Общая картина: рынок не падает, но и не растёт
Начало 2026 года рынок недвижимости России встречает в состоянии затяжной турбулентности. Это уже не шок 2022 года и не перегретый оптимизм 2020–2021, а усталый рынок с высокой ключевой ставкой, дефицитом денег и системными перекосами.
Главная особенность текущего момента — разрыв между формальными показателями и реальным положением дел. На бумаге стройка идёт, проекты запускаются, сделки есть. По факту — сроки сдвигаются, деньги до застройщиков не доходят, а покупатели всё чаще занимают выжидательную позицию.
Новостройки: строят много, сдают поздно
Массовые задержки — новая норма
По итогам 2025 года 42% жилья в России вводится с нарушением сроков, а в Москве этот показатель превышает 50%. Средний срок задержки — около 5 месяцев, но в отдельных регионах речь идёт уже о годах.
Важно понимать:
· в большинстве случаев дома физически готовы,
· проблемы возникают на этапе документов, ввода в эксплуатацию и согласований,
· застройщики сознательно замедляют финальные этапы, чтобы не увеличивать стоимость проектного финансирования.
Формула простая:
чем быстрее дом сдаётся — тем дороже он обходится застройщику при текущей ставке.
Проектное финансирование: корень проблемы
Деньги «на бумаге» есть, на счетах — нет
Ключевая проблема 2025–начала 2026 года — провал наполнения эскроу-счетов. По оценкам банков, у двух третей проектов покрытие эскроу ниже 50%.
Пояснение: что такое «покрытие эскроу»
Покрытие эскроу — это соотношение между деньгами, которые покупатели уже внесли на эскроу-счета, и суммой кредита, который застройщик взял у банка на строительство проекта.
Проще говоря:
· банк выдал застройщику кредит на стройку;
· покупатели платят за квартиры, но деньги лежат на эскроу-счетах;
· чем больше денег накопилось на эскроу, тем дешевле кредит для застройщика.
📌 Если покрытие эскроу высокое (70–100%):
· ставка проектного финансирования снижается,
· застройщику выгодно строить быстрее,
· риски задержек минимальны.
📌 Если покрытие эскроу низкое (ниже 50%):
· кредит остаётся дорогим,
· застройщик начинает тормозить стройку,
· сроки сдачи сдвигаются,
· растёт напряжение с подрядчиками и банками.
Именно поэтому рассрочки стали проблемой:
сделки есть, а денег на эскроу нет.
Почему так произошло:
· в 2024–2025 годах застройщики массово использовали рассрочки,
· рассрочка создаёт видимость продаж, но не даёт живых денег,
· проценты по рассрочке зашиваются в цену, раздувая стоимость квадратного метра.
Итог:
· цены на котлованах 2027–2029 годов выглядят неадекватно высокими,
· реальные деньги застройщик получает медленно,
· ставка проектного финансирования остаётся в диапазоне 9–15%, а иногда и выше.
Рассрочки: инструмент выдыхается
Если летом 2025 года рассрочка занимала до 30–70% сделок в отдельных проектах, то к концу года её доля снизилась до 20–50%, а в готовых домах — ещё ниже.
Причины:
· банки усилили контроль,
· застройщики столкнулись с кассовыми разрывами,
· покупатели стали осторожнее относиться к «нулевым» схемам.
На начало 2026 года рассрочка перестаёт быть массовым инструментом и используется точечно — для поддержки продаж в конкретных проектах.
Вторичный рынок: слабое оживление без реального разворота
Во второй половине 2025 года наблюдалось кратковременное оживление вторички на фоне ожиданий снижения ставки. Однако к январю 2026 года стало очевидно:
· собственники не готовы существенно снижать цену,
· ликвид продаётся, неликвид «висит» месяцами,
· рост цен в пределах 0,5–1% — это статистический шум, а не тренд.
Фактически рынок вторичного жилья остаётся вялым и фрагментированным.
ИЖС и загородка: цифры обманчивы
Более половины введённого жилья в России — ИЖС, но это не означает бурного роста рынка:
· значительная часть домов строится частными лицами,
· качественных посёлков и земли в востребованных локациях не хватает,
· элитная загородка страдает не от отсутствия денег, а от дефицита качественного предложения.
Там, где есть хороший продукт — сделки проходят быстро, иногда за недели.
Покупатель и инвестор: стратегия 2026 года
Что важно понимать
1. Сроки сдачи — не главный риск, если объект физически готов.
2. Главный риск — финансовая устойчивость застройщика и банка-партнёра.
3. Инвестиции в 2026 году требуют тишины, терпения и холодного расчёта, а не эмоций и коллективных истерик.
Характерная особенность времени — лучшие сделки совершаются на страхе рынка, а не на его росте. Многие инвесторы, купившие объекты с дисконтом в 2024–2025 годах, уже сейчас находятся в зоне потенциальной прибыли, даже несмотря на задержки.
Вывод
Январь 2026 года — это не дно и не рост. Это период адаптации. Рынок недвижимости в России:
· перестраивается под дорогие деньги,
· очищается от иллюзий «лёгких рассрочек»,
· учится жить без массовой дешёвой ипотеки.
Для одних это время разочарований.
Для других — окно возможностей, где выигрывают те, кто умеет считать, ждать и не поддаваться шуму.
Спасибо за прочтение! Вы знаете, с кем поделится этой статьёй ;)