИ не тот, но потом поменяем, это формальность».
На практике это означает:
- длительные согласования;
- серьёзные расходы;
- и отсутствие гарантий результата.
Смена ВРИ - это не желание собственников, а решение органов власти и в большинстве случаев они отказывают.
Итог: объект есть, деньги вложены, а выйти из инвестиции нельзя.
Главная ошибка инвесторов.
Инвесторы смотрят на:
- цену;
- рост в объявлениях;
- район;
- внешний вид здания.
И не смотрят на землю, но именно земля определяет:
- законность использования объекта
- возможность сделок
- отсутствие или наличие судебных рисков
Цена в объявлении может расти.
А объект при этом становится юридически токсичным.
Что обязательно нужно проверять перед покупкой апартаментов:
- вид разрешенного использования земельного участка
- соответствие фактического использования документам
- ограничения и обременения
- историю объекта и застройки
Как избежать таких ситуаций?
Единственный рабочий способ — проверка до сделки, а не после.
Юридический и кадастровый аудит позволяет заранее понять:
- есть ли риск запрета сделок;
- законно ли используется объект;
- можно ли безопасно владеть и продать его в будущем.
Это та проверка, которая либо экономит вам миллионы, либо вовремя говорит: «В эту сделку лучше не заходить».
Перед сделкой рекомендуем провести юридическую и кадастровую проверку апартаментов в Luc Group. Мы выявим скрытые риски и дадим четкий ответ, безопасна ли покупка.
Доверьте проверку недвижимости Luc Group — это сохранит ваши деньги и нервы.
#апартаменты #недвижимость #каккупитьапартаменты